Sublocazione commerciale parziale

[TOROROLO]

Buongiorno, da circa un anno sono locataria di un immobile comm.le adibito a centro estetico, a seguito di un nuovo regolamento comunale mi si apre la possibilità di aprire nei medesimi locali anche un'attività di acconciatore, ho già trovato la persona che affitterà il locale e aprirà l'attività, ho già il consenso del proprietario alla sublocazione di parte dell'unità imm.re, il mio problema è il contratto da far firmare al sub locatario, io lo vorrei fare con la durata di un anno rinnovabile e visto che non chiedo nulla di avviamento vorrei inserire una clausola con la quale il sublocatario al termine del contratto non possa chiedermi alcunchè a titolo di avviamento, inoltre il canone dovrà essere esattamente il 50% del mio canone di locazione, posso fare un contratto ad hoc o devo attenermi alle norme di legge che prevedono una durata di 6+6? visto che lavorerò a stretto contatto con il sub locatario se poi non mi piace o io non piaccio a lui (professionalmente si intende) vorrei limitare il disagio al massimo ad un anno, inoltre anche se l'attività la apre il sub locatario vorrei inserire una clausola con il divieto di vendita oltre che di subaffitto, per non trovarmi in casa persone non gradite. grazie per la risposta. p.s. il servizio igienico e la sala di attesa saranno in comune.

 

[Adriano Giacomelli]

Intanto sei una conduttrice e sarebbe il caso di capire se hai una società o comunque una partita IVA. Il problema di fare un contratto di subaffitto, ti espone ai problemi che evidenzi, ti suggerirei di approfondire con il tuo fiscalista, e di fare un accordo di "reparto negozio attrezzato ad uso acconciatore" e fatturare, mensilmente o trimestralmente, come vuoi, lo spazio. Il contrattino, che non dovrai mai citare d'affitto, ma solo tu "cedente" e l'acconciatore "utilizzatore" che prende in uso lo spazio evidenziato nella piantina allegata con servizi igienici in comune a €*tot + IVA. Se la tua società, ditta individuale, lo può fare, farai questo accordo con disdetta da entrambe le parti con sei mesi di preavviso, durata 12 mesi e in mancanza di disdetta proroga automatica.

 

[TOROROLO]

Intanto sei una conduttrice e sarebbe il caso di capire se hai una società o comunque una partita IVA. Il problema di fare un contratto di subaffitto, ti espone ai problemi che evidenzi, ti suggerirei di approfondire con il tuo fiscalista, e di fare un accordo di "reparto negozio attrezzato ad uso acconciatore" e fatturare, mensilmente o trimestralmente, come vuoi, lo spazio. Il contrattino, che non dovrai mai citare d'affitto, ma solo tu "cedente" e l'acconciatore "utilizzatore" che prende in uso lo spazio evidenziato nella piantina allegata con servizi igienici in comune a €*tot + IVA. Se la tua società, ditta individuale, lo può fare, farai questo accordo con disdetta da entrambe le parti con sei mesi di preavviso, durata 12 mesi e in mancanza di disdetta proroga automatica.

Lei crede che con quel contrattino il sublocatore potrà fare la Dia in comune?? molto chiara la sua risposta, la ringrazio anticipatamente il quanto il mio commercialista mi suggeriva di aprire personalmente una seconda p.i. e fare un affitto d'azienda, cosa che a me personalmente non piaceva affatto

 

[Marco Costa]

Senza dover aprire un'altra partita IVA potresti ottenere le relative autorizzazioni di inizio attivita' e poi stipulare un contratto di affitto di ramo d'azienda

saluti Marco

 

[raflomb]

Attenzione, non è tutto così semplice come si può pensare, in quanto sussistono delle norme imperative, ovvero non derogabili per volontà delle parti.
Il subconduttore parziale per attività commerciale per quanto concerne la durata segue il contratto principale, e per quanto concerne la perdita dell'avviamento, questa, dovrà essere corrisposta dal sublocatore.
Ma vi immaginate se con il subcontratto si potesse eludere questa normativa, chi non vi ricorrerebbe?
Vedi la seguente sentenza:
Nelle ipotesi di sublocazione di immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione, alla cessazione della locazione e, quindi, della sublocazione, l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale prevista dagli artt. 34 e 69 della legge n. 392 del 1978 compete al conduttore sublocatore nei confronti del locatore ed al subconduttore nei confronti del sublocatore medesimo.

* Cass. civ., sez. III, 14 ottobre 1988, n. 5579, Buffoli c. Sabbadini

 

[TOROROLO]

Grazie Raflomb, è proprio per evitare di incorrere in situazioni come quelle da te descritte che cercavo un'alternativa, il problema vero non è tanto corrispondere l'avviamento, dovuto per Legge, ma il fatto che per farlo entrare non chiedo nulla se non il pagamento dell'affitto, e posso assicurarti che il posto è centrale, bello e completamente messo a norma come impianti, in teoria potrei chiedere io al futuro subconduttore una cifra a titolo di avviamento, per il posto che gli do, nulla chiedendo nulla vorrei essere costretta a dare; a questo punto mi faccio firmare una obbligazione pari a 18 mesi di affitto da far eventualmente valere alla cessazione del contratto.

 

[Marco Costa]

salve, quoto raflomb.... e .....

il posto è centrale, bello e completamente messo a norma come impianti

pensa che,...... come da' fastidio a te questa situazione da anche fastidio al Locatore che affitta tale locale commerciale, nel caso voglia liberarlo dalla tua attivita'.

La sola differenza sta' nella gente che venendo nella tua attivita' potenzialmente diventera' cliente anche del tuo subconduttore, ma penso anche tu col tempo ne gioverai di rimando sui potenziali clienti suoi che transitando nel negozio possono valutare di preferire i tuoi servizi a quelli che stanno ottenendo da altre estetiste

Scusa ma personalmente trovo valida l'indicazione (ampiamente utilizzata nei centri commerciali) che ti ha dato il tuo commercialista, ovvero affitto di ramo d'azienda, con la sola variabile di non aprire un'altra partita IVA ma di utilizzare la tua attuale

saluti Marco