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  1. isabella49

    isabella49 Membro Attivo

    Tre palazzi con circa 75 appartamenti sono stati costituiti in "supercondominio". I rappresentanti che partecipano alle delibere del supercondominio sono: l'amministratore delle cose comuni (riscaldamento e garage) , gli amministratori di due palazzi (uno dei quali è anche proprietario) ed un consigliere del terzo palazzo. Le decisioni vengono sempre prese con il voto favorevole dei primi tre, mentre il ns. rappresentante non può far altro che scrivere a verbale il suo disaccordo. Queste delibere sono regolari? In caso contrario cosa si potrebbe fare per tornare ad una situazione normale? Ringrazio anticipatamente chi mi vorrà dare un consiglio.
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    3 edifici con 75 unità ciascuno o complessivi?
     
  3. isabella49

    isabella49 Membro Attivo

    75 unità complessive. Grazie per l'interessamento
     
  4. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Allora si deve seguire certamente la prassi di nominare dei rappresentanti per le sole assemblee di Supercondominio (e possono essere anche i rispettivi amministratori dei singoli Condomini)...ma il "consigliere" non è previsto e a nulla vale la sua "voontà".
    Al lmite eglis erve solo come "testimone" per riferire quanto avviene.

    In ogni caso i "rappresentanti" in Suopercondominio valgono solo per le assemblee "ordinarie" ...per ogni delibera "straordinaria" devono partecipare tutti i proprietari.
     
    A quiproquo piace questo elemento.
  5. isabella49

    isabella49 Membro Attivo

  6. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    In entrambi i casi, non cambierebbe nulla (se i partecipanti sono complessivamente più di sessanta).
     
    Ultima modifica: 3 Giugno 2016
  7. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Sembra proprio di no. Se i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice civile, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore del supercondominio.
    L'amministratore del condominio di uno degli edifici non può essere, contemporaneamente, rappresentante della compagine in seno all'assemblea supercondominiale.
    Inoltre, se i condominii sono tre, come possono votare in quattro nelle assemblee del supercondominio?
     
  8. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Questa "impossibilità" dove sarebbe enunciata?
     
  9. isabella49

    isabella49 Membro Attivo

    Ho scritto di tre voti contro uno perchè il delegato del ns. palazzo ha fatto scrivere più volte sul verbale dell'assemblea del supercondominio della irregolare posizione degli altri due amministratori ma l'amministratore delle cose comuni non ha mai preso provvedimenti al riguardo ignorando la cosa. Le delibere prese dal supercondominio sono nulle o anullabili? Ed in quest'ultimo caso come procedere? grazie per un consiglio.
     
  10. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    3 i Condomini facenti parte del Supercondominio 3 i voti possibili e non 4 (3+1).

    Di ogni delibera si può chiedere annullamento ma bisogna impugnare.

    Bisogna valutare i motivi per capire se ci sono i presupposti.
    O spieghi i fatti o parliamo del nulla.
     
  11. proid

    proid Membro Attivo

    art.67 disp.att.
    All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

    ... il 'qualunque' e' abbastanza esplicativo
     
    Ultima modifica: 4 Giugno 2016
  12. proid

    proid Membro Attivo

    queste delibere sono state fatte da persone che non avevano diritto di voto quindi sono nulle.. ma efficaci fin quando la nullita non viene fatta valere dal giudice.

    l'amministratore deve convocare i singoli palazzi 3 mesi prima per dare tempo al singolo palazzo di indire assemblea per deliberare la propria posizione in merito all'odg e nominare il rappresentante (ogni volta... non si intende perenemente confermato) che andra' all'ass. supercondominiale per agire in base al mandato dell'assemblea.
    il rappresentate non puo essere l'amministratore del palazzo (art. 67 disp.att)
     
  13. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    NO.
    Errata applicazione.


    All'amministratore non possono essere conferite deleghe per rappresentare condòmini (alias proprietari) quando è lui ad amministrare...ma può lecitamente rappresentare l'intero Condominio nelle assemblee del Supercondominio.

    La tua tesi è priva di riscontri normativi e giurisprudenziali e si basa solo su una interpretazione delel parole "a qualunque assemblea" che però può essere distintiva (di qualsiasi Condominio) fra assemblea ordinaria e assemblea straordinaria o anche come recepimento dell'orientamento giurisprudenziale in tema di delega e conflitto di interessi.

    "Rappresentanza" che ovviamente è negata al Super-amministratore.

    Sarebbe ben strano che un amministratore possa raprresentare l'intero Condominio ad un processo e non lo stesso in una delibera per gestione ordinaria delle parti Supercondominiali.

    Oltretutto ogni amministratore, in quanto rappresentante del Condominio, deve votare secondo il volere espresso dalla maggioranza dell'edificio che rappresenta.
    Non lo facesse ne risponderebbe in prima persona.




    NO per i motivi succitati.

    Disinformazione.
    E da dove scaturisce tale tempistica?
    Non esiste norma di Legge al riguardo.

    Idem come sopra.
    Non esiste norma che indichi la "durata" del rappresentante di Condominio in assemblea Supercondominiale.

    Va sottolineato che la delibera di nomina di un rappresentante Condominiale (per un Supercondominio) deve essere approvata con i 2/3 degli aventi diritto.

    Maggioranza bulgara che diventerebbe oltremodo improbabile raggiungere se si dovesse procedere a nomina ad ogni occasione.
     
