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  1. aurosat

    aurosat Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Il condominio per il quale pongo il quesito riguarda un grande edificio sito in un quartiere storico di Roma Centro, composto da 10 scale (di 15 appartamenti cadauno) e da 20 negozi, per un totale di 175 condomini: quindi un condominio di grande dimensione, con bilancio ordinario superiore ai 130.000 euro.

    Purtroppo si sta verificando un pesante problema: stanno aggravandosi (oggi più marcatamente per la pesante crisi economica) i le criticità riguardo le morosità (la percentuale al 31 dicembre 2013 è del 15%), e questo fenomeno rende ovviamente difficoltosa la gestione ordinaria dell'intera struttura.

    Infatti, a prescindere che la grande dimensione del condominio non consente lo spontaneo e naturale "autocontrollo" tra condomini (...un metodo che, in modo blando, indolore ed indiscreto può favorire sollecitazione "psicologiche" al pagamento sui morosi), a peggiorare le dinamiche amministrative c'è una seconda situazione parallela:

    · da circa sei mesi infatti si è avviata una procedura per la ristrutturazione delle facciate esterne del palazzo (ndr: intervento non tanto di tipo estetico, ma strutturale e di messa in sicurezza, quindi inderogabile) un impegno tutt'altro che minimale visto che comporterà in cinque anni una spesa complessiva di circa 1.500.000 di Euro (un milione e mezzo), tutto compreso. Per fortuna siamo solo alle fasi iniziali (ndr: al momento è stato commissionato il progetto definitivo e quello esecutivo, poi si passerà all'assegnazione dell'appalto).

    · Per questa procedura è stato aperto sei mesi fa un conto corrente speciale, chiamato "conto lavori", sul quale i condomini stanno cominciando a versare le prime rate concordate.

    · Ora (sempre più frequentemente) capita che l'Amministratore, per le sopracitate criticità legate alle morosità di alcuni condomini a versare le quote ordinarie mensili del Condominio, non riesca ad affrontare delle spese ordinarie non derogabili (come le bollette acqua, luce, gas, stipendio al portiere ed altre quotidianità urgenti) poiché ilconto corrente ordinario è "in rosso", ed allora attinga, per far fronte a quelle impellenze, dai fondi delconto lavori, il quale quindi, invece che lievitare come programmato, sta andando via via esaurendosi.

    In tutta questa storia, c'è un rilievo da evidenziare:in questo grande condominio oltre ai morosi c'è anche gente che (come il sottoscritto) paga addirittura anticipatamente in un'unica soluzione annua tutto il dovuto (sia per ciò che concerne le rate deil conto ordinario che per quelle del conto lavori).

    Considerata la situazione sopradescritta, ciò significa per gli inquilini non morosi una sorta di "aumento mascherato" dell'importo annuo del condominio relativo alla gestione ordinaria, edi contro vedere allontanarsi la prospettiva di effettuare i lavori di ristrutturazione e di messa in sicurezza, peraltro in parte non più derogabili, vista la situazione fatiscente dell'edificio (ha oltre 100 anni di età!).


    Fatta questa lunga premessa, arrivo al quesito: vorrei chiedere se sia possibile superare questa empasse (quantomeno per regolarizzare la gestione ordinaria), la suddivisione del condominio in 10 condomini indipendenti (e quindi ciascuno con un proprio bilancio di entrate ed uscite), mentre per la gestione delle parti comuni creare un undicesimo organismo (non saprei come chiamarlo, ne come configurarlo), al quale fanno parte, in quote differenziate secondo i millesimi i 10 condomini ed i proprietari dei negozi.


    E' assurdità giuridica la mia proposta?

    Grazie dell'attenzione, e rimango in attesa dei vostri contributi.

    Augusto Rosati


    P.S.. riguardo i morosi, so bene cosa dice la nuova legge anche con il ricorso ai decreti ingiuntivi: ma a prescindere i tempi lunghi di certe procedure, c'è da segnalare l'alto costo delle spese legali, che ovviamente vanno ad appesantire ulteriormente il bilancio condominiale.
     
  2. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    E' possibile creare un condominio per ogni scala: io ho avuto a che fare per via del rifacimento della rete fognaria di un edificio composto da due scale che aveva tre condomìni; appartamenti del lato Sud, appartamenti del lato Nord, scala+ ascensore+terrazzo+negozi. Però non capisco quale beneficio ne trassete da questa suddivisione: vuoi fare le riparazioni a strisce? Putroppo avere una proprietà immobiliare ha anche dei costi: se uno non riesce a far fronte deve incominciare a trovare delle soluzioni (mutuo; anticipo liquidazione, cessione del quinto, cambio di abitazione, vendita nuda proprietà ecc... ecc...).
     
  3. aurosat

    aurosat Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie Luigi della tua risposta. Ma anche io rispondo subito alla tua curiosità: innanzitutto la suddivisione in 10 piccoli condomini snellisce la "gestione ordinaria": non solo. E' più facile anche applicare il criterio, sempre valido, "di comportarsi come deve fare il buon padre di famiglia": risparmi, soppressione delle spese inutili, immediatezza degli interventi, insomma gestione meno elefantiaca e più snella. Per quanto attiene le parti comuni invece ho pensato alla soluzione di un "coordinamento" tramite un undicesimo condominio, o anche una srl, ove, ogni condominio con le proprie quote millesimali di competenza, "mette il suo", sia in oneri (tantissimi), sia in onori (...pressoché inesistenti).
    Io credo che un approfondimento ragionato su questo tema darebbe la stura alla risoluzione più dinamica dei problemi che affliggono quotidianamente i grandi condomini sparsi in tutta Italia.
    Grazie ancora del tuo prezioso intervento, e spero davvero di leggerne tuoi altri qualora questa discussione si allargasse anche ad altri utenti di questo preziosissimo sito.
    Ciao,
    Augusto Rosati
     
  4. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa

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