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  1. ceoitaly

    ceoitaly Membro Ordinario

    buongiorno,
    alla luce della nuova sentenza della Corte di Cassazione (sentenza 14107 del 3 agosto 2012) mi sembra di capire che il proprietario dell'ultimo piano con annesso sottotetto di proprietà esclusiva (io ricado in questa ipotesi:sono proprietario dell'ultimo piano e del sottotetto con accesso esclusivo da scala interna) può creare un terrazzino a tasca senza necessitare del consenso dei condomini. Salvo non creare pregiudizi agli stessi.

    Potete fornirmi chiarimenti e suggerimenti?

    grazie mille per i contributi.
     
  2. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    http://www.altalex.com/index.php?idnot=19437
    http://www.ance.it/docs/docpdf.aspx?docId=7637

    per altri chiarimenti, chiedi pure.:)
     
  3. ceoitaly

    ceoitaly Membro Ordinario

    Grazie prima di tutto per la risposta Dolly.
    Quindi, in caso volessi procedere alla creazione di un terrazzo a tasca non necessito di un'approvazione da parte del condominio?
    La sentenza della corte di cassazione ha valore di legge (e quindi applicabile per tutti) oppure è applicabile solo al caso per la quale la stessa si è pronunciata?

    Grazie mille.

    ceoitaly
     
  4. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Le sentenze non fanno legge ma solo orientamento giurisprudenziale, per cui poniamo il caso che qualche condomino avesse la voglia di adire a causa contro la tua decisione, con molta probabilità la perderà.
    Ad evitare questo, sarebbe meglio che prima di effettuare tale modifica avvisi i condomini della tua intenzione e se malauguratamente qualcuno obbietta qualche cosa, le farai leggere la Sentenza.
     
  5. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    Condivido pienamente.:stretta_di_mano:
     
  6. ceoitaly

    ceoitaly Membro Ordinario

    per concludere come mi conviene procedere?
    Io avevo pensato nei seguenti passi:
    - comunicare all'amministratore l'intenzione di effettuare i lavori facendogli visionare la sentenza della Corte di Cassazione;
    - comunicare traminte assemblea condominiale la medesima intenzione e ponendola a verbale, con l'esplicita previsione della sentenza
    - iniziare i lavori (a seguito naturalmente di tutte le pratiche burocratiche).

    Un solo dubbio:l'amministratore potrebbe esigere l'accordo unanime dei condomini o la votazione a maggioranza per effettuare i lavori?In caso lo faccia, come dovrei comportarmi?

    Grazie di nuovo per tutte le preziose indicazioni.

    ceoitaly
     
  7. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se l'amministratore procede con un OdG che preveda la votazione per questo fatto violerebbe il tuo diritto (vedi la Sentenza 03.08.2012 n° 14107) di costruire la terrazza a tasca, per cui la delibera dovrebbe essere automaticamente nulla, e secondo il mio parere la tua deve essere solamente una comunicazione per conoscenza di quanto hai intenzione di fare e non una richiesta di autorizzazione assembleare, nel caso qualcuno dei condomini avrà l'intenzione di proseguire e adire contro il lavoro che (probabilmente farai), sarà il Giudice a valutare e decidere a chi ha ragione, ma vista la Sentenza non credo ci saranno dubbi, ma le vie della Giurisprudenza purtroppo sono cosparse di insidie, è sufficiente leggere una Sentenza precedente ;

    La trasformazione in terrazzo di parte del tetto di copertura di un edificio condominiale ad opera del condomino proprietario del piano adiacente e non sottostante e l'annessione del terrazzo alla sua proprietà esclusiva, mediante creazione di un accesso diretto per uso a lui solo riservato, è illegittima.
    L'occupazione in via permanente e stabile, da parte di un condomino, del tetto dell'edificio, con relativa incorporazione nella sua proprietà esclusiva, non rientra nella previsione dell'art. 1122 c.c., concernente le opere attuate nel piano (o porzione di piano) di proprietà esclusiva, bensì integra tipica attività innovatrice vietata dall'art. 1102 c.c. se non autorizzata dagli altri condomini. --- Corte d'Appello di Firenze, Sezione I, 4 novembre 2005, n. 1591

    Certo è, che quella citata da Dolly è successiva e di Cassazione, per cui non dovrebbero esserci problemi a parte la causa.
     
  8. ceoitaly

    ceoitaly Membro Ordinario

    Grazie condobip.
    In effetti, al di la del fatto che la sentenza della Cassazione è successiva, come da te segnalato, anche il caso da te descritto non rientra nella mia fattispecie essendo io proprietario del piano sottostante il sottotetto, del sottotetto (proprietà esclusiva) ed avendo l'unico accesso tramite scala interna (botola dentro casa).
    Mi sembra di essere abbastanza tranquillo.Non vedo infatti perchè qualcuno, se non pre invidia, non dovrebbe consentirmi di modificare qualche cosa senza recare pregiudizio ad alcuno ma solo migliorando un bene di mia esclusiva proprietà.

    Grazie ancora e per qualsiasi altro suggerimento tu ritenga opportuno di darmi.

    Un saluto.
     
