1. propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

  1. Marco Padula

    Marco Padula Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Salve a tutti,
    questa la mia prima discussione in questo forum in quanto appena iscritto. Sono qui per sottoporvi la mia situazione e cercare consigli.

    Io sono il proprietario di un appartamento in un condominio di 5 piani. Il palazzo fu costruito circa 25 anni fa e pian piano da allora si è andato "popolando". Nonostante tutti gli appartamenti siano tutti stati venduti, alcuni di questi (4 su un totale di 20) risultano essere ancora allo stato "grezzo", cioè senza pavimenti, infissi, impianti elettrici o idraulici, ormai da decenni. Addirittura, il proprietario dell'appartamento sotto il mio non ha nemmeno provveduto a installare una porta di ingresso ma si è limitato a mettere una lamiera, nonché mattoni forati per chiudere finestre/balconi. Potete ben immaginare quali siano le temperature in inverno... La cosa che sta facendo traboccare il vaso (lo so, in ritardo) è che ora questi proprietari vorrebbero approfittare di una riduzione delle spese condominiali. Eccomi qui a chiedere un parere su tutta la situazione e soprattutto sono interessato a eventuali fonti giuridiche da poter presentare e "spingerli" finalmente a completare gli appartamenti. Per completezza, il condominio non è ancora costituito.

    Grazie mille per tutte le informazioni a riguardo,
    Marco
     
  2. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    No. Il condominio si è già automaticamente costituito.
    Senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari.
    Se i condomini sono più di otto, se l'assemblea non provvede alla nomina di un amministratore, uno o più condomini potranno ricorrere all'autorità giudiziaria per ottenerla.
     
    Ultima modifica: 26 Gennaio 2015
    A Gianco e quiproquo piace questo messaggio.
  3. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Credo che vi sia un articolo del codice civile che consente il ricorso
    giudiziario per "Danno temuto" ..o giù di lì...Dovrebbe bastare una
    domanda con tale titolo su Internet...ma sono sicuro che avrai la
    risposta giusta dai propisti...dai loro il tempo per leggerti.
    Auguri. Quiproquo.
     
  4. Marco Padula

    Marco Padula Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie per la spiegazione.
     
  5. Marco Padula

    Marco Padula Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Spero vi sia una legge che obblighi a completare l'appartamento se non in toto almeno per le parti che si affacciano all'esterno (balconi, finestre, porta di ingresso). Non so se il "Danno temuto" sia applicabile in questo caso. Comunque grazie.
     
  6. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Io fido che gli esperti di propit che sono anche saggi possano intervenire e darti un parere. Se vai da un avvocato come alcuni ti consiglieranno,sbagliando,(in parte), LUI ti dirà che non vi è un danno solo ...ma diversi altri e giù a gogò...che hai mille e una ragione e che ..."firma il mandato a liti e ti farò vedere..." questo non significa
    azzerare completamente il ricorso all'avvocato...ma ci devi arrivare per convinzione dopo aver spulciato via Internet le varie sentenze
    sull'argomento. Perchè, e questo vale per tutti quelli che non mi cestinano, non è l'avvocato che ti darà torto o ragione, bensì il collegio giudicante che quando scrive la sentenza, delle esagerazioni verbali
    a cui essi (l'uno e l'altro) ricorrono, non ne tengono conto. Per me tu hai già "incassato" un danno concreto che potrà solo aumentare. Ma,
    ripeto, devi mettere gli occhi su sentenze specifiche all'argomento.
    Coraggio e buon lavoro. Quiproquo.
     
    A rita dedè piace questo elemento.
  7. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Da quello che ho letto su Internet non vi sono codicilli specifici per il tuo caso..l'unico articolo il 1172 che segue dal 1171 (danno temuto per
    innovazioni...) potrebbe essere preso in considerazione..ma molto alla lontana...Si potrebbe ricorrere al giudice per danni subiti da incuria o
    insufficiente manutenzione...ma senza certezze...e comunque i danni devono avere un certo rilievo...e la perdita di uno o due gradi di calore
    ptrebbe essere ritenuta dal giudice inidonea o insufficiente al riconoscimento del danno. In definitiva: se il danno è minimo, lascia stare e rassegnati...se il danno è rilevante...consulta un avvocato,
    possibilmente amico o su raccomandazione di amici...Non credo comunque che sia il tuo caso. Quiproquo.
     
  8. Marco Padula

    Marco Padula Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ok, quindi non c'è nessuna regola particolare che affermi che, ad esempio, per il decoro dello stabile le parti "esterne" debbano essere completate, quindi mettere infissi e ante a finestre/balconi (così da non dare la sensazione di un condominio in eterna costruzione/manutenzione); o forse in questo caso dipende dal comune che dovrebbe emanare una specie di ordinanza in tal senso?

    Grazie
     
  9. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Col Comune ci potrebbe essere un impegno per fine lavori non rispettato e qui l'amico @daniele78 potrebbe intervenire con le sue
    profonde conoscenze in materia di permessi e quant'altro...Qpq.
     
  10. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Grazie @quiproquo ma non avevo visto prima la citazione.
    Dunque leggendo bene il quesito che dice:
    Quello che non capisco è come possano essere AGIBILI degli immobili al rustico, non esiste AGIBILITÁ (al massimo possono essere agibili le opere in cemento armato) e senza tale titolo non potrebbero essere utilizzati.
    Dovrebbero essere:
    1. conclusi (con tutti gli impianti) e tutti gli impianti certificati dall'installatore (dichiarazi9one di conformità, DURC e Visura camerale)
    2. data la fine lavori in Comune dal Direttore dei lavori con tanto di varianti (se ce ne sono state), di DURC e visura camerale dell'impresa edile
    3. Aggiornato il catasto
    4. Predisposto il progetto sul risparmio energetico (ex legge 10/91 ora definito con i parametri del Dlgs 311/2006)
    5. Certificazione energetica di quel progetto li alla fine
    6. Relazione del Tecnico sui lavori, comprensivo di tavole, dichiarazione di salubrità dei muri e rispondenza dell'immobile all'abbattimento delle barriere architettoniche, calcolo superfici aero-illuminanti ecc.
    7. certificato di destinazione urbanistica
    8. progetto strutturale del fabbricato con relativo collaudo
    9. Accatastamento ai terreni.
    10. Domanda di agibilità al Comune (una volta avente tutti gli altri punti in mano)
    ovviamente al sopralluogo del Tecnico comunale deve corrispondere tutto a quanto dichiarato pena l'aggiornamento dei documenti per ottenere la tanto famigerata AGIBILITÁ. Non deve mancare NULLA altrimenti l'immobile NON é AGIBILE.

    Alla luce di quanto detto da @Marco Padula gli immobili da lui descritti NON HANNO I REQUISITI PER ESSERE ABITABILI.


    Ricordo che L'AGIBILITÁ di un immobile è regolata dal DPR 6 giugno n°380 2001
    Parte I Titolo III
    che si divide in
    • art. 24, (Certificato di Agibilità);
    • art 25 (Procedimento di rilascio del certificato di agibilità)
    • art 26 (dichiarazione d'inagibilità)
    Siccome è un pò lungo il Testo unico (sarebbero 45 pagine il PDF) per comodità vi rimando alla pagina d'interesse: Pag 15 (troverete i 3 articoli summenzionati).

    Se ci fossero altri dubbi fatemi sapere cercherò d'intervenire il prima possibile.

    Il Testo Unico è una raccolta di leggi esistenti in ambito edile fino al 2001...e comunque è stato rivisto anche negli anni seguenti senza snaturarne l'impianto complessivo.
     

    Files Allegati:

    Ultima modifica: 28 Gennaio 2015
  11. Marco Padula

    Marco Padula Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Come immobile ti riferisci all'intero edificio o al singolo appartamento? Forse in OP non risulta chiaro: chi ha ancora l'appartamento al rustico ovviamente non ci vive; sono stati acquistati in quelle condizioni 15-20 anni fa e tali li hanno lasciati.

    Grazie
     
  12. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    No ho capito cosa intendi.
    Dunque l'agibilità ha una parte comune che è uguale per tutte le unità del condominio.
    1. Progetto iniziale del fabbricato (tutte le dichiarazioni annesse tranne che per gli impianti)
    2. il Progetto del risparmio energetico
    3. Il progetto strutturale dell'immobile e relativo collaudo
    4. destinazione urbanistica
    5. Fine lavori opere edili (che non è l'agibilità)
    6. Accatastamento del fabbricato ai terreni
    7. accatastamento delle parti comuni ai fabbricati (B.C.N.C).
    Mentre ogni singolo alloggio dovrà avere

    1. Eventuali varianti interne all'alloggio con le relative relazioni
    2. Certificazione degli impianti dell'alloggio (anche DURC e visura dell'installatore)
    3. Realizione del Tecnico riferita alla singola unità immobiliare
    4. Devi dare i riferimenti generali ai Permessi edilizi ai progetti strutturali ed al collaudo generale (ma di solito in un condominio lo fai la prima volta quando finisci la struttura e poi nessuno più ti richiede ogni volta lo stesso documento che non può comunque variare).
    5. Certificazione energetica (in realtà e possibile farla anche su tutto il condominio ma dovrebbe essere TUTTO finito....per cui per ovvi motivi se ne fa una per ogni unità immobiliare abitativa)
    6. Accatastamento ai fabbricati delle unità immobiliari (abitazione, cantina e garage)
    7. Domanda di agibilità della SINGOLA unità immobiliare.
    8. utenze delle singole unità
    9. Domanda di agibilità
    10. Riscontro positivo da parte del Tecnico comunale durante sopralluogo.

    Tutto ciò si fa in questo modo in quanto lo stesso condomino (ad esempio 5 piani e 20 alloggi in tutto) proprio come stai notando TU, può succedere (anzi succede sempre) che non si riesce a vedere contemporaneamente TUTTE le unità immobiliari.

    Per cui ci sono sempre degli allegati comuni (la struttura del fabbricato), ma poi devi aggiungere gli allegati specifici delle singole unità immobiliari per completare l'agibilità.

    Nel messaggio precedente ho dimenticato le utenze....
     
  13. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Solitamente un Permesso di costruire e l SCIA non andavano oltre i 3 anni dall'inizio dei lavori, se non erro sono stati portati a 5 con le ultime modifiche ma devo dargli ancora un'occhiata.
    Sicuramente passati 25 anni quelli che ivi abitano non solo non hanno l'agibilità ma tutti i permessi edilizi sono scaduti da anni.
    Dovrebbero ripresentare tutto in sanatoria, essendo trascorso un sacco di tempo.
    Il caso mi sembra abbastanza eclatante (vivere in un rustico) però è anche vero che non sempre i controlli del Comune sono efficaci per contrastare questo stato di cose.

    A volte proprio non esistono...questo è il problema, e nessuno fa nulla finchè un giorno lontano (magari per la morte si uno dei proprietari o per una denuncia di uno dei vicini) viene fuori tutta la situazione.
     
  14. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Come avevo previsto Daniele non si è fatto pregare...Vi è ancora la minaccia di chiedere sconti sulla bolletta di riscaldamento. Al tuo posto, io risponderei: Noi siamo i veri danneggiati e per ora, riservandoci ogni azione futura, compensiamo le due COSE...
    Se non accetta sarà lui, se crede, ad adire le vie legali...ma vedrai che
    non gli conviene. Auguri. Quiproquo.
     
    A Daniele 78 piace questo elemento.
  15. Marco Padula

    Marco Padula Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Innanzitutto grazie per le utili informazioni. Provo a riassumerle secondo le mie esigenze.

    Tu affermi quindi che l'agibilità dell'intero edificio dipende dalla agibilità di ogni singolo appartamento. Se uno di questi ne è sprovvista tutto il condominio è in difetto, giusto?

    Come prima cosa dovrei allora informarmi, presso il mio comune, se la documentazione riguardo l'agibilità del palazzo è in regola perché potrebbe non esserlo stando così le cose (come rilevi nel primo post di questa discussione)... A questo punto potrebbero accadere due cose: 1) il palazzo "risulta" agibile - nel qual caso dovrei richiedere una revisione? - 2) non è stata presentata documentazione di agibilità - nel qual caso si è in una condizione di "illegalità" cui si dovrebbe porre rimedio.

    Ci sono andato vicino?

    Grazie
     
  16. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    No, come ti ho scritto l'altro giorno:
    AGIBILITÁ DELLA SOLA STRUTTURA (8 PUNTI)
    1. Progetto iniziale del fabbricato (tutte le dichiarazioni annesse tranne che per gli impianti)
    2. il Progetto del risparmio energetico
    3. Il progetto strutturale dell'immobile e relativo collaudo
    4. destinazione urbanistica
    5. Fine lavori opere edili (che non è l'agibilità)
    6. Accatastamento del fabbricato ai terreni
    7. accatastamento delle parti comuni ai fabbricati (B.C.N.C).
    8. ho dimenticato la messa a terra elettrica del palazzo nel precedente elenco.
    Questo è comune a tutto l'edificio...e tutte le altre agibilità devono riferirisi a ciò

    però nello specifico ogni immobile deve possedere:

    AGIBILITÁ COMPLETA DI OGNI ALLOGGIO
    (10 PUNTI SEGUENTI + I 8 PUNTI PRECEDENTI)

    1. Eventuali varianti interne all'alloggio con le relative relazioni
    2. Certificazione degli impianti dell'alloggio (anche DURC e visura dell'installatore)
    3. Realizione del Tecnico riferita alla singola unità immobiliare
    4. Devi dare i riferimenti generali ai Permessi edilizi ai progetti strutturali ed al collaudo generale (ma di solito in un condominio lo fai la prima volta quando finisci la struttura e poi nessuno più ti richiede ogni volta lo stesso documento che non può comunque variare).
    5. Certificazione energetica (in realtà e possibile farla anche su tutto il condominio ma dovrebbe essere TUTTO finito....per cui per ovvi motivi se ne fa una per ogni unità immobiliare abitativa)
    6. Accatastamento ai fabbricati delle unità immobiliari (abitazione, cantina e garage)
    7. Domanda di agibilità della SINGOLA unità immobiliare.
    8. utenze delle singole unità
    9. Domanda di agibilità
    10. Riscontro positivo da parte del Tecnico comunale durante sopralluogo.
    Quindi non è vuol dire che se un'alloggio (o più) NON sono AGIBILI SE non lo sono anche gli altri.
    L'importante è che in tutti gli alloggi si faccia riferimento ai primi 8 punti in comune (chiamiamola agibilità della struttura).

    Però per ottenere l'AGIBILITÁ di OGNI singolo ALLOGGIO devono essere soddisfatti TUTTI I 18 PUNTI.
    Se il palazzo è agibile non devi richiedere nulla in quanto dovrebbe avere i primi 8 punti.
    Se mancano ,come accade spesso, i progetti e i calcoli strutturali ed il collaudo (per i motivi più svariati) l'unico modo per ottenere l'AGIBILITÁ strutturale è richiedere all'ingegnere "L'Idoneità statica dell'immobile" (ovviamente previo sopralluogo per verificare effettivamente lo stato delle strutture e dare il suo benestare alla struttura).
     
    Ultima modifica: 29 Gennaio 2015
  17. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Il discorso sopra vale naturalmente per il condominio, mentre per la villetta unifamiliare tutti e i 18 punti sono insieme; semprechè non si decida di compra-vendere una casa al rustico (magari per finirla con più calma per conto proprio) ma è una caso completamente differente.
    Anche in quel caso particolare (quella della villa al rustico) sarebbe necessaria SOLO l'agibilità strutturale:
    Quindi gli 8 punti sopra menzionati.
     
    A quiproquo piace questo elemento.
  18. Marco Padula

    Marco Padula Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Eccomi @Daniele 78 , scusa per il ritardo. Ora è tutto molto più chiaro, mille grazie. Però non riesco ancora a capire come posso usare quanto hai detto sull'agibilità nel mio caso particolare, ovvero obbligare il proprietario dell'appartamento di sotto, ma anche tutti gli altri, a rendere più "presentabile" il proprio immobile dopo 20 anni dall'acquisto. Ho allegato una foto per meglio chiarire la situazione. L'unica via a questo punto è agire per via legale? Possibile che non esista nessun regolamento a cui ci si di debba tenere per forza di cose? Abito in un piccolo paese quindi immagino che casi del genere non siano rari, ma in città non mi sembra di aver visto situazioni simili protrarsi per decenni. Perché? Hanno regolamenti condominiali più rigidi o ci sono ordinanze comunali che impongono, ad esempio per questioni di decoro urbano, che tutti gli immobili sembrino, dall'esterno, completi?
     

    Files Allegati:

  19. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Quello che ti ho detto io deriva dalla Normatova (DPR 380 2001 che ho allegato in qualche post dietro).
    È evidente che un immobile del genere (penso di aver capito la situazione) non potrebbe essere abitato. Ti conviene denunciare in Comune con le tue foto. E sentire ed informare anche l'amministratore.

    L'avere le finestre (superficie aero illuminate) cui superficie finestrata deve 1/8 della superficie vedi DM 5 luglio 1975 che comunque viene ripreso nel Testo unico dell'edilizia (DPR 380/2001). Buona giornata.
     
    Ultima modifica: 1 Febbraio 2015

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina