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  1. asana

    asana Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Ciao, la situazione è questa. Dopo la ristrutturazione di un appartamento che è stato diviso in due, trilocale e bilocale, non sono state calcolate le relative tabelle millesimali. Il bilocale è stato venduto. Il vecchio proprietario vuole calcolare lui a sue spese i millesimi dei due appartamenti basandosi su una proporzione dei metri quadri della superficie originaria. E' corretto, e soprattutto è conveniente o può recare rischi al nuovo proprietario?
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    No.
    Non è corretto nel metodo e nella "pretesa".
    Al proprietario che ha fatto le modifiche spetta unicamente di pagare il conto per il lavoro che và affidato ad un tecnico preparato in materia e il cui risultato va poi approvato dalla maggioranza dei presenti al voto che rappresentino almeno 500 millesimi (della vecchia tabella).

    Beninteso i millesimi non si calcolano solo in base ai mq.
     
  3. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Concordo con Dimaraz quanto al procedimento di "ridefinizione" dei valori: non ci si può improvvisare e il tutto deve essere rimesso ad un tecnico.

    Non riterrei invece necessaria la definizione di una nuova tabella millesimale, nè l'intervento del Condominuio in sede deliberativa, in quanto il mero frazionamento (salvo che non comporti le conseguenze di cui all'art.69 disp. att.) non altera il rapporto "di piano" previsto all'art.68 disp. att. c.c..
    A mio avviso basterà una rettifica matematica della quota unitaria gia conosciuta; quanto prima era 100 ed attribuito ad x, ora sarà 40 e 60 (ma attribuito a y e z).
    Semmai farei mettere a verbale della prima assemblea come, operato il frazionamento immobiliare, i rispettivi proprietari, sulla base delle perizie svolte, abbiano convenzionalemte stabilito per ciascun immobile tali e ben definiti valori millesimali.
     
  4. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ollj...dimentichi che esistono svariate spese che vengono determinate in funzione delle unità che compongono il Condominio e di incombenze (servizi, compenso amministratore, premio polizze eventuali, regolamento di condominio o "obbligo" dell' amministatore etc etc).

    Comunque il valore millesimale di una unità frazionata non è mai pari alla somma delle 2 risultanze.
     
  5. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    segui il consiglio di ollj, falla approvare in assemblea con la maggioranza dei presenti, sarà l'amministratore a beneficiarne con un condomino in più, e dovrà anche fare i riparti adeguati alla nuova situazione, per altri condomini non cambia nulla
     
  6. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Premesso che al condominio basta che la somma dei millesimi post frazionamento porti alla stessa quota millesimale ante frazionamento, i millesimi risultanti da ciascun frazionamento devono stare bene agli acquirenti. Nel rogito è scritto il valore millesimale dell'appartamento acquistato ed è altrettanto vero che se il compratore non sa del frazionamento non può contestare il valore millesimale attribuito dal venditore. Tra l'altro il valore millesimale forse è l'ultima cosa che l'acquirente va a guardare. E' vero che più millesimi corrispondono ad avere più peso nelle decisioni assembleari ma significa anche pagare più spese.
    La suddivisione della quota millesimale basata solo sui metri quadri è sbagliata perché non tiene conto dei parametri di esposizione, luminosità, affaccio, destinazione d'uso ecc... ecc... che vengono considerati stanza per stanza.
     
  7. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Mi soprende come spesso menti brillanti si lascino distrarre da "commedie degli equivoci".

    A volte gli esempi banali e semplificati dissolvono i dubbi.

    Condominio ALFA composto da edificio su 3 livelli con 2 unità di proprietà una di Tizio e una di Caio di uguale valore millesimale.
    Presenza di Ascensore a servizio di tutti i livelli.
    Amministratore con compenso di 500 Euro/anno.
    Spese complessive annuali 1.200 Euro

    Tizio dovrà pagare una quota di Euro 600 (pari al 50%) così come Caio.

    Caio divide la sua unità in 5 abitazioni distinte (una al Piano terreno e 2 per ogni piano superiore) che rappresenteranno in superficie i seguenti valori % dell' unità originaria:
    unità PT (Caio) 33%
    unità 1a 16,75%
    unità 1b 16,75%
    unità 2a 16,75%
    unità 2b 16,75%
    Le spese totali ammonteranno probabilmente a 1.800 Euro/anno (aumentano i costi dell' amministratore che dovrà gestire 6 unità invece che 2, le spese di ascensore perchè minimo ci sono 6 utilizzatori invece che 2, aumenterà la polizza perchè lo stabile aumenta complessivamente di valore ed aumentano i rischi impliciti).

    SE
    valesse la teoria bislacca che i millesimi delle unità frazionate corrispondono a quelle dell' unità originaria si avrebbe che:

    Tizio pagherà sempre il 50% ...ma un importo di 900 Euro (+50% senza che lui abbia modificato nulla)

    Caio compete per 300 Euro e ai restanti sarebbero addebitati 150 Euro a testa.

    Se io fossi Tizio vi pianto una di quelle mine che vi ricordate in vita.

    Buona meditazione
     
  8. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    anche io.
    Con l'osservazione che la suddivisione millesimale da te citata ad esempio non è congrua con la realtà, se non altro per un coefficiente di piano e di esposizione dei locali, non continuo, senza acrimonia, questa discussione.
     
  9. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Anche io se comprassi una della abitazioni di questo condominio.
     
  10. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Se compri dopo che hanno approvato le tabelle millesimali e le abbiano menzionate in rogito...ti tieni l'unità e pure la "mina" :innocente:
     
  11. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    premesso che, come ho già avuto modo di scrivere precedentemente, che le tabelle millesimali sono l'ultima cosa che un acquirente va a verificare, anche nel caso di acquisti di un frazionamento.
    Se io, una volta diventato proprietario, scoprissi che tutti i piani hanno la stessa quota millesimale farei richiesta al giudice per la revisione dei millesimi, per aver contravvenuto al coefficiente di piano e di illuminazione; idem se scoprissi che tutti gli appartamenti di uno stesso piano hanno la stessa quota millesimale, per aver contavvenuto al coefficiente di esposizione e di veduta.
    Proprio secondo questi principi i mm di proprietà variano a parità di metratura, sullo stesso piano, a secondo dell'oriemento dei locali, della loro esposizione; e, a parità di orientamento, esposizione e metratura, a secondo del loro piano.
    Tu poni sullo stesso piano i locali che affacciano sul giardino condominiale e quelli che affacciano sul distacco (dove magari ci sono i contenitori dell'immondizia)? Oppure poni sullo stesso piano i locali che affacciano solo sul cortile interno del fabbricato con quelli che affacciano sulla pubblica via?
    Non è solo l'errore percentuale che va considerato ma è anche il concetto con il quale si da un valore ai locali : mi sembri uno dei miei alunni, quando facevo l'insegnate di matematica, che, alle mie osservazione che la risoluzione del problema era sbagliata. mi controbbattevano ma il risultato è giusto. Mi dicevano "l risultato doveva essere 8 ed io secondo i miei conti mi risulta 8, non importa se non ho considerato questo e quello, se ho moltiplicato e poi sottratto anzichè dividere e poi sommare."
     
  12. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Eccomi qui di nuovo.
    Ritengo si debba fare una distinzione tra i costi/spese del Condominio e i valori millesimali. I secondi, esprimendo dei rapporti fissi in relazione al combinato degli art.68/69 disp. att, prescindono dalle spese sostenute; quanto detto da Dimaraz accade, ma a mio parere non deve incidere sui valori della tabella millesimale.
    Del resto i costi lieviterebbero anche quando, pur senza alcun frazionamento, iniziassero ad aumentare il numero dei residenti: pulizia delle scale, illuminazione delle stesse, spurgo biologiche, manutenzione portoni d'ingresso, cancelli carrai.... ecc. tuttavia, non per questo, si muteranno anche le tabelle millesimali che attengo al rapporto per piano.
    Assicurazione: è legata al valore di ricostruzione, non credo ci saranno sensibili variazioni; l'unico elemento sarebbe l'onorario dell'amministratore: se ne cerchi uno un po' meno "furbetto".
    Saluti.
     
  13. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Da "costruttore" (in parte) posso assicurarti che un conto è fare un edificio con 2 unità di complessivi 300 mq. e ben diverso se la stessa superficie fosse divisa in 6 unità.
    Impianti di riscaldamento (autonomi) o elettrici/idraulici hanno inevitabilmente costi multipli a seconda di quante unità abitative sono previste.

    Un appartamento di 60 mq ed uno di 120 avranno sempre e comunque una cucina, 1 o 2 bagni etc etc.
    Presisporre un impianto citofono piuttosto che una fognatura ha consuntivi ben diversi se si tratta di 2 unità o di 20 unità.



    Poi basta che vi prendiate la briga di fare un calcolo millesimale con uno dei vari metodi/crieri reperibili in rete (o per i pigri software/foglio di calcolo freeware) e fare delle simulazioni.
     
  14. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Basta considerare il caso in cui una appartamento abitato da una vecchietta che decede e gli eredi vendono l'appartamento ad una coppia con tre figli: volete aumentargli le quote millesimali perché usano di più l'ascensore? oppure perché usano di più il citofono ed il portone di ingresso? L'illuminazione delle scale rimane la stessa!!!!! Il costo della pulizia delle scale rimane lo stesso!!!!
    Se i millesimi sono stati calcolati pesando tutti i coefficienti che sono riportati nei vari programmi per la determinazione dei valori mm, nel caso di frazionamento basterebbe prendere la planimetria intero dell'appartamento e vedere a chi è stato destinato ogni locale: certo siccome di cucina generalmente ce n'é una sola uno dei due appartamenti o combierà destinazione d'uso di un locale da stanza a cucina, oppure da stanza a tinello con angolo di cottura.
     
  15. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    tu parli di costi di costruzione e non ho nulla da eccepire.
    Le tabelle millesimali si fondano su altri principi non su i costi di costruzione, altrimetti sarebbe giusto dividere per il numero degli appartamenti indipendentemente dalla superficie, dal piano, dalle esposizione delle stanze, dalle veduta, dalla illuminazione ecc... ecc... .
     
  16. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    @Dimaraz
    Le considerazioni svolte hanno fondamento, ed e' indubbio che tutto cio' sara' foriero di non pochi problemi.... tuttavia non saranno rilevanti per il Giudice chiamato a dirimere la questione; questi, attenendosi alla legge, darà corso alla revisione millesimale ove si riscontrasse un' alterazione dell'iniziale rapporto di proporzionalita' ex art. 68 disp. Att.
     
  17. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    DACC Art.69. I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui
    all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
    1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
    2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio,
    in conseguenza di sopraelevazione,
    di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari,
    è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
    In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
    Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi...
     
  18. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Appunto Dimaraz.
    Dalla descrizione fatta dubito seriamente che un semplice frazionamento determini tal alterazione del valore proporzionale (1/5). Tal limite non e' di poco conto.
    Il giudiceca sua volta, nel pronunciarsi ex art. 68 ne sara' verosimilmente condizionato.
    Saluti.
     

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