  9. RobertoB67

    RobertoB67 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Se vuoi stare davvero tranquillo non puoi fermarti di fronte al concetto rivoluzionario di relativismo della sentenza del Triola ma devi riuscire a concatenarlo al concetto di "entità del sacrificio" per la quale il tetto da copertura comune diviene terrazzo esclusivo.Non è facile ma assai pericoloso non considerare questo aspetto.Su un tetto di vaste dimensioni potrebbe non risultare rilevante l'opera,ma su uno di modeste la realizzazione della tua tasca potrebbe tradursi in un maggior od eccessivo sacrificio della copertura comune tale da farti ricevere un giudizio negativo in sentenza.
     
  10. ceoitaly

    ceoitaly Membro Ordinario

    grazie RobertoB67, mi sembrava abbastanza chiaro che potevo procedere ad effettuare i lavori sia leggendo la sentenza della Corte di Cassazione che gli interventi fatti in questo forum.
    Non riesco a capire quale problema potrebbe esserci nella realizzazione di un terrazino a tasca. Non viene eliminato alcun privilegio ai condomini.
    Magari mi sono perso qualche cosa.
    Grazie per i suggerimenti.
     
  11. RobertoB67

    RobertoB67 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Ti sei solo perso che gli ermellini sono complicati nel loro ragionare ed argomentare.Sostenere che non venga eliminato alcun privilegio ai condomini non è così immediato e certo altrimenti non si sarebbero avute così contrastanti espressioni giurisprudenziali.
    Al tuo posto porterei l'argomento in assemblea o comunque la informerei, ma prima del 18 giugno perchè dopo,cambiando la normativa, sarà più difficile tu possa adottare tale intervento .
     
  12. ceoitaly

    ceoitaly Membro Ordinario

    Cosa cambia dal 18 giugno? in che senso diventa più difficile fare questo tipo di intervento?
    Sono passato dallo stato euforico a quello sconsolato...stavo già impastando il cemento!
     
  13. RobertoB67

    RobertoB67 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Cambia il contenuto dell'art. 1122cc

    Art. 1122.
    Opere su parti di proprietà o uso individuale

    Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

    In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea
     
  14. ceoitaly

    ceoitaly Membro Ordinario

    Grazie Roberto,
    quindi tutto quanto detto in precedenza su questo punto viene a cadere?Non posso neanche fare leva sulla sentenza della Corte di Cassazione?
    Senza il consenso dei condomini non posso fare niente?O meglio, una volta che questo articolo è in vigore, come posso fare questo intervento edile?
    Ogni suggerimento è gradito.
    Grazie mille a tutti.
     
  15. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Innanzitutto è necessario stabilire se questa opera cagiona danno alle parti comuni e/o pregiudizio di stabilità, perciò il progettista dovrebbe già garantire che questo non succeda, fatto questo informerai l'amministratore.
    P.s. inoltre l'articolo in questione (1122 cc) che andrà in vigore al 18 giugno prossimo, non dice che l'opera è vincolata alla decisione assembleare ne a quella dell'amministratore
     
  16. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    Quanto al contenuto,esso, sostanzialmente, ricalca l'interpretazione fornitane dalla giurisprudenza (vedi cassazione n. 1947 del 27.4.1989 - n. 1076 del 19.01.2005).
    Quanto al secondo comma aggiunto (che prevede la comunicazione dei lavori all’amministratore che poi ne deve riferire all’assemblea), in nessun caso, comunque tale incombenza può bloccare l’esecuzione dei lavori che, salvo diversa indicazione di un regolamento contrattuale, continueranno ad essere liberi e dovranno essere rispettosi solamente delle indicazioni di cui al primo comma dell’art. 1122 c.c .
     
  17. ceoitaly

    ceoitaly Membro Ordinario

    Grazie Dolly e condobip.
    Da questa discussione ne esco un pò confuso, soprattutto a causa della mia ignoranza in materia.
    Potreste indicarmi i passi guida, alla luce del cambiamento della normativa, per effettuare il lavoro (apertura terrazzino a tasca in sottotetto proprietà esclusiva e proprietà piano sottostante? La sentenza della Corte di Cassazione di agosto 2012 è ancora valida?
    Grazie ancora.
     
  18. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Le sentenze non fanno Legge, ma Giurisprudenza, per cui se il caso si ripete il Giudice dovrebbe tenerne giustamente conto.
    Per quanto riguarda i passi da seguire per il lavoro che intendi fare ti consiglierei di contattare un tecnico abilitato, il quale potrà fornire indicazioni e pareri tecnici per questa opera che ovviamente deve seguire le indicazioni dell'art. 1122 cc
     
  19. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    Concordo.:stretta_di_mano:
     
  20. sforza federico

    sforza federico Membro Junior

    Oltre a contattare un tecnico abilitato per verificare la fattibilità dell'opera da realizzare alla luce della normativa esistente nel tuo comune , mi rivolgerei ad un legale di fiducia, che però si occupi nello specifico di materia condominiale.

    Detto questo mi meraviglia che nessuno di voi conosca e citi a riguardo dell'argomento " terrazza a tasca " la recentissima sentenza di cassazione dell' 8 Aprile 2013 n° 8517:

    E' verissimo che una sentenza di Cassazione non è legge, va visto il caso specifico di volta in volta, ma intentare una causa contro la realizzazione di una piccola terrazza a tasca, avendo davanti una sentenza del genere è dura.

    saluti
    _____________________________________________________
     

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