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  1. nik5420

    nik5420 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buongiorno sono nuovo nel forum, volevo avere informazioni sulla ripartizione delle spese condominiali, vi spiego meglio, ho acquistato un appartamento di recente, dopo qualche mese si è tenuta un'assemblea condominiale per la chiusura del bilancio e l'approvazione di quello del 2016. Dopo l'approvazione ho notato che nel computo delle spese condominiali non era compreso l'appartamento adibito a studio tecnico di proprietà dello stesso amministratore ,tra l'altro proprietario anche di un altro appartamento, oltre al locale sede del contatore della scalinata utilizzato come magazzino da ignoti.
    Dopo aver visto questa situazione chiedevo , prima verbalmente e poi per raccomandata, come mai lo studio, di circa 100m, e il locale contatore non erano contemplati nelle tabelle millesimali e come mai le spese comuni venissero ripartite per 10 condomini e non per 11 essendo il condominio composto da 10 appartamenti più lo studio, ma l'amministratore riferiva che le tabelle per lui sono corrette.
    Ovvio che dovendo pagare due quote ha omesso, di inserire l'appartamento adibito a studio secondo me con dolo.
    Sono intenzionato ad adire alle vie legali qualcuno sa darmi altre informazioni in merito?
    Grazie Nicola
     
  2. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    La tabella deve ricomprendere anche lo studio tecnico, nessuno può esserne escluso.
    Altra cosa il riparto spese e sua esclusione di aalcun; infatti è legittimo l’esonero in favore del costruttore, purché previsto da norma contrattuale del Regolamento, tuttavia ciò non può avere una durata superiore ai primi due anni finanziari del condominio, a decorrere dalla data del primo atto di compravendita (Cass. Sent. n. 5975/2004). Diverso contratto deve ritenersi vessatorio e non valido per il condomino salvo che il costruttore non dia prova che fu oggetto di specifica trattativa con il consumatore/acquirente e che quest’ultimo abbia ricevuto in cambio vantaggi pari o superiori rispetto a quelli persi.
     
  3. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    P.s. il locale contatore come bene comune non deve esser inserito in Tabula
     
  4. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    lo studio e il locale pluriuso, potrebbere essere come B.N.C.
     
  5. nik5420

    nik5420 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Si so che il locale contatori dovrebbe essere in comune, ma è chiuso a chiave e viene utilizzato come deposito dall'amministratore, per lo studio ho fatto accertamenti al catasto ed è accatastato come studio CAT A10 di proprietà dell'amministratore, che ripeto essendo anche proprietario di un altro appartamento ritiene di dover pagare solo per l'appartamento mentre per lo studio non deve nulla perché a suo dire è sempre stato così.
    Ps : cosa significa B.N.C
     
  6. Nautilus

    Nautilus Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Mi sa che vi conviene cambiare amministratore...
     
  7. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    Più che cambiare amministratore, rifare i millesini ogni comprensivo di tutti gli immobili
    B.N.C. beni immobili non censibili, ma mi sembra che non sia il vs. caso
     
  8. Nautilus

    Nautilus Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Non riterrei idonea ad amministrare il mio condominio una persona che per anni non ha pagato le spese condominiali su un appartamento di 100 m2, approfittando dell'ignoranza degli altri condomini. Troppo furbo per i miei gusti!
     
    A basty piace questo elemento.
  9. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Se intende procedere chieda conto anche del locale contatori chiuso a chiave; se bene comune non censito, non vi è titolo per un suo uso esclusivo.
    O si dimostra che è proprio (ci si è riservati la proprietà in sede di cessione immobiliare) oppure il bene è condominiale (fosse così, pretenda il risarcimento danni per occupazione abusiva del bene)
     
