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effemme8

Membro Attivo
Proprietario Casa
Buongiorno a tutti,
Vi espongo questo caso:

Dopo svariato tempo, e per necessità familiari, abbiamo effettuato una unione di mutui sul nostro appartamento di famiglia (1 casa) .

Da gen. 2019 abbiamo un unico mutuo a tasso misto (primi 5 anni fisso...su 25) come "rifinanziamento + liquidità" con la ING.... con un TAEG di 2.75

Ho letto che dopo un TOT di mesi (generalmente 6 mesi.... Ma se la banca ti conosce, forse meno...) si può chiedere la famosa SURROGA : ci sono banche che concedono meno del 1,70 di TAEG (con la polizza incendio+scoppio compresa.... Sembra...)

Per noi sarebbe, in questo modo, possibile ridurre la rata.... O la durata (se possibile) a 20 anni... O forse anche meno...

Ma siamo COMPLETAMENTE A DIGIUNO di questa possibilità / normative : quali trappole possono esserci? ... Sembra tutto, stranamente, così semplice.... Ma meglio chiedere anche a voi...

Grazie
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Sulla surroga mi trovi impreparato perché in vita mia non l'ho mai chiesta e non ne ho, quindi, mai beneficiato.

Si tratta di chiedere alla nuova banca quali sono le condizioni per potervi accedere.

Attenzione alle polizze accessorie che obbligano a sottoscrivere, verificare bene il costo annuale e la possibilità o meno di estinguerle prima dei 20-25 anni.

Una cosa che non hai detto, e che forse non sai, è la cosiddetta anticipata estinzione parziale: se hai disposizione un capitale risparmiato (esempio 5000 Euro), puoi andare alla filiale della tua banca e restituire questo capitale. Ti verrà fatto pagare il rateo di interessi su questo capitale, ti faranno pagare una piccola somma a titolo di "conteggi, certificati, varie", e il capitale da restituire diminuirà di 5000 Euro. Ciò si riflette in meno interessi e quindi in un abbassamento della rata.

Io facendo così ho trasformato un mutuo ventennale in un mutuo quinquennale, perché al quinto anno l'ho estinto.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Da gen. 2019 abbiamo un unico mutuo a tasso misto (primi 5 anni fisso...su 25) come "rifinanziamento + liquidità" con la ING.... con un TAEG di 2.75
Strana "formula" ...fissare un tasso per i prossimi 5 anni quando già si sapeva che le probabilità di aumento sono ridotte (anzi ora si aspettano tagli di quello "centrale")... per poi restare esposti alle inevitabili variazioni sul lungo periodo.

Quello che hai menzionato è un istituto estero ma operativo anche in Italia. Solitamente fra i più economici e con una proposta "tutto incluso".

Se ti metti a fare confronti lo devi fare a parità di condizioni perché raffrontare il tasso con la formula attuale prendendo a riferimento soluzioni con rata tutta variabile fa apparire i secondi comunque più economici.

I mutui a tasso fisso, a parità di durata e capitale erogato, comportano una rata più elevata perché il tasso di riferimento è diverso (IRS piuttosto che Euribor) e diverso pure lo spread (il guadagno che vuole la banca).

Chiedere una surroga è più facile quando mancano molti anni al termine ma bisogna considerare che:
1-anche se la "simulazione" con uno dei vari motori di ricerca mostra delle offerte/soluzioni non è poi scontato che la banca che subenta accetti
2-bisogna prestare particolare attenzione alle eventuali spese "accessorie/secondarie" specue il costo del nuovo c/c che ti chiederanno di aprire
3-considerare che il tasso ed i costi effettivi saranno noti solo alla stipula (=potrebbero variare rispetto al momento di inizio pratica)
4-diminuire la durata solo perché la rata appare più conveniente diventa un gioco pericoloso qualora, optando per un tasso variabile, vi siano aumenti dello stesso.
5-l'Euribor seppur influenzato dal Tasso Ufficiale BCE potrebbe anche avere un andamento divergente.
6-verificare anche la "solidità" finanziaria della banca erogante...alcune offerte appartengono ad istituti parecchio a rischio.

