Terrazzo a tasca:nuova sentenza

[ceoitaly]

buongiorno,
alla luce della nuova sentenza della Corte di Cassazione (sentenza 14107 del 3 agosto 2012) mi sembra di capire che il proprietario dell'ultimo piano con annesso sottotetto di proprietà esclusiva (io ricado in questa ipotesi:sono proprietario dell'ultimo piano e del sottotetto con accesso esclusivo da scala interna) può creare un terrazzino a tasca senza necessitare del consenso dei condomini. Salvo non creare pregiudizi agli stessi.

Potete fornirmi chiarimenti e suggerimenti?

grazie mille per i contributi.

 

[dolly]

buongiorno,
alla luce della nuova sentenza della Corte di Cassazione (sentenza 14107 del 3 agosto 2012) mi sembra di capire che il proprietario dell'ultimo piano con annesso sottotetto di proprietà esclusiva (io ricado in questa ipotesi:sono proprietario dell'ultimo piano e del sottotetto con accesso esclusivo da scala interna) può creare un terrazzino a tasca senza necessitare del consenso dei condomini. Salvo non creare pregiudizi agli stessi.

Potete fornirmi chiarimenti e suggerimenti?

grazie mille per i contributi.

http://www.altalex.com/index.php?idnot=19437
http://www.ance.it/docs/docpdf.aspx?docId=7637

per altri chiarimenti, chiedi pure.

 

[ceoitaly]

Grazie prima di tutto per la risposta Dolly.
Quindi, in caso volessi procedere alla creazione di un terrazzo a tasca non necessito di un'approvazione da parte del condominio?
La sentenza della corte di cassazione ha valore di legge (e quindi applicabile per tutti) oppure è applicabile solo al caso per la quale la stessa si è pronunciata?

Grazie mille.

ceoitaly

 

[condobip]

Le sentenze non fanno legge ma solo orientamento giurisprudenziale, per cui poniamo il caso che qualche condomino avesse la voglia di adire a causa contro la tua decisione, con molta probabilità la perderà.
Ad evitare questo, sarebbe meglio che prima di effettuare tale modifica avvisi i condomini della tua intenzione e se malauguratamente qualcuno obbietta qualche cosa, le farai leggere la Sentenza.

 

[dolly]

Le sentenze non fanno legge ma solo orientamento giurisprudenziale.
Ad evitare questo, sarebbe meglio che prima di effettuare tale modifica avvisi i condomini della tua intenzione e se malauguratamente qualcuno obbietta qualche cosa, le farai leggere la Sentenza.

Condivido pienamente.

 

[ceoitaly]

per concludere come mi conviene procedere?
Io avevo pensato nei seguenti passi:
- comunicare all'amministratore l'intenzione di effettuare i lavori facendogli visionare la sentenza della Corte di Cassazione;
- comunicare traminte assemblea condominiale la medesima intenzione e ponendola a verbale, con l'esplicita previsione della sentenza
- iniziare i lavori (a seguito naturalmente di tutte le pratiche burocratiche).

Un solo dubbio:l'amministratore potrebbe esigere l'accordo unanime dei condomini o la votazione a maggioranza per effettuare i lavori?In caso lo faccia, come dovrei comportarmi?

Grazie di nuovo per tutte le preziose indicazioni.

ceoitaly

 

[condobip]

... Un solo dubbio:l'amministratore potrebbe esigere l'accordo unanime dei condomini o la votazione a maggioranza per effettuare i lavori?In caso lo faccia, come dovrei comportarmi?

Se l'amministratore procede con un OdG che preveda la votazione per questo fatto violerebbe il tuo diritto (vedi la Sentenza 03.08.2012 n° 14107) di costruire la terrazza a tasca, per cui la delibera dovrebbe essere automaticamente nulla, e secondo il mio parere la tua deve essere solamente una comunicazione per conoscenza di quanto hai intenzione di fare e non una richiesta di autorizzazione assembleare, nel caso qualcuno dei condomini avrà l'intenzione di proseguire e adire contro il lavoro che (probabilmente farai), sarà il Giudice a valutare e decidere a chi ha ragione, ma vista la Sentenza non credo ci saranno dubbi, ma le vie della Giurisprudenza purtroppo sono cosparse di insidie, è sufficiente leggere una Sentenza precedente ;

La trasformazione in terrazzo di parte del tetto di copertura di un edificio condominiale ad opera del condomino proprietario del piano adiacente e non sottostante e l'annessione del terrazzo alla sua proprietà esclusiva, mediante creazione di un accesso diretto per uso a lui solo riservato, è illegittima.
L'occupazione in via permanente e stabile, da parte di un condomino, del tetto dell'edificio, con relativa incorporazione nella sua proprietà esclusiva, non rientra nella previsione dell'art. 1122 c.c., concernente le opere attuate nel piano (o porzione di piano) di proprietà esclusiva, bensì integra tipica attività innovatrice vietata dall'art. 1102 c.c. se non autorizzata dagli altri condomini. --- Corte d'Appello di Firenze, Sezione I, 4 novembre 2005, n. 1591

Certo è, che quella citata da Dolly è successiva e di Cassazione, per cui non dovrebbero esserci problemi a parte la causa.

 

[ceoitaly]

Grazie condobip.
In effetti, al di la del fatto che la sentenza della Cassazione è successiva, come da te segnalato, anche il caso da te descritto non rientra nella mia fattispecie essendo io proprietario del piano sottostante il sottotetto, del sottotetto (proprietà esclusiva) ed avendo l'unico accesso tramite scala interna (botola dentro casa).
Mi sembra di essere abbastanza tranquillo.Non vedo infatti perchè qualcuno, se non pre invidia, non dovrebbe consentirmi di modificare qualche cosa senza recare pregiudizio ad alcuno ma solo migliorando un bene di mia esclusiva proprietà.

Grazie ancora e per qualsiasi altro suggerimento tu ritenga opportuno di darmi.

Un saluto.

 

[RobertoB67]

Mi sembra di essere abbastanza tranquillo.Non vedo infatti perchè qualcuno, se non pre invidia, non dovrebbe consentirmi di modificare qualche cosa senza recare pregiudizio ad alcuno ma solo migliorando un bene di mia esclusiva proprietà.

Grazie ancora e per qualsiasi altro suggerimento tu ritenga opportuno di darmi.

Un saluto.

Se vuoi stare davvero tranquillo non puoi fermarti di fronte al concetto rivoluzionario di relativismo della sentenza del Triola ma devi riuscire a concatenarlo al concetto di "entità del sacrificio" per la quale il tetto da copertura comune diviene terrazzo esclusivo.Non è facile ma assai pericoloso non considerare questo aspetto.Su un tetto di vaste dimensioni potrebbe non risultare rilevante l'opera,ma su uno di modeste la realizzazione della tua tasca potrebbe tradursi in un maggior od eccessivo sacrificio della copertura comune tale da farti ricevere un giudizio negativo in sentenza.

 

[ceoitaly]

grazie RobertoB67, mi sembrava abbastanza chiaro che potevo procedere ad effettuare i lavori sia leggendo la sentenza della Corte di Cassazione che gli interventi fatti in questo forum.
Non riesco a capire quale problema potrebbe esserci nella realizzazione di un terrazino a tasca. Non viene eliminato alcun privilegio ai condomini.
Magari mi sono perso qualche cosa.
Grazie per i suggerimenti.