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  1. Monty1

    Monty1 Nuovo Iscritto

    Salve a tutti

    Nel 2008 in un'assemblea con all'ordine del giorno "approvazione nuova tabella millesimale", mi trovavo nella condizione di abbandonare l'assemblea prima dell'approvazione della tabella che peraltro contestavo, dichiarando che non potendo lasciare delega a nessuno per evidenti difformità di vedute, chiedevo di rimandare la discussione a prossima assemblea e dopo aver apposto di seguito la mia firma, me ne andavo.
    L'assemblea (rimasta comunque valida per numero di millesimi) è andata avanti e il verbale, dopo la mia firma, riporta: " riguardo al primo punto all'ordine del giorno, tutti i presenti, all'unanimità e senza eccezioni approvano la nuova tabella ....."

    Io, a quel tempo, ho considerato, evidentemente, la tabella non valida per mancanza di unanimità e la sua "approvazione" un atto nullo, tanto da non ritenere necessaria nemmeno un impugnazione della deliberà.

    Recentemente il consuntivo di gestione presentato dopo vari anni, senza che vi sia stata nessun'altra riunione condominiale, evidenzia che l'amministratore, a partire dal 2008, ripartisce le quote secondo la nuova tabella in virtù, dice lui, dell'ordinanza del 2011 che consente l'approvazione con maggioranza qualificata.
    Varrei sapere se questo principio di retroattività è possibile, e, in caso affermativo, se può avvenire senza nessuna ulteriore convocazione, conferma o comunicazione, che permetta la possibilità di opporsi alla delibera, visto che l'opposizione a quel tempo era verosimilmente non dovuta in quanto avrei dovuto oppormi a un atto di per sè nullo.

    grazie per l'attenzione
     
  2. gilbertoi

    gilbertoi Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Hai impugnato la regolarità assembleare nei termini previsti dal regolamento, subito dopo l'invio del rendiconto dell'amministratore, ammesso che sia avvenuto? (In caso contrario, avresti dovuto richiederlo con la riserva di impugnazione). Dovrebbe essere questo il punto e non il fatto che tu in assemblea avevi sottoscritto il tuo parere, ma avevi abbandonato la riunione prima della votazione. Per quanto riguarda la retroattività nell'applicazione della suddivisione variata delle spese, ho molti dubbi che sia legale, ma non ne sono sicuro. Ci vuole il parere di un legale. Ciao a tutti
     
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  3. Monty1

    Monty1 Nuovo Iscritto

    l'approvazione della tabella milesimale senza unanimità, a quel tempo, era un atto illegale che comportava di fatto la non validità della tabella, c'era bisogno di contestarlo? Se si, allora fortuna che i condomini non hanno deciso, in mia assenza, di istallare una raffineria di droga nell'ingresso dello stabile.;)
     
  4. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Scusate, ma per quale motivo ritenete che la modifica delle tabelle fatta nel 2008 fosse invalida?
    A parte il fatto che non sappiamo quale fosse la natura delle tabelle da modificare, a mio modo di vedere invece lo è.
    La sentenza della cassazione del 2011 (che peraltro faceva espressamente riferimento a tabelle contrattuali) non ha modificato un nuovo principio giuridico (non avrebbe potuto), ma solo rivisto la norma definendone la corretta interpretazione.
    Rimanendo la norma di riferimento invariata, il fatto che la sua interpretazione sia stata fatta 3 anni dopo gli eventi non rappresenta in nessun modo una forma di retroattività.

    Cerco di spiegarmi in maniera più chiara: Se io oggi agisco in base a una determinata interpretazione della norma e tra tre anni qualcuno stabilisce che la mia interpretazione era corretta e che bene ho agito, in che modo questa conferma inficia il mio corretto agire precedente?
    Diverso sarebbe stato il contrario, ossia se avessi agito in maniera ritenuta poi sbagliata...
     
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  5. gilbertoi

    gilbertoi Membro Junior

    Proprietario di Casa
    L'amministratore agisce considerando valida a tutti gli effetti l'assemblea del 2008 e lo è dal momento che ufficialmente l'approvazione è avvenuta all'unanimità, come risulta dai verbali, oltretutto senza alcuna impugnazione. E giustamente ne tiene conto nella suddivisione delle spese, anche se a partire dal 2011 (è evidente che fino a quella data la suddivisione è stata fatta con la vecchia tabella e quindi senza modificar nulla). Potendo accertare che quella delibera fu irregolare, non cambiano molto le cose dato la legge sulla maggioranza è stata fatta a partire dal 2011 e con una nuova assemblea non risolverebbe nulla. Inoltre l'amministratore non conta: contano le carte e cioè il verbale controfirmato dal Presidente e dal segretario. Tutto il resto è acqua tiepida. Purtroppo per l'amico Monty1 la vedo brutta. Mi dispiace. Saluti:triste:
     
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  6. Monty1

    Monty1 Nuovo Iscritto

    Scusate, in che modo la taballa può dirsi, nel 2008, approvata all'unanimità se io al momento della discussione me n'ero andato e non c'ero? E' questo il punto! E quindi mi/vi chiedo, se nel 2008 la normativa prescriveva l'unanimità, la deliberà dell'assemblea può avere un qualche valore?
    Ci si oppone, io credo, se esiste un motivo del "contendere", ma non potendosi approvare la tabella se non all'unanimità, tale motivo esiste? in sostanza, si può "delinquere" a maggioranza? Ed eventualmente c'è bisogno di opporsi formalmente per considerarlo tale? Se sì, allora mi taccio. Se no, come credo sarebbe giusto aspettarsi, e fatto salvo il diritto dei condomini, con le normative del 2011, di approvare la nuova tabella con la maggioranza qualificata, non doveva esserci una nuova delibera (adesso sì legittima), in base alla quale io potessi esercitare il diritto di oppormi?
    spero di essere stato più chiaro
    ciao
     
  7. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Basty1, prova a rileggere il verbale in modo sincronico:
    1) tu sei uscito e la cosa è stata verbalizzata;
    2) dopo la tua uscita l'assemblea era ancora valida e poteva deliberare
    3) Tutti i presenti dopo la tua uscita hanno approvato la tabella


    In quello che ha scritto l'amministratore non ci sono errori o falsi. L'unanimità dei presenti (tu eri assente) ha votato a favore. Sta a vedere se i loro millesimi erano quelli richiesti dall'art. 1138 CC per le modifiche del regolamento (del quale le tabelle sono solo allegati).

    Trall'altro non ci hai ancora detto che tipo di tabella era quella che hanno modificato, contrattuale o assembleare?

    E' qui che cadi in errore. La normativa nel 2008 non prescriveva nulla di diverso da quello che prescrive ora. Sull'interpretazione della norma c'erano però correnti contrapposte. La sentenza della cassazione del 2011 non ha modificato la normativa, ma ha chiaramente detto in che modo va letta. Un modo a te non favorevole purtroppo...

    La cassazione non fa legge (checcé ne dicano molti giornalisti)!
     
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  8. gilbertoi

    gilbertoi Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Caro ergobbo, la cassazione non fa legge, ma la giurispondenza esiste proprio per questo. Quante sentenze sono passate in giudicato, in mancanza di preciso norme di legge, con la giurispondenza. Ho detto una *******? Spero di no. Ciao
     
  9. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Sono pienamente d'accordo con Ergobbo, inoltre per la cronaca, le tabelle millesimali deliberative, possono essere approvate a maggioranza del 2°c. art 1136 cc, esiste anche una Sentenza precedente al 2008;

    A differenza delle tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio che abbiano natura convenzionale, le tabelle millesimali deliberative richiedono per la loro approvazione e modifica la maggioranza di cui all'articolo 1136 secondo comma del codice civile e sono soggette al rispetto dei criteri legali per la ripartizione delle spese. --- Cass. civ., sez. II, 23 febbraio 2007, n. 4219

    Quello che non si può modificare a maggioranza sono i criteri legali (art 1123 cc), in pratica la divisione delle spese (sottotabelle di riparto);

    E' affetta da nullità la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condòmini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. civ.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune.
    Ciò, perché eventuali deroghe venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. --- Corte di Cassazione, n. 17101/2006


    Ossia sarebbe bene conoscere a quale dei due si riferisce Monty1, era un Regolamento Contrattuale oppure assembleare? Cosa è stato modificato, la tabella di proprietà oppure le tabelle di riparto?

    Inoltre vorrei dire che se dal 2008 ad oggi, non c'è stata nessuna assemblea, significa che l'amministratore non aveva presentato nessun resoconto, ed era passibile di Revoca Giudiziale (cc art. 1129), in questo caso stava ai condomini vigilare sull'operato dell'amministratore. ;)
     
  10. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Aggiungo, c'era in precedenza un'altra sentenza del 2004;

