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  1. C K

    C K Nuovo Iscritto

    Il notaio a cui mi sono rivolto per rogitare la casa mi ha dato una notizia assolutamente preoccupante. Dopo aver visto le schede catastali della casa (villino A/7) ha espresso il dubbio che la casa in base alle ultime interpretazioni dell'Agenzia delle Entrate possa essere classificata come "casa di lusso" secondo il D.M. 2 Agosto 1969 a causa del criterio superficie utile complessiva (240 mq).
    Nello specifico la casa ha una superficie lorda a catasto di 203 mq + balconi + sottotetto + box (43 mq). Il notaio sarebbe tranquillamente disposto a trattare la casa come non di lusso a fronte di dichiarazione del venditore (società) e dell'acquirente (il sottoscritto) in tal senso aggiungendo però che l'Agenzia delle Entrate potrebbe fare un accertamento succesivo e se rilevasse che la casa è di lusso dobvrei pagare l'integrazione + 30% di multa. Questa cifra manderebbe il budget familiare in fallimento per cui devo assolutamente chiarire prima dell'acquisto, al quale evtl. rinuncerei.
    Dopo la notizia schock mi sono rivolto in sequenza
    1) al geometra che mi ha detto che non conosce questo tipo di stima e non saprebbe come farla
    2) Al tecnico del comune che alla domanda se possa emettere una certificazione in tal senso mi ha guardato come se fossi un marziano
    3) Ho già preso appuntamento all'Agenzia delle Entrate di riferimento. Ho già fatto visita all'AdE più vicina e mi hanno detto che presumibilmente la casa non dovrebbe essere di lusso ma che è meglio sentire l'Agenzia di riferimento.

    L'indicazione più specifica del notaio è stata che il box potrebbe rappresentare il problema e far superare il limite dei 240 mq. Ho verificato gli altri criteri del D.M e non dovrebbero essere applicabili.

    Vi chiedo un aiuto sui seguenti punti:
    1) A parte le esclusioni specifiche del D.M. del 2 Agosto 1969 (balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchine) dal calcolo della superficie utile che non può superare i 240 m.q. quali altre indicazioni ci sono per poter capire se delle pertinenze o degli accessori sono da includere nella superficie utile o meno ?
    2) E' possibile che il box (con tanto di basculante e accatastato separatamente come C/6) venga conteggiato dall'AdE nella superficie utile ? C'è una differenza se è accessorio o pertinenza ?
    3) Chi può certificare che la casa non è di lusso prima del rogito in modo da poterlo presentare all'AdE in caso di contestazione ?

    Grazie infinite per qualsiasi indicazione mi possiate dare sui quesiti.
     
  2. Stefano Mariano

    Stefano Mariano Membro dello Staff

    Non sono certo un esegeta del "pensiero" dell'Agenzia delle Entrate ma penso che il box, accatastato separatamente, non debba essere considerato facente parte della superficie lorda del villino (che è di 203 mq). La "ratio" della norma è, o dovrebbe essere. quella di valutare e tassare in modo differente le superfici residenziali particolarmente estese (240 mq) ma non penalizzare gli immobili dotati di box e aree destinate al parcheggio delle automobili, togliendole tra l'altro dalle aree pubbliche.
    Ultima risorsa potrebbe essere quella di vendere separatamente, ossia in rapida successione e con due distinti atti l'abitazione e il box, questo a condizione che il box non sia stato realizzato con la legge Tognoli, caso molto improbabile nella fattispecie.

    Chi può certificare che la casa non è di lusso prima del rogito in modo da poterlo presentare all'AdE in caso di contestazione ?
    Non c'è bisogno di alcuna diversa dichiarazione oltre quella dell'accatastamento redatta dal geometra che contiene già Rendita e classificazione derivata automaticamente dal programma Docfa (software fornito dall'Agenzia che serve per accatastare gli immobili).
     
  3. salvo cervino

    salvo cervino Nuovo Iscritto

    Certo che la certificazione preventiva mi lascia quantomeno perplesso.
     
  4. torre50

    torre50 Nuovo Iscritto

    L'unica soluzione sarebbe quella di vendere separtamente il box, con questo criterio non c'è nessun problema di dichiarare la casa come "Di Lusso"
     
  5. salvo cervino

    salvo cervino Nuovo Iscritto

    Non capisco la vendita dei cespiti separati. Ai sensi e per gli effetti del DM 2 Agosto 1969 la casa supera i 160 mq. previsti in tabella. Poi non hai specificato: le superfici dei ballatoi o terrazze a livello, se è un appartamento o una casa singola, se c'è terreno o giardino. Credo proprio che il Notaio abbia ragione comunque rispondi a quanto sopra e sarò più preciso.
     
  6. gcava

    gcava Membro Attivo

    Professionista
    Se "lorda" è 203 mq non vedo particolari problemi. Per "lorda" io interpreto "comprese le murature", mentre il limite di 240 mq è di superficie "utile", calpestabile.
     
  7. salvo cervino

    salvo cervino Nuovo Iscritto

    gcava l'effettivo ( non il catastale) superficie utile complessiva, le pertinenze è poi un discorso a parte.
     
  8. C K

    C K Nuovo Iscritto

    Grazie per le vostre indicazioni e scusate per la risposta tardiva. Nel frattempo in compenso ho contattato l'Agenzia delle Entrate che mi ha dato indicazioni di tenere conto dell'autorimessa nel calcolo delle superfici.

    Ecco le altre informazioni richieste:
    1) Si tratta di casa singola (villino A/7)
    2) La superficie del giardino di proprietà è di 433 mq, inoltre ci sono ca. 140 mq. di parti comuni con la casa gemella accanto (corsello di accesso comune al box).
    3) La superficie lorda totale della casa (incluso quindi muri perimetrali) con mansarda/sottotetto, autorimessa, scale di acceso e area d'ingresso sono 301,83 mq.
    4) Di cui la mansarda/sottotetto è pari a 52,59 mq lordi, altezza 225/230, tetto piano, alcune finestre fronte strada, accatatastata come locale di sgombero.
    5) Di cui l'autorimessa e area d'ingresso che si trovano a 7 metri sotto il livello della casa (siamo in montagna) sono pari a 57,45 mq lordi
    5) Niente cantina, il piano terra è direttamente sulle fondamenta (c'è solo l'intercapedine dietro la casa per distanziare dalla montagna)

    Purtroppo sembra che il TAR del Lazio abbia deciso che i muri perimetrali sono da conteggiare: vedi Sentenza n. 44/3/08.

    Con tutto questo escludendo la mansarda e le scale (sia quelle di accesso dall'area di ingresso all'abitazione che quelle di collegamento interno dei piani) ed includendo l'autorimessa sono di 1 o 2 metri sotto i 240 mq. e pertanto diventa fondamentale sapere con pecisione come si calcola la superficie utile complessiva per non correre il rischio di una riclassificazione successiva come abitazione di lusso.
    Per esempio è corretto escludere le scale interne ? E' corretto escludere la mansarda ?

    Grazie mille per qualsiasi ulteriore indicazione che possiate fornire per diradare le "nebbie".
     
  9. Massimiliano Lusetti

    Massimiliano Lusetti Membro dello Staff

    A mio parere Il calcolo della superficie ai fini fiscali è quello applicato dal geometra all'atto dell'iscrizione al N.C.E.U. con il programma DOCFA se vai a vedere in fondo al modello D1 o N1 (non ricordo ora quale dei due) vedi esattamente le superfici catastali degli immobili.
    Il catasto è stato istituito proprio per permettere all'erario di fare pagare le tasse quindi sono questi i parametri che devono essere presi per calcolarle sono quelli ivi registrati. Vedrai che nel modello (1 dei 2) che ti ho segnalato c'è scritta sia la superficie lorda che quella netta.
     
    A salvo cervino piace questo elemento.
  10. salvo cervino

    salvo cervino Nuovo Iscritto

    Il mio amico Massimo Lusetti ha centrato per l'ennesima volta, anche se ha l'aggravante di essere ingegnere, non te la prendere nessuno è perfetto e tanto meno io che rompo.
    Ciao Massimo esteso a tutta la congreca
    Salvo
     
  11. C K

    C K Nuovo Iscritto

    Grazie Massimiliano per l'indicazione.
    Sono andato subito a guardare. Ho dei fogli che si chiamano 1NB parte II che riportano i seguenti valori:

    Foglio 1
    Unità immobiliare censibile nel Gruppo A e B, abitazione o uffici privati

    punto 1. Vani principali = n. 6 sup. utile = 111 mq
    punto 2. Accessori diretti => 2 bagni = sup. utile 12 mq ; 3 corridoi, rispostigli, ecc. = sup. utile 25 mq

    SUPERFICIE LORDA (relativa ai punti 1 e 2) = 203 mq

    punto 3. accessori indiretti (Accessori complementari, cantine, soffitte, lavanderie e simili) n. 1 sup. lorda = 53 mq (qui si tratta della mansarda)

    punto 4. dipendenze esclusive = balconi, terrazzi, portici = sup. lorda 9 mq

    punto 5. pertinenze scoperte esclusive => giardino cortile = sup. lorda mq 433

    Foglio 2

    C/2 Unità immobiliare censibile nel gruppo C

    Locali principali; Piano S1; lordi = 43 mq.; di cui utili 39 mq (questo è il box)
    Il locale ha accesso carrabile = SI
    Altezza media = 250 cm


    Deduco quindi 203 lordi + 43 lordi = 246 mq. lordi. Devo incominciare a preoccuparmi ?
     
  12. salvo cervino

    salvo cervino Nuovo Iscritto

    Credo di si!
    Comunque a Massimo l'ardua sentenza < condita con un po di umana pietà >
    Salvo
     
  13. Massimiliano Lusetti

    Massimiliano Lusetti Membro dello Staff

    Ho dei dubbi... sulla superficie lorda. Perché mi pare (ma non ci giurerei) che quando si conteggia tale superficie ai fini del tassabile la superficie lorda o netta degli accessori vada comunque calcolata in parte (non completa come appare nel modello) qui un geometra più avvezzo alle pratiche catastali potrebbe darci una mano. Non ho ora tempo di andare a verificare nelle istruzioni docfa come vengono calcolate tali superficie e se tali superficie sono già ridimensionate in sede di calcolo... comunque in fondo al modulo trovi proprio una sintesi con la superficie tassabile ... tu mi hai letto i dati immessi dal geometra e misurati in fondo al 1NB in un riquadro c'è la sintesi tassabile dove dovrebbe essere ( a mia memoria) già considerata la detrazione di superficie degli accessori.
     

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