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  1. kpompon

    kpompon Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti sono nuovo di questo forum.Volevo chiedere mio fratello vuole vendere il suo appartamento che fa'parte di un villino quadrifamiliare ereditato da nostro padre.Lui è prprietario solo del suo appartamento gli altri tre sono miei e di mia sorella.La sua vendita naturalmente comporta dei problemi a noi in quanto il tutto è in un contesto familiare.Puo' vendere il suo appartamento a un estraneo non essendoci le tabelle millesimali in nessuno dei quattro immobili, o deve regolarizzare prima tutto. Grazie
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    L'art 1138 cc prevede che

    cc art. 1138. Regolamento di condominio
    Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.
    Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.

    e l'art 68 Dacc;

    68. Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
    ...

    Per cui direi che SI devono essere redatte



     
  3. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Assodato che bastano solo 2 proprietari e nasce automaticamente il condominio.
    Che il condominio gestisce e regola l'uso della proprietà immobiliare comune, frazionata in base alle tabelle millesimali.
    E la richiesta della fattibilità del tutto può essere fatta da un solo condomino per via giudiziale.
    Per non dover sborsare soldini in cause e per non incorrere in futuri screzi col nuovo proprietario (poichè tuo fratello può benissimo vendere il suo appartamento) è meglio mettersi bonariamente d'accordo tutti e tre per le tabelle millesimali.
     
    A condobip piace questo elemento.
  4. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Concordo con Jerry, così si eviteranno discussioni e litigi.
     
  5. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non mi pare che sia così. Non essendoci obbligo di amministrazione e quindi di regolamento di condominio, che prima era obbligatorio con più di quattro appartamenti ora (articolo 1138 c.c.) prevede l’obbligo di redigere un regolamento di condominio quando vi sono più di dieci condomini. Diversamente la sua redazione è facoltativa da parte dei condomini. Quindi quando vi saranno dei lavori da fare ci si dovrà mettere d'accordo e generalmente si divide in parti uguali anche se differenti sono le grandezze degli appartamenti essendo tutto ancora in comunione di beni (un pò come una eredità indivisa) ed aggiungo che è nel regolamento di condominio che viene assunta la divisione in millesimi. Meglio così altrimenti sai che spese, tra tecnici e notai....
     
  6. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non è nemmeno previsto che si debba dividere in parti uguali, nel condominio si applica l'art. 1123 cc, il quale NON prevede parti uguali, salvo accordo all'unanimità.
     
  7. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    LIBRO TERZO. Della proprietà - TITOLO SETTIMO. Della comunione - CAPO SECONDO. Del condominio negli edifici

    "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione."
    E' convenzione comune che i caseggiati che non hanno tabelle millesimali in quanto provenienti, come questo caso fa testo, da divisioni ereditarie o comunque da persone che si sono associate per costruire, dividano le spese in parti uguali. E' certo che qualora nella divisione o nella costruzione vi sia notevole discrepanza di valori, sarà compito dei condomini mettersi d'accordo.
     
  8. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    questa parte non c'è (forse c'era una volta) almeno io non la trovo
    http://www.lexced.it/codice_civile.aspx?libro=3&titolo=26&capo=68

    Forse è meglio considerare questa sentenza;

    E’ valida ed efficace la deliberazione dell’assemblea di condominio, che in mancanza della tabella millesimale, adotti temporaneamente e provvisoriamente un criterio di ripartizione delle spese diverso da quello legale, al fine di provvedere, con le somme anticipate a titolo di acconto dai compartecipanti e da conguagliare successivamente all’approvazione della tabella dei coefficienti millesimali, alla gestione e alla manutenzione annuale dei servizi e delle cose comuni. (Sentenza 24 Luglio 1973 n° 2164)

    Così almeno nessuno ci rimetterà con pagamenti alla pari perchè le spese saranno conguagliate nel momento dell'approvazione della tabella definitiva
     
  9. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E una sentenza riferita ad un condominio dove per forza dovrà esserci un regolamento e quindi le tabelle millesimali

    Credo che anche tu avendo fatto ricerche sul web ti sarai imbattuto con questo criterio di suddivisione: E' convenzione comune di caseggiati con pochi appartamenti che generalmente sono uguali di suddividere in parti uguali le spese.
     
  10. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non ho mai trovato quel criterio per tutte le spese condominiali (lo giuro), infatti l'art 1123 cc non lo ammette e quello che vale in caso di contenzioso, certo che se a tutti va bene la divisione in parti uguali nessuno mai avrà qualche cosa da ridire :)
     
  11. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E' convenzione comune questo tipo di ripartizione. Altrimenti non rimane altro che rivolgersi ad un tecnico ed ad un notaio successivamente. Vale la pena?
     
  12. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non è necessario, per le tabelle millesimali assembleari è sufficiente approvarle con la maggioranza del 2° comma dell' art. 1136 cc, per cui un condomino bravo in matematica, sulla base del valore catastale di ogni appartamento (è abbastanza fedele) oppure sui metri quadrati per u.i. potrebbe riportare tutto a 1000/1000 e poi l'assemblea può approvare, per cui nessun tecnico e nessun notaio.
     
  13. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    da quel che io so, un regolamento di condominio, perchè di questo si tratta, deve essere presentato ad un notaio e trascritto all'ade. a meno che tutti si mettono d'accordo ed allora in ogni caso stiamo da capo a dodici. C'est la meme chose, mon ami.
     
  14. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    Ma cosa dici?? Un regolamento trascritto all'AdE????
    Il regolamento di condominio viene trascritto nei pubblici registri immobiliari.
     
  15. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    i pubblici registri immobiliari dove sono?
     
  16. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    No per il regolamento assembleare e le tabelle non è necessario nessuna registrazione, è sufficiente approvarlo in assemblea;

    Quello assembleare, ai sensi dell’art. 1138, primo comma, c.c. deve contenere esclusivamente “le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione”. Per approvarlo è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi del valore dell’edificio.
    http://www.condominioweb.com/condominio/articolo225.ashx
     
  17. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    vi sono due tipi di regolamenti di condominio: quello che auspichi tu è vincolante quanto quello che auspico io.

    Ricapitolando: nulla è obbligatorio. Quello che vincola è il regolamento di condominio contrattuale che va firmato da ogni condomino davanti ad un notaio e registrato negli uffici dell'ade. Pare, a quel che ha sempre asserito Condobip, che solo in questo caso non sia sufficiente la maggioranza, mutevole come la nuvola, a cambiarla così come si cambia il regolamento di condominio assembleare dove è sufficiente una maggioranza semplice per approvarla e per cambiarla. Riporto uno stralcio ripreso dall'associazione geometri e amministratori condominiali:
    http://www.agiai.it/regolamenti-condominiali/159-i-limiti-del-regolamento-contrattuale.html
    dove si riporta che non solo per il regolamento assembleare è sufficiente una maggioranza per fissare le tabelle, e per modificarle, ma che anche per il regolamento contrattuale sta cambiando la mentalità...
     
  18. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Infatti ci sono due tipi di regolamento quello contrattuale firmato da tutti e possibilmente registrato per renderlo opponibile ai futuri acquirenti, ovvero se non viene registrato vale solamente per chi lo accetta
    E quello assembleare che può essere approvato dall'assemblea a maggiornaza 2°c. art 1136 cc (quello che avevo detto io in precedenza)
    http://www.diritto.it/materiali/civile/condominio.html
    http://www.agiai.it/regolamenti-condominiali/159-i-limiti-del-regolamento-contrattuale.html
     
    A dolly piace questo elemento.
  19. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
  20. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    In concreto, in parole povere, che ciascheduno (lettore delle disquisizioni e sopratutto l'OP) possa capire il da farsi...???

    Il mio parere è questo: è chiaro che la questione verte su una proprietà "definita", non indivisa.
    Come è possibile che il proprietario di un solo appartamento su quattro, ammettiamo che sia l'acquirente dell'appartamento, debba sottostare e pagare la medesima quota degli altri due proprietari dei 3/4 del bene, dovendo fare dei lavori???
    O tabelle o notaio.
     

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