  10. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    prima di inizia controlla, se esiste, il Regolamento di Condominio Contrattuale (cioé redatto da costruttore al momento della registrazione del Condominio ed accettato dal primo acquirente dell'appartamento attualmente di tua proprietà).
    In alternativa controlla il Regolamento di Condominio Assembleare (cioé approvato dalla assemblea dei condomini in assenza o sostituzione del Regolamento di Condominio Contrattuale).
    Se nulla è riportato circa la esclusione dalla partecipazione alle spese condominiali da parte del proprietario dell' appartamento censito A10, devi subito mandare una lettera R.R. all' Amministratore lo so che è anche il proprietario dell'appartamento in questione) avvisandolo di questo grave errore; dandogli 30 gg di tempo per convocare una assemblea che abbia come ordine del giorno il rifacimento delle tabelle millesimali pena il ricorso all'autorità giudiziaria.
    Ugualmente per il locale condominiale usato come ripostiglio dell'appartamento uso ufficio verifica che non ci sia qualcosa di scritto che autorizzi il proprietario del locale A10 ad usare un locale condominiale: minimo ci dovrebbe essere una delibera approvata con la maggioranza prevista dal c.c. .
    Dove sta scritto che l'amministratore è anche il costruttore del palazzo?
     
  11. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Non basterà tal disposizione contrattuale; indispensabile anche che da tal prescrizione si possa accertare come il consumatore/acquirente abbia ricevuto in cambio vantaggi pari o superiori rispetto a quelli persi; diversamente la disposizione contrattuale di esonero spese avrà efficacia limitata nel tempo (biennio)
     
  12. nik5420

    nik5420 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie per le risposte, ho omesso di dirvi che ho già inviato tempo fa una raccomandata nella quale chiedevo il rifacimento delle tabelle millesimale e nell'occasione chiedevo le chiavi del locale contatore, anche per una questione di sicurezza , in caso di corto circuito sarà impossibile accedervi, chiedendo anche un'assemblea condominiale ma per tutta risposta mi diceva che l'assemblea andava richiesta in termini di legge e che la mia raccomandata non era sufficiente ed in più mi chiedeva per ripicca, la riparazione di uno scalino dal quale si è staccato un pezzo di circa 3 cm per la caduta di un secchio di plastica vuoto, a tal proposito facevo notare che lo scalino era già lesionato come gran parte degli scalini della scalinata anche perché è inverosimile che un secchio di plastica scivolato dalla mano (non parliamo di un volpo ma la caduta da mano a pavimento penso che sia capitato a tutti ) possa frantumare il marmo.
     
  13. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Qual "amministratore"...! :occhi_al_cielo:
     
  14. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    dopo esserti informato sugli argomenti che ti abbiamo consigliato ed assicurato che c'é qualcunoo che ci ha marciato, per il rifacimento delle tabelle millesimali devi solo rivolgerti al giudice: verrà nominato un CTU che inizialmente dovrai pagare tu ma se ti verrà data ragione riverserai sul condominio soccombente insieme alle tue spese legali.
    Ma gli altri condòmini che cosa dicono?
     
  15. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Trattasi di fattispecie con supposta erronea tabella millesimale; dimostrato ciò in giudizio e chiesta la revisione giudiziale, spetterà al giudice stabilire chi debba sostenere il costo del processo (redazione della tabella compresa) e ciò a prescindere da chi sarà vincitore o meno in causa; probabile, ma non scontato, che il giudice deciderà con aggravio in capo al soccombente.
     
  16. nik5420

    nik5420 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Io sono ho acquistato la casa da poco meno di due anni appena arrivato vi era un amministratore, che ho provveduto a far rimuovere poiché non chiudeva i bilanci da circa 5 anni e non provvedeva a pagare acqua, assicurazione passo carrabile ecc... essendo in un condominio composto da persone anziane è stato semplice raggirarle.
    Poi si è offerto l'attuale amministratore proprietario appunto dello studio e di un appartamento dello stesso stabile, ora mi è chiaro perché si sia offerto e perché in assemblea si sia opposto alla nomina di un amministratore estraneo al condomino convincendo gli altri condomini che sarebbe stata la soluzione ideale perché a suo dire solo un condomino poichè parte in causa avrebbe avuto a cuore il condominio, comunque ho parlato con altri condomini e mi riferivano che questione dello studio e degli altri locali è atavica e non ne sono mai venuti a capo perché non volevano adire alle vie legali, come potete capire sono tutte persone anziane e subiscono la situazione.
     
  17. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    ed allora mettiti tra gli anziani anche tu.
     
  18. nik5420

    nik5420 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Mai darla vinta a gente così, andrò avanti fino alla risoluzione della controversia
     

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