Ps.
Le attuali offerte non sempre sono vantaggiose.
Posso dirti che un "variabile ventennale" stipulato 7/8 anni fa ora ha un taeg dello 0,75 (spread 1,10 mensile su un Euribor negativo).
 
Ultima modifica:

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Ti verrà fatto pagare il rateo di interessi su questo capitale, ti faranno pagare una piccola somma a titolo di "conteggi, certificati, varie", e il capitale da restituire diminuirà di 5000 Euro
In teoria se rimborsi una quota di debito (magari perché arriva una vincita od una eredità/donazione) non devono addebitarti alcun interesse o spesa di calcolo.
La cifra va a diminuire il capitale residuo e si ricalcola una niova rata (inferiore alla precedente).
Alcuni istituti però lasciano lavrata invariata diminuendo il numero di rate (cioè riducono eliminando le rate finali) specie se la durata è ancora lunga od il cliente avanti con l'età.
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
In teoria se rimborsi una quota di debito (magari perché arriva una vincita od una eredità/donazione) non devono addebitarti alcun interesse o spesa di calcolo.
Non ti applicano una penale (anni fa applicavano l'1% sul capitale anticipatamente restituito, a titolo di penale).
Però, ipotizzando che tu restituisca 5000 Euro, ti fanno pagare gli interessi dall'ultima data di scadenza rata mutuo al giorno in cui decidi di fare l'anticipata estinzione parziale.
Ipotizzando una rata semestrale, pagabile al 30/06 e al 31/12 di ogni anno, se tu restituisci oggi 22 Luglio la somma di 5000 Euro, ti fanno pagare gli interessi maturati sul capitale di 5000 Euro dal 1° Luglio al 22 Luglio: non stiamo parlando di grosse somme, in ogni caso.
 

effemme8

Membro Attivo
Proprietario Casa
Gli interessi maturati sono logicamente dovuti.

Le "penali" solo se specificate nel contratto.
Rileggerò sicuramente il contratto : ma esiste un particolare riferimento/posizione... Oppure la Banca può inserire "ovunque ed in modo poco chiaro" (semmai utilizzando una parola diversa da PENAL*) queste condizioni?
 

effemme8

Membro Attivo
Proprietario Casa
Ps.
Le attuali offerte non sempre sono vantaggiose.
Posso dirti che un "variabile ventennale" stipulato 7/8 anni fa ora ha un taeg dello 0,75 (spread 1,10 mensile su un Euribor negativo).
Hai ragione su tutto.... Ma avendo 2 mutui variabili (la cui rata "in aumento" perché non l'ho mai capito.... Perché i tassi erano fermi...) per un totale di poco più di 950€.... Passare ad un in 25anni da poco più di 1100 (scelta fatta "in previsione di mercati non-stabili" e per "tranquillità familiare" .... Tra marito e moglie...) nessun altro istituto ci ha unificato i mutui.... E passare al fisso