    La Cassazione ha ricordato che le tabelle allegate al regolamento condominiale possono essere di natura convenzionale (negoziale, contrattuale), quando sono state predisposte dal costruttore o dall’unico proprietario iniziale del palazzo, accettate dagli iniziali acquirenti dei singoli piani e trascritte regolarmente, ovvero quando sono il frutto di specifico accordo fra tutti i condomini.
    Per questo tipo di tabelle millesimali l’unica possibilità di modifica è una deliberazione unanime di tutti gli interessati oppure occorre un atto dell’autorità giudiziaria.
    La delibera che modifichi le tabelle o i criteri di ripartizione delle spese comuni è nulla se assunta dall’assemblea senza che siano stati convocati tutti i condomini o senza il loro consenso unanime.
    Nel caso invece che si tratti di tabelle millesimali approvate da una normale assemblea condominiale, la modifica è possibile a maggioranza con nuova delibera assembleare.
    Ciò in quanto in tal caso vige il principio di maggioranza che vincola anche gli eventuali dissenzienti e, quindi, non è necessaria la delibera all’unanimità come per le tabelle di origine contrattuale. --- Sezione II, sentenza 28 giugno 2004 n. 11960


    Quindi nel 2008 la modifica a maggioranza era stata approvata legittimamente salvo non siano stati modificati i criteri legali (tabelle di riparto) i quali prevedevano e prevedono tuttora l'unanimità
     
  11. Monty1

    Monty1 Nuovo Iscritto

    Ok, se non ho capito male nel 2011 non viene cambiata la normativa sull'approvazione dei millesimi ma ne viene chiarita l'interpretazione. Rimango perplesso in quanto a suo tempo interpellai vari professionisti su tale argomento e mi garantirono che per l'approvazione della nuova tabella ci sarebbe voluta l'unanimità dei condomini e non della maggioranza qualificata, e in base a questa prassi, che secondo me era da considerarsi perlomeno acquisita, ritengo che l'approvazione della nuova tabella dovrebbe essere "perfezionata" da una delibera che permetta il diritto di contestarla. Comunque ..... pazienza.

    Per Condobip: Riguardo alla tipologia della tabella, io so solo che nel 1995 a seguito di una completa e radicale ristrutturazione del condominio sono state redatte (da un team di 3 tecnici) le tabelle millesimali. Quelle nuove derivano dal fatto che ulteriori cambiamenti avevano determinato una variazione di destinazione d'uso di alcuni locali in vari appartamenti. Aggiungo che il tecnico incaricato per queste nuove ha "stravolto" quelle precedenti cambiando tutti i coefficienti di moltiplicazione anche per locali che non avevano subito interventi. Rientro nella tipologia della sentenza del 2004?
    Grazie
     
  12. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Solo per chiarire, non è detto che le tabelle di proprietà si debbano modificare ad ogni cambiamento d'uso dei locali, ma devono rientrare nei casi descritti nell'art. 69 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile

    Art. 69
    I valori proporzionali dei vari piani o di porzione di piani possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
    1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
    2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, e' notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.


    Questo articolo è inderogabile, e non è detto che una piccola variazione deve automaticamente causare il cambio delle tabelle, ma deve esserci un errore nella redazione delle precedenti, oppure una variazione di vasta portata, come ad esempio la costruzione o elevazione di ulteriori piani nell'edificio.
    Se fosse così semplice, allora ad umore della maggioranza si potrebbero modificare anno dopo anno le tabelle a discapito di qualcuno, il quale potrebbe ricorrere al Giudice dimostrando l'infondatezza della modifica, vincendo probabilmente la causa.
     
  13. Monty1

    Monty1 Nuovo Iscritto

    si trattava di locali scantinati passati ad ufficio, altri ad abitazione, soppalcature, ecc. Non saprei dirle sulla necessità o meno.
     
  14. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Secondo il mio modesto parere questa variazione non rientra nei casi dell'art 69 Disp. Att. del Codice Civile, infatti il precedente art 68 cita;
    - Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti o dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.
     
  15. gilbertoi

    gilbertoi Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Ciao Condobip. Grazie dell'erudita disquisizione.
     
  16. Monty1

    Monty1 Nuovo Iscritto

    Sono andato a rivedere i verbali. Oltre alle variazione che ho citato, alcuni locali risultarono essere di metratura inferiore, in quanto precedentemente si era tenuto conto del limite esterno dei muri che in quei locali sono superiori a 1,5 m (un metro e mezzo = mura medievali).
     
  17. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Come avevo già detto, se ci sono errori, si possono modificare le tabelle, e se l'assemblea non approva, chi ne ha l'interesse può rivolgersi all'Autorità Giudiziaria.
    Però bisogna calcolare che le misure sono minime (da come scrivi), anche la modifica sarà forse di qualche millesimo, per cui bisogna valutare bene prima di adire al Giudice perchè forse la spesa (che non sarà di poco conto) non vale la modifica.
     
  18. Monty1

    Monty1 Nuovo Iscritto

    Ok, abbastanza chiaro. Valuterò.
    Grazie a tutti
     

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