Suddivisione spese proprietari di soli box e cortile separato

salve
un condominio ha dei box seminterrati e in adiacenza un grande cortile lastricato che non costituisce copertura dell'immobile o di sue parti. Il cortile è a quota pt (sopra la quota parcheggi), ad accesso libero pedonale dalla strada pubblica ed è svincolato in ogni modo dai box. personalmente, credo che il cortile possa essere considerato una dotazione e una fruizione per gli appartamenti e non per i box. mi chiedo quindi se al rifacimento del lastrico del suddetto cortile debbano contribuire anche i proprietari dei soli parcheggi. Se si, è possibile considerare una suddivisione 1/3 proprietari degli appartamenti e 2/3 tutti i proprietari compresi quelli dei box? grazie tante! (ovviamente sono proprietaria del box )

 

Se il cortile è una "dotazione" del condominio tutti dovrebbero partecipare alle spese in funzione dei millesimi di proprietà generale, sempre che il cortile non costituisca copertura per i box interrati.

 

mmm, speravo in un'altra risposta! grazie!

 

Bisogna valutare se forse potrebbe essere il caso di questa sentenza, la quale dice in sostanza che la spesa deve essere ripartita al 50% tra i proprietari della copertura e il 50% tra quelli coperti, ossia non il 1126 ma l'art. 1125 cc;

Ripartizione delle spese di cortili e viali d'accesso condominiali: inapplicabile principio dei 2/3
Le spese di manutenzione di una struttura condominiale (cortile-viali d’accesso) che funge anche da copertura di locali interrati (come magazzini, box ecc.) vanno suddivise in base all’art. 1125 c.c. e cioè in parti uguali dai proprietari delle due strutture, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Secondo la Corte di Cassazione qualora il cortile condominiale svolga contemporaneamente la funzione di copertura delle autorimesse sottostanti, in caso di rifacimento del manto di copertura (nel caso la posa di una nuova guaina impermeabilizzante e una nuova pavimentazione), non si può applicare il principio di ripartizione di cui all'art 1126 c.c.:
- 1/3 a carico di chi esercita il calpestio;
- 2/3 ai proprietari dei locali sottostanti;
ma il principio di cui all'art. 1125 c.c.
- pavimentazione (copertura del pavimento art. 1125 c.c.) a carico di tutti i condomini e suddivisa per i millesimi di proprietà;
- intonaco, tinta e decorazioni a carico dei proprietari dei locali sottostanti;
- il resto delle spese 50% a carico di tutti i condomini e 50% a carico del proprietario dei locali sottostanti. (Cassazione, Sez. II, 14/09/2005 n. 18194)

 

sono d'accordo con meri56 in quanto trattasi di dotazione del condominio e non di copertura dei box auto, per cui tutti devono partecipare alle spese di manutenzione in base ai millesimi di proprietà.
cordiali saluti.

 

Bisogna vedere cosa si intende per "dotazione" del condominio, se è un lastrico di copertura ad un garage comune (con box) allora potrebbe trattarsi di lastrico che funge da tetto (cc art. 1126 cc), allora 1/3 a carico dei condomini proprietari che calpestano lo stesso e 2/3 a chi sta sotto (cui questo lastrico funge da tetto), difficile è dire che tutti sono proprietari nella stessa maniera e ripartire la spesa semplicemente per mlm di proprietà comune, appunto perchè l'uso è diverso (uno per calpestio e uno di copertura), la sentenza che ho precedentemente postato, invece taglia questo principio, e dice che le spese sono al 50% tra le due funzioni (tetto e calpestio), quindi non prende assolutamente in esame la partizione di cui all'art 1123 cc 1° comma, il quale in questo caso secondo il mio parere è praticamente fuori luogo e inapplicabile.
Di conseguenza, o si applica l'art. 1126 cc oppure l'art 1125 cc, a scelta e discrezione di che deve decidere, ma non l'art. 1123 cc 1°c. perchè l'uso è diverso.

 

essendo una soletta di copertura in una ai condomini utilizzatori va divisa con l'art.1125 c.c.

 

Infatti questo sostiene la Cassazione Sez. II, 14/09/2005 n. 18194 :daccordo:

 

Più chiaro di così... la spesa si divide con il 1123 CC. Rimane da stabilire con quale comma.

A meno che non sia stabilito il contrario dal RdC (o da altro titolo), le aree comuni sono comuni a tutti i condomini. In questo caso vale il I comma e la spesa va divisa per millesimi della tab "A".:daccordo:

 

Infatti in questo caso sembra NON sia così

Con la conseguenza che non è possibile applicare l'art. 1123 cc in nessuno dei 3 commi previsti.

 

Interpretazione possibile, ma molto soggettiva ...

come generica è la frase originaria: è svincolato in ogni modo dai box: non è una dizione comunemente usata per escludere diritti e doveri reali sugli immobili. Qui è fondamentale conoscere chi è proprietario di quest'area cortile. Poi mi pare di leggere che non è copertura di niente, e non capisco i dubbi e le ipotesi contrarie.

 

Infatti per capire bene il problema, sarebbe necessaria una visone da parte di un tecnico il quale potrebbe dire con certezza come stanno le cose.
Dico così perchè nel condominio in cui abito una situazione simile a quella descritta esiste di fatto e nel caso di riparazioni abbiamo applicato l'art 1125 cc., però come detto, è necessario "vedere" come esattamente stanno realmente le cose e lo stato di luoghi.

 

forse aggiungerei che è necessario "vedere" in primo luogo le carte: rogiti e RDC.
Se nulla è precisato, cosa oggi meno frequente, allora far vedere ad un tecnico dovrebbe aver lo scopo di addivenire ad un regolamento delle cose "comuni" e "non comuni" e stabilirne l'uso e la manutenzione.

 

salve,
preciso: il cortile non è a copertura dei box , è a fianco all'immobile;
ho usato il termine "svincolato" per indicare che di fatto viene usato in modo indipendente.
Temo, appena posso controllo, che non sia specificato nulla sulla proprietà dello stesso. o meglio, di sicuro quando ho comprato il box nell'atto non c'è alcun riferimento alla proprietà comune del cortile. Dove posso trovare queste informazioni? ps grazie a tutti per l'interessante discussione!

 

posso provare a seguire un filo logico.
1) verificare se l'accatastamento dl box ha un sub di una unica particella cui appartiene il condominio.
2) risalire all'atto di costituzione del condominio, o simili, per conoscere la provenienza del terreno e l'eventuale frazionamento.
3) chiedere all'amministratore il RdC del complesso e vedere a che titolo fa riferimento alla corte.
4) vedere come è censita a catasto la corte ...

operazioni fattibili anche come privato cittadino, ma senza esperienza forse meglio se le fa un professionista (geom, o simili) : e poi dopo tutta la trafila, ne sarà valsa la pena? Perche quelle sono solo le premesse, poi bisogna sostenere le proprie argomentazioni nei confronti degli altri interlocutori....

 

Le informazioni che desideri le puoi trovare sul tuo rogito e/o sul regolamento di condominio contrattuale e/o sugli atti alla conservatoria.

 

Non è detto che quanto scrive valbe sia certo, ma almeno bisogna prenderlo per buono ....

 

Ma quello "scritto e registrato" sul Rogito e/o Regolamento Contrattuale, ritengo sia più che valido, o no?

 

Non ti scaldare: certamente anche la tua affermazioen è verissima, ci mancherebbe altro. E' il presupposto che manca: valbe aveva precisato credo al #15 che sul rogito del suo box non c'è scritto nulla al riguardo della proprietà della corte....

Tutto qui ... :daccordo: