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  1. Valeria76

    Valeria76 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ciao a tutti,
    sono una insegnante/mamma a tempo pieno e da qualche tempo sto valutando la possibilità di trasformare casa mia in una "struttura ricettiva".
    Mi dareste qualche consiglio?
    Penso che la cosa migliore sia la soluzione "affittacamere" perché noi cambieremmo casa e affitterei delle unità indipendenti... però ho un dubbio grosso...
    Per far funzionare il mio cashflow devo inserire la percentuale di tasse da versare allo stato... devo inserire il 45%???

    possibile?

    Grazie mille
     
  2. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se si tratta di semplice affitto di singole stanze + uso eventuale di bagno e cucina, senza prestazione di altri servizi (esempio fornitura di pasti) , applicando la cedolare secca andresti a pagare il 21 % netto.
    Con la cedolare secca non pagheresti imposta di registro e bolli, e per una durata inferiore ai 30 giorni, il contratto non dev'essere registrato.
    Per l'attività di affittacamere, inclusi pasti, non credo che arriveresti al 45 %, ma sicuramente avresti delle complicazioni di tipo amministrativo.
    Comunque c'è un utente molto attivo nel forum, che svolge un'attività simile, e che non mancherà di intervenire. @effemme8 fatti sentire

    Intanto comincia a farti un'idea dell'attività che vorresti intraprendere:
    Google
     
    Ultima modifica: 24 Gennaio 2015
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  3. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    ≤ a 30 giorni complessivi nell'anno, determinata computando tutti i rapporti di locazione intercorsi nell’anno con il medesimo conduttore.
    Salvo (ipotesi poco probabili) in caso d'uso e quando sia formato per atto pubblico o scrittura privata autenticata.
     
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  4. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Nemesis, hai ragione, ma quì il problema è che si deve ancora individuare il tipo di attività più congeniale al tipo di struttura a disposizione, alle attrezzature, al tipo di servizio, al tempo da dedicare a tale attività. Se vuole fare di questa attività l'attività della vita, oltre all'aspetto gestionale, economico/finanziario e fiscale, dovrà pensare anche a quello contributivo e pensionistico.
    Bisogna preparare un sorta di budget, o usando un temine che va tanto di moda, il Piano Industriale.
    Bisogna avere almeno un'idea di quali potranno essere i ricavi, e soprattutto i costi fissi e variabili.
    Inutile dilungarsi in discussioni generiche ed ipotetiche che lascerebbero il tempo che trovano.
     
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  5. Valeria76

    Valeria76 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ciao a tutti, grazie mille per le risposte... Allora, vi dico a che punto sono nel mio ragionamento cosi mi date una mano perché sono davvero in crisi. NON CAPISCO NIENTE DI CONTRATTI e TASSE!

    1. Io vivo a Milano in un appartamento con la mia famiglia che abbiamo ristrutturato in modo da poter dividere l'unità immobiliare in 2 monolocali e 1 bilocale.
    Siamo stati lungimiranti e adesso che siamo un po' stretti in 4 in casa e vorremmo andare via dobbiamo decidere che tipo di investimento fare.

    2. Il mio sogno è quello di avviare una attività di affittacamere da affiancare a quella da insegnante che già svolgo: quindi a tempo pieno.

    3. Gli appartamenti sarebbero indipendenti , ognuno con bagno e cucina. Avrei un contatore luce indipendente nel bilocale e un contatore unico per entrambi i monolocali. Per il gas, invece, sarebbe unico per le tre unità.

    4. Non ho intenzione di fornire servizi aggiuntivi tipo pulizia camere, cambio lenzuola o pasti.

    5. Prenderei una casa vicino a dove abito adesso per gestire al meglio e personalmente l'attività di affittacamere ma la casa è intestata a mio marito. Se non ho capito male siamo obbligati ad aprire la partita IVA a nome suo e ad applicare la sua aliquota che corrisponde a circa il 40%. Però se così fosse non ci conviene fare nulla... Andremmo in pari tra spese e incassi!!

    AIUTATEMI a capirci qualcosa!
    Che tipo di contratto e legge regionale devo applicare per applicare al massimo il 21% di tasse???
     
  6. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Cerco di fornirti le mie prime impressioni.
    Da quello che scrivi mi pare che sia da escludere un'attività di affittacamere, cioè un'attività di tipo imprenditoriale:
    - Se svolta da te ci sarebbe un problema di "incompatibilità" con la tua professione attuale, dipendente pubblico.
    - Se svolta a nome di tuo marito, potrebbe esserci anche per lui una questione di incompatibilità, comunque svolgendo un'attività imprenditoriale il reddito imponibile andrebbe a sommarsi al reddito attuale con conseguente tassazione ad aliquota progressiva. Per avere un'. A idea, basta prendere gli scaglioni di reddito IRPEF che troverai facilmente su internet. A tale imposta occorrerà aggiungere le addizionali, e per l'attività altri balzelli, locali e nazionali, vari che non conosco.
    Chiaramente lo stesso problema di tassazione lo avresti anche tu se l'attività, a parte l'incompatibilità, venisse svolta da te.
    - Altro motivo di esclusione dell'attività di affittacamere è quanto riporti al punto 4.
    MIA OPINIONE
    penso che nella tua situazione la soluzione con il minor carico fiscale sia quello di dare in locazione delle camere ammobiliate a studenti universitari fuori sede (c'è una normativa al riguardo), nel bilocale potresti collocarne 2, mentre i monolocali potresti darli a dei trasfertisti (o anche studenti) con contratto transitorio con cedolare secca . Al canone andrebbe aggiunta la quota di consumo gas, elettricità.
    I contratti, visto che gli appartamenti sono intestati a tuo marito, tanto vale intestarli a lui stesso in quanto a livello familiare l'importo delle imposte totali non cambierebbe, a parte una minima variazione sulla detrazione di persone a carico .
    Se poi, per motivi vari, vorresti intestare a te stessa uno (o tutti) i contratti, dovresti prima farti dare in comodato d'uso gratuito da parte di tuo marito. Ma ci sarebbero altri aspetti da valutare.
    A questo punto dovresti studiare i vari tipi di contratto con cedolare secca ed i contratti a canone concordato, Escludiamo per ora, visto che entrambi avete già certo reddito, la tassazione ordinaria (quella a scaglioni).
    Ti allego la prima guida
    http://www.agenziaentrate.gov.it/wp...a+informa/Guida_Fisco_e_casa_Le_locazioni.pdf
     
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  7. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
  8. Valeria76

    Valeria76 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Aia!!! Mi hai smontata... Affittare così significa rientrare al peno dei costi perché noi dovremmo a andare in affitto a nostra volta prendendo una casa con una stanza in più! Tanta fatica (e costi di ristrutturazione, trasloco e mobili nuovi) per una stanza in più!
    Non so se ne vale la pena!
    Ma il b&b invece? Non posso farlo?
    Insomma, tra poco c'è l'expo e io non posso adeguarsi? :triste:
     
  9. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ultima modifica: 26 Gennaio 2015
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  10. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Che cosa intendi con "minima variazione sulla detrazione di persone a carico"?
     
  11. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Più che sulle detrazioni per carichi familiari, si ha una rettifica della detrazione per lavoro dipendente per effetto dell'aggiunta (per il ricalcolo) di quanto assoggettato a tassazione sostitutiva . Rispetto al Cud si avrebbe una riduzione della detrazione spettante e di conseguenza una maggior imposta.
     
  12. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    insegni geografia?
     
  13. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    È opportuno precisare che il reddito fondiario assoggettato alla cedolare secca deve essere aggiunto al reddito complessivo per:
    - determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico
    - calcolare le detrazioni per carichi di famiglia
    - calcolare le detrazioni per redditi di lavoro dipendente, di pensione e altri redditi
    - calcolare le detrazioni per canoni di locazione
    e, in generale, per stabilire la spettanza o la misura di agevolazioni collegate al reddito (ISEE e assegni per il nucleo familiare).
    E, in ogni caso, lo stesso reddito fondiario sarà dichiarato solamente dal marito, titolare del diritto di proprietà sull'immobile. Anche se il contratto di locazione fosse stipulato dalla moglie comodataria.
     
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  14. Valeria76

    Valeria76 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa

    No, sostegno... Perché proprio geografia?
     
  15. Valeria76

    Valeria76 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie a tutti... Stasera mi rileggo bene tutto e tiri un po' le sonme
     
  16. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Luigi è un biricchino ! Ti ha scambiata per olandese!:fiore::fiore:
     
  17. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Attenzione, l'attività di Affittacamere "non imprenditoriale" presuppone una interruzione di almeno 3 mesi ogni anno solare. In pratica ti fai 3 mesi di vacanza, te ne vai a sciare o alle calde acque del sud a fare i bagno.
     
  18. Valeria76

    Valeria76 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa

    L'attività non imprenditoriale è con la cedolare secca o partita IVA?
     
  19. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    In base a quale norma?
     
  20. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Un'attività d'impresa presuppone necessariamente l'apertura della partita IVA.
    Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa (o di arti e professioni).
     

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