ziggy

Membro Attivo
Proprietario Casa
Buongiorno,

Faccio parte di un super condominio costituito da 74 villette a schiera suddivise in gruppi di 5/8 unità asservite da stradine private.
Tutti percorriamo una strada principale per il percorso utile a raggiungere le abitazioni e alcuni proseguono sempre sulla stessa strada che però pur mantenendo lo stesso nome della via è indicata come Superiore.
Abbiamo un regolamento condominiale (non saprei se definire contrattuale) che non è allegato all'atto ma solo citato, in quanto si da mandato al costruttore di redigere in futuro in quanto il complesso non era completamente edificato.
Non esistono i millesimi e il riparto spese è suddiviso in parti uguali nell'attesa che il costruttore indichi i millesimi (mai fatti). Le parti comuni sono certamente un'antenna centralizzata e poi nessuno ha mai capito cos'altro ci leghi eccetto le spese di un'assicurazione che "pare "comprenda i muri di sostegno della strada principale che non si sa se sia privata ad uso pubblico oppure pubblica oppure privata del complesso.

Durante la precedente assemblea, assodato che negli anni sono state costruite altre case ma non sono ricomprese nel riparto spese del Super Condominio è stato chiesto all'Amministratore di identificare le costruzioni e poi procedere a redigere i millesimi, e visto che neppure lui è al corrente con precisione quali siano le parti comuni, compiere verifica con l'ausilio di un Tecnico al fine di chiarire una volta per tutte e di addebitarci quanto e se dovuto in maniera chiara.

Alla richiesta dell'Amministratore di versare una rata extra per assegnare mandato al tecnico; alcuni hanno posto clausola che se la rata non fosse stata versata da tutti entro il termine stabilito non era possibile procedere………...infatti solo la metà dei condomini ha versato e quindi un nulla di fatto.

Vorrei avere consigli su come porsi alla prossima assemblea tenendo conto che in quella precedente alcuni di noi non hanno approvato il riparto spese perché riteniamo illegittima addebitare in parti uguali, e abbiamo fatto presente il resto dei problemi sopra esposto e l'impossibilità di redigere i millesimi se non sono prima censite tutte le abitazioni.

A queste assemblee partecipa un esiguo numero di condomini appena necessario al numero legale e alcuni che di solito raccolgono parecchie deleghe sono quelli che si oppongono alla regolarizzazione di questo caos.

Mi scuso per la lungaggine e spero che qualcuno abbia la pazienza di leggere e di darmi qualche consiglio.

Buonagiornata.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Presenti una situazione complessa e di cui mancano dati rilevanti.
Tanto per iniziare se siete un SuperCondominio dovrebbero esserci tanti amministratori quanti sono le "schiere" + un Superamministratore.

Tagliando la testa al toro e dando per mancante un RdC valido all'unico amministratore spetta il compito di dividere secondo normativa vigente.
Per la natura delle spese che descrivi (strade comuni e polizza a servizio) la spesa divisa in parti uguali (fraftutti gli utilizzatori incluse le case singole) risponde alle necessità.

Quanto ad una delibera con cui si approvava l'affidamento di incarico per la redazione di un RdC a professionista esterno giusto raccogliere in anticipo i soldi... e Decreto Ingiuntivo (a volte basta la minaccia di farlo) a quanti non versano.

In ogni caso il RdC una volta prodotto dogra essere sottoposto al voto .
Se approvato senza l'unanimità (tutti i partecipanti) avrebbe meno forza "coercitiva" ma i "contestatori" dovranno adire ad un Giudice.
 

ziggy

Membro Attivo
Proprietario Casa
Mi rendo conto che non solo la situazione è complessa, ma forse io non riesco ad esporla correttamente e me ne scuso.

Il Tecnico sarebbe servito per censire le abitazioni fantasma, calcolare i millesimi e appurare quali sono le parti comuni perché nessuno lo sa, neppure l'amministratore che svolge il suo lavoro in base a quanto ereditato dal suo predecessore che era stato nominato dai costruttori.

Esiste un regolamento di condominio non allegato agli atti fatto dai costruttori e mai approvato.

Lasciamo perdere la strada principale perché nessuno sa se è pubblica o privata ad uso pubblico.

Scusa ma se le spese non sono suddivise in millesimi ma tutte in parti uguali e non c'è l'unanimità per tale divisione, è giusto dire che la delibera è nulla?

Come può l'amministratore fare un decreto ingiuntivo su una ripartizione che non rispetta le normative?

Nessuno vuol nominare gli amministratori per i gruppi di schiere, gli unici ad avercelo è il mio gruppo per ragioni che inutile scrivere.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Il Tecnico sarebbe servito per censire le abitazioni fantasma,

Censire??? Intendi dire che le case sono abusive?

O intendi (come interpretavo) che alcune case singole fanno parte del complesso ed utilizzano strade, impianti ...e polizza comune?
Se fanno parte del Supercondominio allora il RdC che ora "magicamente" esiste deve essere stato consegnato anche a loro o quantomeno citato anche nei loro rogiti.

Ma se invece loro sono "avulsi" dal Supercondominio allora se usano le vostre strade private (ammesso lo siano) o come "comunisti" o come "dominus" di altrettante servitù di passaggio.

Di riffa o di raffa partecipano alle spese per dette sempre in quota "a testa" o, eventualmente, andrebbe parametrata la spesa alla lunghezza utilizzata.
Resta il fatto che rispondere a simili domande da dietro un pc, senza uno straccio di documentazione e su un resoconto frammentario, impreciso e... di parte è impossibile.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
In merito a tutte le irregolarità nel nuovo resoconto:

1-....appurare quali sono le parti comuni perché nessuno lo sa,

2- neppure l'amministratore che svolge il suo lavoro in base a quanto ereditato dal suo predecessore che era stato nominato dai costruttori.

3- Esiste un regolamento di condominio non allegato agli atti fatto dai costruttori e mai approvato.

4- Lasciamo perdere la strada principale perché nessuno sa se è pubblica o privata ad uso pubblico.

5- Scusa ma se le spese non sono suddivise in millesimi ma tutte in parti uguali e non c'è l'unanimità per tale divisione, è giusto dire che la delibera è nulla?

6- Come può l'amministratore fare un decreto ingiuntivo su una ripartizione che non rispetta le normative?

...

1- sono descritte nei rogiti. Se nulla riportano significa che non ci sono o che il/i Notai erano dei "delinquenti.
Ma come si puo comprare senza sapere cosa state comprando???

2-I costruttori non possono nominare alcun Amministratore di Condominio (la nomina era "nulla" ....ma tanto ormai l'avete cambiato.

3- Allora esiste, è valido e non serve approvazione visto che è citato (quindi di tipo "contrattuale)

4-Allora perché vieni a fare domande? E come chiedere di risolvere un calcolo senza fornire le cifre!!!

5- No. Sono pochi i motivi di "nullità" delle delibere condominiali Una singola delibera di spesa con riparto difforme dal Regolamento o dai criteri di Legge (derogabili) è sempre valida e subito "efficace"... casomai "annullabile" , ma deve essere impugnata difronte ad un Giudice entro 30gg ...dal voto per i contrari e gli astenuti, dalla ricezione del verbale per gli assenti.

6-Queste sono cose che un amministratore dovrebbe ben conoscere. Licenziate quel babbeo che vi amministra... salvo sia stata la maggioranza ad esentarlo.
 

ziggy

Membro Attivo
Proprietario Casa
Hai ragione su tutto, o quasi, non a causa tua ma come già detto io mi spiego male e poi è un gran pasticcio.

Non credo di essere l'unica ( non che questo mi renda merito ….anzi) del comprensorio che ha comprato casa accettando che nel rogito ci fosse scritto che davamo " Mandato ai costruttori di redigere regolamento e millesimi e le parti comuni erano da definire perché non avevano ancora terminato di costruire.

Il regolamento è stato scritto circa un anno dopo perciò non era allegato all'atto e i millesimi mai fatti perché nel frattempo continuavano a costruire nuove unità.

Ho scritto censite ma non intendevo abusive, volevo dire che il tecnico avrebbe dovuto individuare gli estremi catastali per risalire ai proprietari per inserirli nel rendiconto.

Non se ne parla di togliere l'amministratore, in totale saremo in dieci a lamentarci della situazione, alcuni non partecipano mai alle assemblee e non sappiamo neppure chi sono, altri delegano i soliti che dirigono l'orchestra.

Ti ringrazio della pazienza e anche di aver cercato di darmi delle risposte sensate, ma come dici tu senza documenti e dietro un PC è difficile.
 

ziggy

Membro Attivo
Proprietario Casa
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Ho trovato questa sentenza, spero si legga, che sembra sia il mio caso.

Nel caso in cui sia cosi, potrei uscire dal Supercondominio?
E quale potrebbe essere la strada?
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Vedi l'allegato 4947

Ho trovato questa sentenza, spero si legga, che sembra sia il mio caso.

Nel caso in cui sia cosi, potrei uscire dal Supercondominio?
E quale potrebbe essere la strada?

La sentenza stabilisce solo che il Regolamento non è "contrattuale" ...a meno che venga poi ratificato con voto unanime da tutti i partecipanti al Condominio.

Questo non può essere un "pretesto" valido per chiamarsi fuori dal Supercondominio/Condominio.

Per ottenere ciò bisogna che sia effettivamente possibile "separare" la tua proprietà dalle parti ed impianti comuni (cosa pressochè impossibile in un SuperCondominio) e peggio dovresti avere il parere favorevole di tutti gli altri partecipanti.
 

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