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  1. eleonora buda

    eleonora buda Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buonasera,
    vorrei un consiglio in merito alla svendita di un locale uso commerciale.
    Parlo di svendita in quanto dopo 3 anni di messa sul mercato del locale sia come locazione che come vendita, ho ricevuto solo una proposta di acquisto ad un valore molto lontano dal valore catastale, ma i costi di gestione+condominio+IMU+imposte sono insostenibili, per cui ho deciso di accettare la proposta.

    La domanda verte sulla possibilità tangibile che fra qualche anno l'AdE venga a bussare con sanzioni e quant'altro, pretendendo la differenza fra valore catastale e valore di vendita, a Bologna è una prassi consolidata.
    A seguire contenzioso per arrivare ad un patteggiamento..............e così l'Ade fa cassa!!!!

    Chiedo: posso in qualche modo tutelarmi a priori del rogito?

    Grazie per le risposte
     
  2. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Certamente, allegando una perizia di stima, giurata, nella quale il prezzo risulta condizionato dalla crisi del mercato.
     
  3. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    L'acquirente dovrebbe pagare le imposte sul valore catastale.
    Se il valore catastale che si ottiene moltiplicando la rendita catastale è X l'acquirente comunque paga le imposte su x pure se acquista a meno.
    Le imposte le paga chi compra ovviamente,non chi vende, e sono il 9%.
    Ma è difficile vendere al di sotto del valore catastale.....
    A meno che il catasto non s'è aggiornato per Bologna.
    La perizia è di parte ed è opinabile.
    Il notaio al rogito mette una nota che seppur la vendita avviene al prezzo pattuito Y,la imposta minima sulla vendita risulta X in base al valore catastale.L'acquirente si fa carico di pagare l'imposta comunque sul valore X.
    E l'AdE è azzittita.
     
  4. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    Uva a centrato il problema, tutto dipende dall'acquirente se acetta di pagare le imposte pari alla rendita, quì il notaio dovrebbe usare la sua professionalità
     
  5. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Mi sa che la vendemmia è già terminata: io non vedo interventi di @uva ,
    :)

    Sono d'accordo anche io con @griz
     
    A uva piace questo elemento.
  6. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    :risata: KEY non UVA che si riferiva ad un altro topic, vedo che siete molto attenti per i refusi altrui (BRAVI)
    X Alberto e Kriz buona bevuta di lambrusco grasparossa
     
    A alberto bianchi piace questo elemento.
  7. eleonora buda

    eleonora buda Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    QUOTE="key, post: 270263, member: 42958"]Ma è difficile vendere al di sotto del valore catastale.....[/QUOTE]
    Ringrazio per le risposte e mi associo alla :birra:.
    In realtà è' difficile per non dire impossibile vendere ad un prezzo superiore al valore catastale , il mercato attuale così come i parametri OMI sono falsati ( evolutamente bloccati ancora al 2° semestre 2015) soprattutto in un momento di mercato dove i prezzi sono scesi e che continuano a manifestare una flessione al ribasso .
    Comunque anche i dati più recenti riferiti alle valutazioni attuali non sono veritieri perchè raccolti da rogiti stipulati il semestre precedente derivati da trattative iniziate magari l'altro semestre precedente ancora ..
    Però purtroppo sono questi i parametri che L'ADE prende come riferimento.
    Quì c'è da capire quanto si discosta il prezzo di svendita rispetto al valore più probabile di mercato.
    Ovvio che una compravendita che si discosti molto da determinati parametri ( nel mio caso valutazione OMI € 28.500 e vendita ad € 15.000), insospettisce l'amministrazione finanziaria, tutto volge sul concetto di occultazione di una parte del corrispettivo incassato dal venditore ....
    Una perizia giurata che fotografi la situazione al momento del rogito ritengo opportuno farla anche se può essere opinabile o addirittura potrebbe essere vista come una cosa strana e produrre l'effetto contrario, se a questo si aggiunge che il proponente acquirente ha intenzione di pagare l'imposta di registro sul reale valore di vendita...........l'accertamento è automatico.
    Mi auguro che il Notaio argomenti all'acquirente la necessità di versare le imposte sul valore catastale.....solo questo potrebbe zittire l'AdE.
    Scusate la lungaggine.
     
  8. bertoldo

    bertoldo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ma per gli immobili commerciali l'imposta non viene comunque sempre calcolata sul prezzo dichiarato in atto?
     
  9. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Bravissimo.
    Il 9%.
    Dato che l'AdE deve rispettare questa norma che non si vende sotto il valore catastale,il notaio scriva bell'atto il valore reale di vendita,sotto il valore catastale.
    Con nota che l'acquirente comunque paga la imposta del 9% sul valore catastale.
    Non e'ortodosso.
    Poi può essere che l'AdE non se ne accorga.
    Quindi e'tutto inutile.
     
  10. eleonora buda

    eleonora buda Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Scusa Key ma non mi è chiaro quello che hai scritto, inoltre mi sorge un dubbio: ma l'accertamento sul valore di vendita, indicato in rogito, inferiore al valore catastale non dovrebbe essere eventualmente notificato dalla Guardia di Finanza?
    Grazie
     
  11. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Ma no.
    Se l'AdE se ne accorge parte l accertamento.
    Altrimenti tutto ok.
    Dovete valutare con il notaio....
     
  12. eleonora buda

    eleonora buda Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ok lo farò certamente...........che l'accertamento parta per l'acquirente è quasi di default ............mentre per il venditore????? Speriamo in bene.:maligno:
     
  13. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Sebbene sia di parte, la perizia di stima giurata viene accettata sempre, perlomeno nei casi capitatimi, perché è "garantita" da un professionista. Ovviamente deve essere verosimile, quindi riscontrabile sul mercato. Mentre ho fatto ricorso alla commissione tributaria per accertamenti eccessivi.
     
  14. eleonora buda

    eleonora buda Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie Gianco per l'intervento... valuteró il costo per la perizia di stima giurata.... e decideró se proseguire in tal senso in quanto, come scritto in precedenza parliamo di una cifra di realizzo di svendita ridicola.... ma dettata dal mercato...
     
  15. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    gianco come sono finiti i ricorsi fatti su accertamenti eccessivi?
     
  16. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Me ne sono capitati due e sono riuscito a dimostrare che avevo ragione. Diciamo che erano sostanzialmente "cantonate" prese dall'ufficio.
     
  17. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    l'ultimo ricorso che ho fatto mi anno scontato 100€. su un aggiornamento d'ufficio di 1200
     
  18. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Nel mio caso, il dirigente si è accorto che il dipendente aveva forzato per secondi fini, per cui dopo avere esaminato la documentazione ha concordato sulla mia richiesta. Dopo alcuni mesi il dipendente è andato in pensione.
     

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