Ora, la nostra "primaria banca"..... SEMBRA proporre una surroga conveniente (punterei a fisso-20 con pre-riduzione debito residuo) : penso di contattarla a settembre (anche se LA BCE non influenzerà queste scelte.... Spero che la DEUTSCHE, esca con delle nuove proposte.... Per spingere la "loro concorrenza" ad accettare altre proposte)
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Le "penali" solo se specificate nel contratto.
Mi pare che qualcuno mi corresse tempo fa su questa storia delle penali, nel senso che ora non le possono più applicare in caso di restituzione anticipata. Vale forse per i mutui emessi da una certa data in poi, da verificare.
Comunque sapete come sono le banche, anziché penali le chiamano "commissioni di sparizione del debito del cliente", un po' come i gestori radiomobili anziché nominare "lo scatto alla risposta" potrebbero parlare di "diritto di accesso alla Rete".
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Rileggerò sicuramente il contratto : ma esiste un particolare riferimento/posizione... Oppure la Banca può inserire "ovunque ed in modo poco chiaro" (semmai utilizzando una parola diversa da PENAL*) queste condizioni?
Di solito nel tuo contratto, e soprattutto nel testo del rogito notarile che richiama il mutuo di cui stiamo parlando, dovrebbe esserci descritta ANALITICAMENTE la caratteristica del mutuo da te sottoscritto. Addirittura in certi casi finisce anche nella nota di trascrizione!
Devi cercare di capire cosa accade in caso di estinzione anticipata (totale) oppure in caso di estinzione anticipata parziale.
Molto più probabile è fare l'anticipata estinzione parziale: è più facile avere ogni tanto 10.000 Euro da parte, piuttosto che 100.000 Euro tutti in un botto.
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Sulle penali, per quanto riguarda i mutui stipulati prima del 2007, la risposta fu fornita qui:

 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Mi pare però che il mutuo del postante parta a Gennaio 2019, quindi bisogna vedere il contratto cosa prevede dal punto di vista delle penali di anticipata restituzione (totale o parziale che sia)!
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Comunque sapete come sono le banche, anziché penali le chiamano "commissioni di sparizione del debito del cliente",
Sulle penali, per quanto riguarda i mutui stipulati prima del 2007, la risposta fu fornita qui:

Che le chiamino come vogliono...se non sono ben precisate e sottoscritte in contratto se le attaccano dove non batte il sole.

Infatti spiega quali erano le commissioni massime applicabili secondo normativa dell'epoca.

Ma vigeva comunque l'obbligo di prevederle in contratto.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
bisogna vedere il contratto cosa prevede dal punto di vista delle penali di anticipata restituzione
La norma applicabile è l'art. 120-ter del D. Lgs. n. 385/1993, che recita:
1. È nullo qualunque patto o clausola, anche posteriore alla conclusione del contratto, con il quale si convenga che il mutuatario sia tenuto al pagamento di un compenso o penale o ad altra prestazione a favore del soggetto mutuante per l'estinzione anticipata o parziale dei mutui stipulati o accollati a seguito di frazionamento, anche ai sensi del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, per l'acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche. La nullità del patto o della clausola opera di diritto e non comporta la nullità del contratto.
2. Le disposizioni di cui al presente articolo trovano applicazione, nei casi e alle condizioni ivi previsti, anche per i finanziamenti concessi da enti di previdenza obbligatoria ai loro iscritti.
 

effemme8

Membro Attivo
Proprietario Casa
Rientro nel tema, integrandolo :

- attualmente ho in essere 1 mutuo (su prima casa) effettuato come "sostituzione+liquidità"

La banca (iniziale "F") concede surroghe con assicurazione "a suo carico" (o compresa nell'offerta) che sembra molto conveniente (-1% di TAEG rispetto a quello in essere)

Su cosa dovrei STARE ATTENTO?

possono chiedere dettagli sul mutuo in essere e farmi altre proposte (sempre di surroga.... Ma con taeg differenti)?

Possono rifiutare di surrogare anche se NON sono un cattivo-pagatore... E dettagliati il motivo?
 

effemme8

Membro Attivo
Proprietario Casa
scusate....avete ragione : poco cambia dal POST iniziale...e le risposte, quelle possibili, le ho ricevute .

buona giornata a tutti
 
Ultima modifica:

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sono proprietaria al 50% di un appartamento di una casa bifamiliare. L'altro 50% e di proprietà del mio ex marito,L'altro appartamento che si trova al piano di sotto e' di proprieta' al 50% sempre del mio ex marito e 50% di mia figlia. Ora ci sono delle spese da sostenere per il tetto della casa. Per quanto io devo partecipare ? grazie
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