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Maura75

Nuovo Iscritto
Conduttore
Buongiorno,
ho un contratto a canone concordato con cedolare secca che prevede la possibilità di sublocazione. Vorrei sapere se posso subaffittare una parte dell'immobile sempre con la soluzione cedolare secca e canone concordato. Inoltre vorrei sapere se tale sublocazione ha limiti temporali (da qualche parte ho letto 30 giorni, ma probabilmente ho inteso male).
Ringrazio in anticipo per i chiarimenti.
Maura
 

Clematide

Membro Attivo
Proprietario Casa
Buongiorno,
ho un contratto a canone concordato con cedolare secca che prevede la possibilità di sublocazione. Vorrei sapere se posso subaffittare una parte dell'immobile sempre con la soluzione cedolare secca e canone concordato. Inoltre vorrei sapere se tale sublocazione ha limiti temporali (da qualche parte ho letto 30 giorni, ma probabilmente ho inteso male).
Ringrazio in anticipo per i chiarimenti.
Maura
Vedo che scrivi da Roma. Non puoi cedolarizzare una sublocazione lunga (la cui durata è bene che sia inferiore alla durata residua del preesistente contratto di locazione) a canone concordato: puoi cedolarizzare solo una sublocazione breve (di durata non superiore a 30 giorni), quindi o un turistico breve o un transitorio ordinario breve, entrambi, però, a canone libero (vedi primo e secondo comma dell’art.2 del DM 16 gennaio 2017 e punto 12 del Titolo B) del nuovo accordo territoriale 2019 del Comune di Roma).

La sublocazione produce reddito diverso. La casella “Cedolare secca” del rigo RL10 è valorizzabile solo per contratti di sublocazione breve e contratti di locazione breve conclusi dal comodatario: in caso contrario, il reddito da sublocazione costituisce base imponibile IRPEF.

La notizia positiva è che in questo caso potrai dedurre le relative spese inerenti la produzione dei proventi relativi alla sublocazione lunga (ad es. i canoni della locazione corrisposti al locatore e di ogni altra spesa inerente), cosa che non potresti fare se operassi una sublocazione breve in cedolare secca.
 

Maura75

Nuovo Iscritto
Conduttore
Grazie mille Clematide, quindi, se ho capito bene, posso mantenere il mio contratto con il proprietario di casa con
canone concordato e cedolare secca ma per subaffittare devo fare un contratto normale i cui proventi mi andranno a reddito (perdona l'imprecisione dei termini ma non ci capisco nulla 😱)
 

Clematide

Membro Attivo
Proprietario Casa
Grazie mille Clematide, quindi, se ho capito bene, posso mantenere il mio contratto con il proprietario di casa con
canone concordato e cedolare secca ma per subaffittare devo fare un contratto normale i cui proventi mi andranno a reddito (perdona l'imprecisione dei termini ma non ci capisco nulla 😱)
Sì, nulla vieta che lo stesso immobile possa essere gravato di due regimi fiscali diversi: il locatore continuerà a cedolarizzare il reddito fondiario, mentre il sublocatore potrebbe decidere di irpefettizzare il reddito diverso.
 

alberto bianchi

Membro Storico
Proprietario Casa
Scusa @Clematide, sei membro dell'Accademia della Crusca ?
ì, nulla vieta che lo stesso immobile possa essere gravato di due regimi fiscali diversi: il locatore continuerà a cedolarizzare il reddito fondiario, mentre il sublocatore potrebbe decidere di irpefettizzare il reddito diverso.
Imusare, tarizzare e bollizzare hanno qualche speranza di entrare nella casa del becchime ?
 

Clematide

Membro Attivo
Proprietario Casa
Scusa @Clematide, sei membro dell'Accademia della Crusca ?

Imusare, tarizzare e bollizzare hanno qualche speranza di entrare nella casa del becchime ?
Un testo per me deve dire molte cose facili da comprendere in poco spazio, e deve far perdere il minor tempo possibile.

Per ora il verbo “cedolarizzare”, al pari del cugino “irpefettizzare”, non è entrato nei dizionari. Non so se il suo uso si diffonderà, ne dubito, ma io comunque li adopero entrambi senza drammi e assolutismi a obblighi formali, per snellire il testo, perché sintetizzano in modo agile e veloce cose che a spiegarle si andrebbe per le lunghe, mitragliando la pagina di lente, fastidiose parole: assoggettare al regime fiscale della cedolare secca i proventi derivanti dalla locazione di un immobile ad uso abitativo.

Un fiume di parole. Io preferisco usare il verbo lapidario “cedolarizzare”. Magari è sgraziato, ma è più spigliato. Più efficace. Più rock.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
il verbo “cedolarizzare”, al pari del cugino “irpefettizzare”
Il primo è noto, ma il secondo (irpefettizzare) io non lo conosco!
L'hai inventato tu, oppure l'hai letto/sentito da qualche parte?!?

Capisco la tendenza ad adottare un linguaggio spigliato, ma preferisco dire "optare per la cedolare secca" e "mantenere la tassazione ordinaria".
Qualche parola in più per rendere il linguaggio più armonioso.
 

Stakio

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buonasera a tutti,
sono proprietario di un immobile che vorrei dare il locazione con un contratto di locazione a canone concordato con cedolare secca al 10%.
A tal proposito vorrei sottoporvi un quesito:
E' possibile stipulare un contratto a CANONE CONCORDATO (cedolare secca 10%) con possibilità di sub affitto per il conduttore??
Considerate che il conduttore vorrebbe subaffittarla per uso turistico, quindi con contratti inferiori a 30 gg ed inoltre publicizzerebbe l'immobile sui vari siti.
Ringrazio anticipatamente!!
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
E' possibile stipulare un contratto a CANONE CONCORDATO (cedolare secca 10%) con possibilità di sub affitto per il conduttore??
Considerate che il conduttore vorrebbe subaffittarla per uso turistico
I contratti concordati devono essere stipulati utilizzando il modello ministeriale, che circa l'uso dell'immobile dato in locazione recita:

Articolo 7 (Uso)
L'immobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione del conduttore e delle seguenti persone attualmente con lui conviventi ……………………………………..… Salvo espresso patto scritto contrario, è fatto divieto di sublocazione e di comodato sia totale sia parziale. Per la successione nel contratto si applica l'articolo 6 della legge n. 392/78, nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 404/1988.


Quindi è possibile consentire al conduttore di sublocare, stabilendo questa facoltà con apposita clausola contrattuale.
Però secondo me è necessario che sia soddisfatta la condizione precedente, ossia che l'immobile venga utilizzato come abitazione dal conduttore. Ossia egli abita in quella casa e la subaffitta solo parzialmente (alcune stanze, più uso in comune di cucina e bagno) ai turisti.
 

Maura75

Nuovo Iscritto
Conduttore
Buongiorno, qualcuno saprebbe fornirmi un facsimile di un Contratto di sublocazione parziale adottabile su un contratto di locazione a canone concordato e cedolare secca? Inoltre volevo sapere se posso evitare di rivolgermi ad associazioni e farlo in autonomia.
Grazie
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Se intendi stipulare un contratto di sub-locazione concordato, devi innanzitutto leggere attentamente l'Accordo Territoriale del Comune dove si trova l'immobile e uniformarti a quanto in esso stabilito.
Se è un Accordo che ha recepito il D.M. 16/01/2017 è necessaria l'asseverazione di almeno una delle Associazioni dei proprietari o degli inquilini, se le parti lo stipulano in autonomia.

I fac-simile dei contratti concordati si trovano allegati al suddetto D.M. pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale:

Se invece intendi stipulare un contratto di sub-locazione "libero", non vi sono format particolari a cui attenersi.
Siccome riguarda una porzione e non l'intero immobile, dovrai precisarlo individuando le stanze date in sub-locazione e l'eventuale uso in comune di bagno e/o cucina. Occorre allegare al contratto una planimetria dell'immobile con evidenziata la parte sub-locata.
Per i contratti "liberi" non è necessario rivolgersi alle Associazioni sindacali né chiedere l'asseverazione.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
cedolare secca
La cedolare secca (non ho capito se riguarda solo il contratto di locazione concordato o anche quello di sub-locazione parziale) implica che il locatore attesti con un'apposita clausola di voler esercitare l'opzione e di rinunciare ad ogni aumento del canone di locazione (compreso l'aggiornamento Istat) per tutta la durata dell'opzione stessa.
 

Maura75

Nuovo Iscritto
Conduttore
La cedolare secca (non ho capito se riguarda solo il contratto di locazione concordato o anche quello di sub-locazione parziale) implica che il locatore attesti con un'apposita clausola di voler esercitare l'opzione e di rinunciare ad ogni aumento del canone di locazione (compreso l'aggiornamento Istat) per tutta la durata dell'opzione stessa.
Io ho già un contratto di locazione con cedolare secca e canone concordato. Dovrei subaffittare una stanza (ho il consenso scritto del proprietario) Che tipo di contratto posso usare? Avrei bisogno di un fac simile. Grazie mille
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Che tipo di contratto posso usare?
Puoi fare un contratto di sub-locazione "libero" della durata di 4 anni + 4.
Con gli accorgimenti che ho scritto nella seconda parte del post n. #12.
La norma di riferimento è la legge n. 431/1998:

Per l'opzione cedolare secca, ti ho risposto nel post n. #13.

E' una materia complicata. Puoi cercare dei fac-simile in rete, ma se non sei esperta forse è meglio che ti rivolgi ad un professionista.
 

Maura75

Nuovo Iscritto
Conduttore
Ho trovato questo modello on-line, è valido? Potrei utilizzarlo? Grazie


Contratto di sublocazione parziale


Con la seguente scrittura privata, da valere a tutti gli effetti di legge, tra:



Il sig. ...., nato a .... il .... (codice fiscale ....), residente in ...., via .... n. ...., di seguito denominata sublocatrice

e

il sig. ..., nato a .... il .... (codice fiscale ....), residente in ...., via .... n. ...., di seguito denominata subconduttrice



PREMESSO CHE

In data …. il sig. …. ha sottoscritto con il proprietario sig. ……………. un contratto di locazione d’immobile sito in …., via …., distinto al Catasto Fabbricati del Comune di …. al foglio …. particella …. sub ….. .

Il suddetto contratto è stato regolarmente registrato presso la competente Agenzia delle Entrate.

Ai sensi dell’art. …. del suindicato contratto di locazione, che si allega al presente, è previsto il diritto del conduttore di sublocare parte della superficie dell’immobile concesso in locazione previa comunicazione alla locatrice e, senza la necessità del preventivo consenso.

Il sig. …. intende sublocare la suddetta porzione d’immobile, come sopra definita, a …., nei termini e alle condizioni stabilite nel presente contratto;

Tutto ciò premesso, che costituisce parte integrale e sostanziale del presente contratto, le parti

convengono e stipulano quanto segue

1. Oggetto

Il sig. ……. di seguito denominato sublocatore, con il presente atto, concede in sublocazione al sig. …… di seguito denominato sub-conduttore, il locale descritto in premessa, per una superficie totale di mq. …., individuata nell’allegata planimetria che forma parte integrante del presente atto.

La porzione immobiliare suindicata è sublocata esclusivamente per l’espletamento del seguente servizio …..



2. Durata


La sublocazione avrà durata di …., con decorrenza da … e scadenza il …., senza la possibilità di rinnovo tacito.



3. Diritto di recesso

È data facoltà a ciascuna delle parti di recedere in qualunque momento dalla sublocazione prima della scadenza prevista nel presente contratto, dandone preavviso all’altra almeno …. prima, con lettera raccomandata.



4. Canone ed aggiornamento ISTAT

Il canone annuo di sublocazione è pattuito in euro …./…. da versarsi in n. …. rate ….mensili anticipate, ciascuna pari ad euro …./….. .

In caso di ritardato pagamento dei canoni sono dovuti gli interessi legali.

Il canone sarà aggiornato, senza formalità di avviso, di anno in anno nella misura pari al …. % delle variazioni percentuali dell’indice ISTAT.



5. Inadempimento del sub-conduttore


Il mancato puntuale pagamento del canone, ovvero il mancato puntuale pagamento degli oneri accessori, trascorsi venti giorni dalla data di scadenza, quando l’importo non pagato supera quello di due mensilità del canone, costituirà motivo di risoluzione del contratto.



6. Deposito cauzionale

A garanzia del mancato pagamento dei canoni di cui al precedente art. 4 e dell’esatta e puntuale osservanza degli obblighi contenuti nel presente contratto, la subconduttrice versa in favore della sublocatrice un deposito cauzionale per la somma di € …. (euro …./….) pari a una annualità del canone di sublocazione.

Con la firma del presente contratto la sublocatrice rilascia relativa quietanza di pagamento.



7. Risoluzione della sublocazione

La presente sublocazione dovrà intendersi risolta di diritto, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1456 c.c., anche prima della scadenza, qualora la subconduttrice:

a) ceda il godimento del bene, in tutto o in parte, stabilmente o temporaneamente, con o senza 
corrispettivo e senza il preventivo assenso da parte della sublocatrice;

b) ceda il presente contratto a terzi;

c) muti la destinazione del bene senza il preventivo assenso da parte della sublocatrice o comunque, ne faccia un uso irregolare e/o diverso da quello pattuito.



8. Uso, manutenzione ed oneri accessori


L’immobile viene sublocato nello stato di fatto e di diritto in cui si trova attualmente e che la sub-conduttrice dichiara di conoscere e di accettare senza riserva alcuna.

Sono a carico della sub-conduttrice gli oneri e le autorizzazioni, licenze e/o concessione delle competenti Pubbliche Autorità.

La sub-conduttrice esonera la sublocatrice da qualsiasi responsabilità riguardo il mancato rilascio delle necessarie autorizzazioni.

La sub-conduttrice è tenuta ad eseguire la manutenzione ordinaria e straordinaria del bene ed assumere gli oneri, le contribuzioni e gli obblighi di qualsiasi natura gravanti sul bene stesso.

Sono a carico della sub-conduttrice le spese per l’allacciamento e/o voltura delle utenze nonché le spese di gestione delle utenze stesse, nonché la tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani.



9. Miglioramenti, addizioni e innovazioni


È fatto espresso divieto alla sub-conduttrice di eseguire, direttamente o indirettamente, migliorie, addizioni e/o innovazioni di qualsiasi natura sul bene oggetto della presente sublocazione senza preventivo assenso scritto della sublocatrice, la quale avrà precedentemente ottenuto medesimo assenso scritto dalla proprietaria dell’immobile.



10. Facoltà di accesso

Il sublocatore ha facoltà di accedere all’immobile locato per giustificati motivi.

Salvo espressa dispensa fornita dal sub-conduttore, l’accesso dovrà avvenire alla presenza di costui o di persona da esso delegata.

Escluso il caso in cui sia indispensabile l’accesso immediato, al sub-conduttore dovrà essere fornito un preavviso di almeno 4 giorni.



11. Esonero da responsabilità

La sub-conduttrice esonera la sublocatrice e la proprietaria da ogni responsabilità per eventuali danni a persone o cose derivanti, a qualsiasi titolo, dall’utilizzazione del bene concesso in sublocazione.



12. Spese di bollo e di registrazione


Tutte le spese del presente atto, comprese le imposte di bollo e di registro, sono a carico del sub conduttore.



13. Trattamento dei dati personali


Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione agli adempimenti connessi al rapporto di locazione, ai sensi del D. Lgs. n. 196/2003.



Luogo e data



Firma sublocatore Firma sub conduttore
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Potrei utilizzarlo?
Secondo me prima di utilizzare un modello trovato on-line, dovresti chiarire il tipo e la durata del contratto di sub-locazione che vuoi stipulare, come ha scritto @Clematide nel post n. #2:

puoi cedolarizzare solo una sublocazione breve (di durata non superiore a 30 giorni), quindi o un turistico breve o un transitorio ordinario breve, entrambi, però, a canone libero (vedi primo e secondo comma dell’art.2 del DM 16 gennaio 2017 e punto 12 del Titolo B) del nuovo accordo territoriale 2019 del Comune di Roma).
Per i contratti turistici e per quelli transitori ci sono dei modelli con delle clausole specifiche.
 

Maura75

Nuovo Iscritto
Conduttore
Non è un contratto né turistico né transitorio. Dovrebbe durare 2 anni perchè il mio con la proprietaria scade tra 2 anni e mezzo.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Dovrebbe durare 2 anni
I contratti "liberi" hanno la durata di 4 anni, con rinnovi quadriennali.
Mentre quelli transitori hanno una durata compresa tra 1 mese e 18 mesi. Però l'esigenza transitoria di una delle parti (locatore o conduttore) deve essere specificata e documentata.
Inoltre vi sono i contratti per studenti universitari (durata da 6 a 36 mesi).

Prima di redigere un contratto è bene essere certi delle varie tipologie, durate, modelli ministeriali di riferimento.
Se non sei sicura di come procedere un professionista esperto nel ramo ti può aiutare.
 

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