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  1. francesco14

    francesco14 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    salve, il mio inquilino mi aveva dato, mediante raccomandata e con preavviso preavviso di un mese, l'avviso di voler rescindere unilateralmente il contratto di locazione a causa di un grave problema di muffa che avrebbe reso impossibile la permanenza sua e della sua famiglia nel mio appartamento. Dopo un mese e mezzo (quindi 15 giorni in più rispetto alla data fissata nella raccomandata) entro in possesso delle chiavi del mio appartamento e posso constatare la totale inesistenza di una qualsiasi macchia dovuta a umidità e in più mi accorgo che l'appartamento è stato lasciato in pessime condizioni: muri scritti dai bambini, porte rovinare, fischer non rimossi e buchi male otturati. All'inizio non avevo richiesto alcuna cauzione, e da contratto avevo specificato che il preavviso dovesse essere di almeno 3 mesi, in virtù di questo posso richiedere il corrispettivo dovuto a causa del mancato preavviso?, posso richiedere il risarcimento dei danni alle pareti? gli inquilini occupavano l'immobile già da un anno e mezzo e fino ad oggi non c'erano stati problemi.
     
  2. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    Buongiorno,
    il rapporto locativo può essere interrotto unilateralmente dal conduttore in due casi:
    a) recesso per gravi motivi: ma non è questo il caso, in quanto i gravi motivi devono essere indipendenti dalla volontà delle parti;
    b) inadempimento del locatore: questo è quanto accaduto, il conduttore ha lamentato l'esistenza di vizi dell'immobile e lo ha abbandonato.
    Tale inadempimento, però, sembrerebbe non sussistere, in quanto l'appartamento non presenta umidità, pertanto è il conduttore ad essere inadempiente.
    Il locatore potrà quindi chiedere il pagamento delle mensilità corrispondenti almeno al periodo di preavviso e, naturalmente, il risarcimento dei danni (art. 1587 n. 1 e 1588 c.c.).
    Naturalmente il locatore dovrà documentare lo stato attuale del bene (pertanto l'assenza di muffe / umidità ed i danni presenti).
    Una domanda: ma non ha verificato la presenza della umidità, prima di permettere al conduttore di andarsene?
     
  3. francesco14

    francesco14 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    salve e grazie per la risposta. La muffa però non c'era mai stata, cioè io non ho locato l'immobile con un problema simile, quindi perché dovrebbe essere un mio inadempimento?.
    Gli inquilini hanno affermato che la muffa ha provocato dei danni a un mobile e a dei vestiti al loro interno, allora ho mandato un architetto che ha parlato di semplice condensa. Quindi fin da quando era stato sollevato il problema la muffa non era presente sul muro alle spalle dell'armadio. Tuttavia per chiuderla bonariamente non mi sono opposto a nulla e ho accettato le loro richieste. Ma se la muffa sul muro non è presente come fanno a dimostrare che il danno deriva dalla muffa?.
    L'immobile locato ha subito dei danni, però sono restio a chiedere un congruo risarcimento in quanto gli inquilini potrebbero sostenere di aver subito dei danni da questa muffa che tuttavia non c'è....
     
  4. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    A ognuno che lamneta danni spetta prima il compito di dimostrare di averli subiti e che la causa sia imputabile ad altri.

    Ora che il locale è già stato restituito ...se non hai subito contestato la presenza dei danni sarà tempo perso cercare di addebitarli all'ex inquilino.

    Poteva andarti peggio.

    Prossima volta rivolgiti a professionisti per far redarre un contratto che ti dia opportune garanzie (caparra inclusa).
     
    A uva piace questo elemento.
  5. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Normalmente quando l'appartamento viene rilasciato con restituzione delle chiavi, il proprietario e l'inquilino firmano un verbale di rilascio in cui si verbalizzano anche eventuali danni arrecati dal conduttore.
    Se non avete firmato niente, ora è difficile pretendere risarcimenti dall'ex inquilino. Quindi anche secondo me hai fatto bene a chiudere bonariamente la vicenda.
    Però la prossima volta ricordati di chiedere al conduttore il deposito cauzionale, su cui poterti rivalere in caso di danni!
     
  6. francesco14

    francesco14 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    si in effetti il mancato deposito di un deposito cauzionale è stato un grave errore...
    Allora le chiavi Le ho avute solo ieri, e mi sono state appunto consegnate con 15giorni di ritardo rispetto a quanto riportato nella raccomandata, la casa per questo motivo lo potuta vedere solo ieri. Gli inquilini mi avevano mandato delle foto di alcuni vestiti con delle piccole macchiette di muffa e un mobile leggermente allontanato dal muro allora mi sono fidato della loro buona fede. Tuttavia ieri mi sono reso conto che questa muffa non c'è sul muro; loro non dovrebbero provare la presenza di muffa per chiamarmi ai danni?.
    ho riscontrato le seguenti criticità:
    1) muri rovinati da scritte/disegni di bambini
    2) angolare corridoi distrutto
    3) due macchie di umidità in corrispondenza di alcuni sanitari da loro rimossi
    4) tende e porta-tende mancanti
    5) porte con ricoperte di adesivi

    visto che la casa lo vista materialmente solo ieri sono ancora in tempo per fare qualcosa?
     
  7. francesco14

    francesco14 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    salve e grazie per la risposta, loro le chiavi me le hanno lasciate solo ieri, e sono andato a vedere subito le condizioni dell'appartamento, sono ancora in tempo per fare un verbale? gli inquilini potrebbero farmi causa perché hanno subito danni a causa della muffa che tuttavia non è presente sui muri?

    il locale mi è stato restituito solo ieri e con quindici giorni di ritardo dalla data fissata nella raccomandata, ho paura che questi possano farmi causa per via della muffa che tuttavia non è presente nell'abitazione, sui muri non c'è niente. Io ho avuto anche altri inquilini ma non problemi simili non sono mai stati riscontrati.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 4 Maggio 2016
  8. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Sì, sei ancora in tempo a fare il verbale di rilascio, dove puoi elencare le criticità che hai citato.
    Però se questo verbale non viene firmato anche dall'ex inquilino non serve praticamente a nulla.
    Tu pensi sia possibile fare un sopralluogo con l'ex inquilino in modo da valutare insieme i danni, elencarli nel verbale e firmarlo entrambi? Lui evidentemente adesso non ha alcun interesse ad ammettere di aver danneggiato la casa!

    A mio parere se l'ex inquilino vuole farti causa deve dimostrare di aver realmente subìto dei danni, e che quei danni sono imputabili a te.

    Comunque a questo punto io come proprietaria farei delle foto degli interni di ogni stanza, per documentare in quale stato si trova adesso l'appartamento.
    Foto che eventualmente si possono confrontare con quelle fatte dall'inquilino (se le ha fatte...) quando c'era (se c'era...) la muffa.
    A quanto leggo, finora lui ha solo esibito foto dei vestiti e di un mobile. Non della muffa sui muri.
     
  9. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Infatti il locatore in questo è stato imprudente.

    Infatti a casa tua la muffa non c'è. Molti inquilini sono dei veri e propri impostori.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 4 Maggio 2016
  10. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    Comunque i danni possono essere richiesti, non si è verificata alcuna decadenza.
    La redazione di un verbale di rilascio è un incombente a dir poco necessario, ma non è che la sua mancanza impedisca la richiesta di risarcimento.
     
    A uva piace questo elemento.
  11. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    La muffa potrebbe esserci stata nel periodo in cui l'ex inquilino occupava l'appartamento (ci ha abitato per un anno e mezzo, come scritto nel post n. #1). E successivamente essere stata eliminata con interventi di sanificazione fatti dall'inquilino stesso.
    Ma tutto ciò deve essere provato dall'ex inquilino, se chiede al proprietario un risarcimento danni!

    In conclusione: chi chiede il risarcimento dei danni deve dimostrare sia i danni subìti, sia la responsabilità della controparte nell'averli cagionati.

    Questo vale sia per l'ex inquilino verso il proprietario (danni causati dalla muffa), sia per il proprietario verso l'ex inquilino (danni arrecati da quest'ultimo all'immobile locato).
     
    Ultima modifica di un moderatore: 4 Maggio 2016
  12. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Non ce lo vedo proprio a sanare e poi rilasciare l'immobile!
     
  13. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    A volte (è successo anni fa ad una mia inquilina anziana e particolarmente freddolosa) un po' di muffa dipende da scarsa aerazione dei locali. Quando il conduttore capisce che deve aerare bene le stanze, soprattutto cucina e bagno, apre le finestre a lungo tutti i giorni e dopo un po' il problema è risolto!
    In questo caso la responsabilità della muffa non può essere addebitata al proprietario!
     
  14. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Indubbiamente vero...ma si potrebbe consigliare "spassionatamente" di iniziare una causa sulla base di semplici dichiarazioni quando la controparte potrebbe ben dire che nulla gli è stato contestato sul momento?

    Dopo anni di permanenza e volendo riaffittare è indubbio che si debba procedere a ritinteggiatura...e non sono descritti danni si rilevanti da giustificare un procedimento civile dal dubbio esito.
     
    Ultima modifica: 3 Maggio 2016
  15. francesco14

    francesco14 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    si infatti... l'appartamento è stato dato senza tracce di muffa ed è stato restituito senza traccie di muffa, se non quelle provocate da un incauta rimozione di alcuni sanitari da parte degli inquilini stessi. Se il problema della muffa si fosse presentato nel primo anno se ne sarebbero andati via subito e non avrebbero risanato niente, anzi non lo avrebbero proprio preso l'appartamento. Il problema si è presentato a detta degli inquilini per la prima volta in assoluto solo 5 mesi fa, ma a seguito di un sopralluogo da parte di un architetto è risultata essere presente un po' di condensa. Gli inquilini dicevano di aver tinteggiato l'intera abitazione ma ciò non è mai avvenuto, e inoltre di aver pulito con candeggina, ma ciò nonostante le tracce di umidità comparivano ugualmente sul muro, io però queste tracce di umidità non le vedo

    la casa ho avut
    la casa lo vista solo ieri, in quanto solo ieri sono entrato materialmente in possesso delle chiavi, prima mi sono dovuto affidare alle immagini fornite dagli inquilini e dal parere di un architetto che ha parlato di condensa. Ma fin dall'inizio non mi sono state mostrate immagini di muffa sulle pareti. Poi uno degli inquilini ha aggiunto di essere allergico alla muffa quindi ho pensato ad una cosa chiaramente grave, per questo ho lasciato correre, però se sui muri dove era presente questo armadio la muffa non c'è allora inizio un tantino a dubitare.
    Tengo a precisare che non vorrei metterla sul piano legale ma vorrei concluderla bonariamente... magari solo con la restituzione delle tende e dei porta tende che erano presenti e con la tinteggiatura della stanza dei bambini che è quella più rovinata essendo piena di scarabocchi, e magari con altre piccole cose...
     
    Ultima modifica di un moderatore: 4 Maggio 2016
  16. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Beh...direi che ti sono stati forniti tutti i pareri possibili...se la strada "bonaria" fosse rpercorribile solo tu puoi verificarlo...non creto stando qui a disquisire sulla rete.

    Non abbiamo "formule magiche" da suggerirti.
     
  17. francesco14

    francesco14 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    salve, ho fatto presente la situazione ai miei ex inquilina ma a quanto pare la strada bonaria non è percorribile... quindi, cosa posso fare?
     
  18. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Visto che non vuoi iniziare azioni legali...ti rassegni e passi oltre.

    Personalmente contato quanto difficile sia liberarsi di inquilini morosi...non mi porrei nemmeno il patema.
     
  19. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ma il tuo ex inquilino cosa ti ha detto? Ha intenzione di chiederti un risarcimento danni per la questione della muffa?

    L'ex inquilino ha espresso questa sua intenzione?

    Se sì, aspetta l'evolversi degli eventi (un'eventuale lettera del suo avvocato) e poi decidi come replicare.

    Se no, tu valuta se ti conviene agire nei suoi confronti per i danni che lui ha causato all'appartamento. Secondo me non vale la pena: dovresti affrontare delle spese legali senza la certezza del risultato. Per non parlare dei tempi lunghi che comportano queste pratiche!
     
    Ultima modifica di un moderatore: 4 Maggio 2016
  20. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ormai mi sono fatto questa convinzione:
    - la cauzione è meglio di niente, ma lascia il tempo che trova (il conduttore poco serio che se ne vuole andare, smette di pagare anche prima dei mesi eventualmente coperti da cauzione
    - la scusa della muffa è uno degli argomenti più utilizzati per accampare scuse: se poi sono stati installati serramenti a forte tenuta, e non si arieggiano frequentemente i locali dove si cucina o si fa la doccia, la formazione di condensa sui muri esterni è quasi inevitabile.
     

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