    Ultima modifica: 4 Giugno 2016
  14. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    I riscontri normativi (non chiarissimi) ci sono. Come risulta dai lavori della Camera dei deputati, quando in quella sede fu aggiunta la specificazione "qualunque assemblea" al comma 3 dell'art. 67 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile, rispetto al generico riferimento "all'assemblea" contenuto nel provvedimento approvato al Senato della Repubblica, si voleva proprio intendere che:
    "la disposizione così modificata si riferisce quindi sia all'assemblea condominiale, sia all'assemblea per la gestione delle parti comuni a più condominii".
    Inoltre, il successivo comma 4 prevede che "il rappresentante comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii".
    Se si avesse voluto che le due figure possono coincidere, quel comma sarebbe stato scritto in maniera diversa.
     
    Ultima modifica: 4 Giugno 2016
    A proid piace questo elemento.
  15. isabella49

    isabella49 Membro Attivo

    Interessante discussione. Però, se possibile, vorrei il riferimento normativo per i tre mesi indicati di anticipo per la convocazione dell'assemblea del supercondominio. L'amministratore delle cose comuni convoca l'assemblea del supercondominio con un anticipo di 7-10gg. per cui il ns. amministratore non ha materialmente il tempo per convocare la ns. assemblea ed i condomini vengono a conoscenza delle spese del supercondominio dopo che le spese stesse sono state approvate da due su tre rappresentanti.
     
  16. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Le "intenzioni", ammesso e non concesso fossero tali, non sono indicate nelle norme...e non si fanno i processi "alle intenzioni".

    Non bisogna confondere la questione "delega" (assegnata da un singolo) con la designazione di un "rappresentante condominiale".
    Il delegato è persona nominata in piena autonomia...un rappresentante curerà gli interessi anche di chi gli vota contro e quindi agisce sulla base di un mandato.
    Pessima esposizione per un perfezionista che mi richiama per molto meno.
    Non è da Nemesis commettere tanti errori!!! Mi fai preoccupare...stai male?

    Quanto al senso direi che fa il paio con la "sintassi/uso dei tempi"...come puoi affermare una simile sciocchezza?
    Se avessero scritto in tal modo avrebbero reso obbligatorio il coincidere delle 2 figure...mentre il non averlo fatto concede tale facoltà e di certo non la nega.
     
  17. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Attendo anch'io che l'autore di tale affermazione ne dia preciso riferimento normativo e non si limiti pure lui a citare fantomatiche "intenzioni"

    PS.
    Mi sa che dovremmo aspettare quantomeno una specifica modifica legislativa.
     
  18. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Vorrei capire se ai condomini degli altri 2 edifici garba che i loro "rappresentanti" votino senza consultare i loro pareri.

    In ogni caso è sempre facoltà tua di impugnare le delibere approvate in tal modo purché ci siano gli estremi.

    Il Super condominio deve seguire l'iter che si usa per il semplice Condominio: un bilancio preventivo, e solo con quello potrà chiedere anticipi, e uno consuntivo.
    Il vostro 'rappresentante" (amministratore, condomino o anche "terzo" estraneo) può sempre chiedere in anticipo di ottenere copia dei documenti contabili del Super condominio.
     
  19. proid

    proid Membro Attivo

    i tre mesi prima non sono un riferimento normativo come dicevano prima.
    per convocare un assemblea c'e' chi dice che la raccomandata si intende notificata da quando viene imbucato l'avviso di giacienza quindi tra le mille opzioni c'e' anche una settimana (spedizione raccomandata) + 5 giorni o anche meno.
    se invece si vuole fare una convocazione sicuramente valida, la raccomandata si intende notificata quando completata la giacenza di una raccomandata cioe' trenta giorni.
    in quest'ultima ipotesi si conteggiano quindi:
    -10 gg invio raccomandata anche nei posti piu remoti
    -30 gg giacienza completa raccomandata
    -5 gg preavviso convocazione
    quindi 10+30+5=45 giorni.
    ma nel supercondominiosi contanoi tempi di due convocazioni, quella del palazzo + quella del supercondominio quindi 45x2=90 giorni... ecco perche tre mesi.
    ridurre i tempi sopracitati e liberta di chiunque come e' liberta contestare le argomentazioni di cui sopra sempre pero mettendo in bilancio remote contestazioni di chi non ritira la raccomandata e del giudice che sostiene la notifica avvenuta solo dopo la compiuta giacienza.
     
  20. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Gia un miglioramente ammetere cete "evidenze" (nessuna indicazione in normativa circa i tempi) ...ma ancora imprecisioni:
    -una raccomandata generica viene consegnata i 4/6 giorni
    -esiste anche la raccomandata 1 che garantisce consegna in 1 o 2 gg.
    -dopo il 1° tentativo di consegna vi è un 2°.
    -la "giacenza" è ininfluente per la prova di avvenuta consegna visto che basta deimostrare l'avvenuta convocazione e non la ricezione "in mano" al destinatario.
    Farà fede quindi il dimostrare l'aver immesso nella cassetta del destinatario l'avviso di giacenza.

    Ciò premesso direi che anche nel caso in esame sia pretestuoso adottare 45 gg (inutili) di preavviso visto che non si devono informare una moltitudine di destinatari ma solamente 3 persone che, se nella fattispecie fossero anche professionisti in quanto amminsitratore dei Condomini, non avrebbero a campare scuse di mancato avviso.

    @isabella49 non ha ancora chiarito quali sia la natura della delibera che contesta.
     

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