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  1. prospero

    prospero Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Ringrazio tutti anticipatamente per la disponibilità a risolvere i Ns. dubbi.
    Egregi Signori,
    1) in seguito al decesso di mio padre avvenuto nel nov. 2013, ho ereditato insieme ai miei tre fratelli un locale commerciale locato il 16 luglio 2012 per attività ristorativa.
    Detto locale in seguito alla successione aperta in dic. 2013, è ora in parti uguali tra noi 4 coeredi.
    Avvenuta ora la successione ereditaria, quindi passaggio della proprietà a titolo gratuito, è necessario dotare l’immobile di certificazione energetica APE ? Il notaio non ha chiesto e non ci ha detto nulla !
    2) vorrei vendere la mia quota a mio fratello (coerede): ha lui diritto di prelazione rispetto al conduttore dell’immobile ? o il conduttore potrebbe reclamare il diritto di prelazione ?
    - per la vendita della mia quota a mio fratello (coerede) è necessaria la certificazione energetica dell’immobile da esibire al notaio ed eventualmente anche al conduttore anche se il contratto di locazione risale al luglio 2012 ?
    - la spesa della certificazione energetica è da dividere tra tutti i coeredi o solo a mio carico che sono il venditore della quota ?
    Grazie
     
  2. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Premesso che una certificazione energetica costa circa € 200, sarebbe un documento che appartiene all'immobile, in un'ottica più ampia del vostro problema ereditario.
    Mi sarebbe piaciuto che voi risolveste la vostra problematica di quota, in fase di successione, tu rinunciavi alla tua quota a favore di tuo fratello.
    Ora vuoi sapere se il diritto di prelazione ha una scala gerarchica?. No! O il notaio ti dice che in forza di un qualche meccanismo di quote di coeredi, è possibile sistemare la cessione, oppure l'acquirente che manifesta la volontà di acquisto con esplicita espressione dell'ammontare economico offerto, diviene il tantum da esternare all'altro soggetto, che può esercitare la prelazione. Come dire che se tuo fratello vuole acquistare a 10, 10 sarà la prelazione su cui potrà attivarsi il conduttore.
     
  3. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    La prelazione esiste solo fra coeredi. Pertanto se tu vuoi cedere la tua quota devi interpellare tutti i tuoi fratelli i quali hanno lo stesso diritto. Perché uno solo possa acquistare la tua quota occorre che gli altri due sottoscrivano una dichiarazione di non essere interessati all'acquisto della quota a qualsiasi prezzo. Il conduttore avrebbe diritto di prelazione se tu volessi vendere a terzi.
     
    A arciera e Adriano Giacomelli piace questo messaggio.
  4. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non credo proprio perché l'APE è un onere a carico del venditore che aliena la sua proprietà. Nella successione non c'é una parte venditrice che aliena la sua proprietà. Quando si parla di obbligo di redazione dell'APE anche nelle alienazioni a titolo gratuito secondo me si intendono le donazioni: quindi l'APE è un onere a carico del donante.
    Il 16 luglio 2012 era già in vigore il dlgs 192/2005: l'obbligo di allegare l'ACE al contratto di affitto valeva per gli edifici di nuova costruzione o che avevano fatto dei lavori di ristrutturazione connessi con il risparmio energetico.
     
  5. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Dissento, il diritto di prelazione è verso terzi, se cedo ad un coerede gli altri poco possono.
    Luigi
     
  6. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
  7. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Scusa Gianco ma confondi un poco le cose.
    Il diritto di prelazione (no riscatto) è nei confronti di terzi, infatti viene tutelato il fatto di non far entrare estranei nella comunione. Se io cedo ad un coerede, il principio che il legislatore voleva tutelare, di non far entrare estranei, è quindi mantenuto.
    La vendita al coerede, ad un prezzo magari di favore perché è quel coerede, non può far nascere negli altri lo stesso diritto.
    A dar manforte a ciò è il fatto che se io dono ad un coerede nessuno degli altri può pretendere nulla, neanche che la donazione venga divisa in parti uguali tra tutt gli altri.
    Concludo dicendo che non sono un legale e che l'art. 732 sulla prelazione parla abbastanza chiaro
     
  8. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    La vendita è diversa dalla donazione. La vendita è soggetta alla prelazione di tutti gli eredi. Pertanto confermo quanto sopra.
     
  9. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    E' così per la vendita a terzi e non ad un coerede.

    Per chiudere:
    • l’alienazione della quota o parte di essa ad un estraneo (se dunque viene alienata ad uno dei coeredi gli altri non hanno diritto di riscatto);
    • l’alienazione deve avvenire a titolo oneroso (una eventuale permuta esclude la prelazione);
    • lo stato di comunione ereditaria tra gli originali coeredi.
     
  10. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Il diritto di prelazione fra i coeredi dello stesso dante causa, nel caso più d'uno manifesti interesse, va suddiviso per quote uguali fra i pretendenti.
     
  11. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Rimaniamo con opinioni differenti.
     
  12. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Effettivamente ha trovato un cavillo. Giggi parte dal fatto che la legge riconosce il diritto di prelazione verso terzi, quindi, prosegue Giggi, dato che gli altri coeredi non sono estranei, ergo posso cedere al parente che voglio la mia parte di eredità senza informare gli altri. Credo che il ragionamento non fa una piega dato che si rifà ad un vuoto normativo non colmato espressamente dal legislatore.
     
  13. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    L' Art. 732 del c.c. contempla la alienazione verso terzi della quota spettante ad un coerede, o di una parte di essa. In questo caso gli altri coeredi hanno il potere di esercitare il diritto di prelazione. Ma non serve che siano tutti ad esercitare questo diritto ne basta uno solo che ovviamente acquisisce la parte non la divide con gli altri. Leggete le note di
    http://www.brocardi.it/codice-civile/libro-secondo/titolo-iv/capo-i/art732.html
     
  14. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    qui il caso è diverso, c'è un coerede che vuol vendere ad un altro coerede senza avvertire gli altri coeredi. Perchè non riconosce il diritto di prelazione di un coerede su un altro coerede.
     
  15. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Non è un cavillo, il principio della legge è tutelare che nella comunione ereditaria non entri un estraneo senza che gli altri siano d'accordo.
    Se io vendo (solo vendita con corrispettivo) ad uno che nella comunione già c'è, non vado contro il principio che è alla base della norma. Se invece non fosse così come viene da altri affermato anche una donazione ad estranei non si potrebbe fare ed invece è possibile senza andare contro qualche norma . . . .
    Luigi
     
  16. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    ne convieni con me che ci sono delle stranezze. Premetto che hai ragione: perchè io non potrei acquistare ad un prezzo maggiore la casa? Ma anche, perchè in un immobile in comproprietà io non posso esercitare il diritto di prelazione mentre l'altro comproprietario è libero di vendere a chicchessia? So che questa è la legge, essa mette dei problemi così facendo alla vita dei cittadini
     
  17. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Scusa, se insisto, mi limito a riportare quanto riportato nel sito indicato in un mio precedente intervento:
    Che succede se i coeredi che vogliono riscattare la quota sono più di uno?
    Se i coeredi che intendono esercitare il diritto di riscatto sono più di uno, la quota è assegnata a tutti in parti uguali.
     
  18. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    E' nel caso ci sia vendita verso persone estranei alla comunione ereditaria. Se vendo ad estraneo gli altri coeredi hanno il diritto di prelazione, se vendo ad uno di loro no.
    Luigi
     
  19. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Mi pare che in questo caso si tratti di riscatto della quota di un coerede non di messa in vendita a terzi, quindi secondo me il locatore non ha alcun diritto di prelazione. Così come hanno già affermato altri[DOUBLEPOST=1396023681,1396023501][/DOUBLEPOST]
    prospero chiede se anche il conduttore ha diritto di prelazione, non dice che gli altri fratelli non hanno diritto di prelazone.
     
  20. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    e la volontà di chi vende? In questo caso non è che il coerede mette in vendita la propria quota al migliore prezzo offerto dagli altri coeredi . Lui ha preso accordi con un altro coerede e basta. Se poi lui ha rinunciato ad una offerta più remunerativa fatta da un altro coerede sono fatti suoi: si farà un nemico. Forse l'unica forma da rispettare è la pubblicità della cosa a tutti i coeredi.
     
    Ultima modifica: 28 Marzo 2014

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