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  1. AlexIron

    AlexIron Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ciao a tutti.
    Il mio coinquilino/proprietario del piano di sotto ha chiuso il suo terrazzo con infissi in alluminio anodizzato e vetri scorrevoli creando una veranda chiusa senza chiedere nessun permesso scritto all'assemblea condominiale. La mia domanda è: entro quanto tempo bisogna intimargli di regolarizzare il permesso? C'è la possibilità che si possa avvalere di qualche prescrizione se non gli si manda una raccomandata per fargli mettere in regola la veranda ?
    Grazie a tutti quelli che interverranno nella discussione.
    Cordialità.
    Alexiron
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Salvo non diversamente disposto dal Regolamento di Condominio, se il condomino ha ottenuto i permessi edilizi previsti, ha il diritto di verandare il proprio balcone senza nessun permesso assembleare;

    I balconi di un edificio condominiale prospicienti sul cortile comune appartengono in via esclusiva, assieme alla colonna d'aria, soprastante a ciascuno di essi, ai proprietari dei singoli appartamenti ai quali accedono, in qualità di pertinenza. Ne consegue che ciascun condomino ha il diritto di trasformare in veranda il balcone di sua proprietà senza dover richiedere l'autorizzazione degli altri compartecipi imposta dal regolamento del condominio soltanto per le innovazioni delle parti comuni dell'edificio. --- Cass. civ., sez. II, 7 luglio 1976, n. 2543.

    La trasformazione di un balcone o di un terrazzino circondato da muri perimetrali in veranda, mediante chiusura a mezzo di installazione di pannelli di vetro su intelaiatura metallica, non ha natura precaria n‚ costituisce intervento di manutenzione straordinaria o di restauro, ma è opera soggetta a concessione edilizia. --- Cass. pen., sez. III, 27 marzo 2000, n. 3879 (ud. 13 gennaio 2000)

    Ciascun condomino ha il diritto di trasformare in veranda il balcone di sua proprietà (senza dover richiedere l'autorizzazione degli altri condomini), purchè la trasformazione non arrechi danno alle parti comuni dell'edificio ed, in particolare, non alteri il decoro architettonico dell'edificio e non arrechi pregiudizio agli altri condomini, ai quali deve essere comunque assicurato un pari uso del bene comune. --- Trib. civ. Milano, 31 gennaio 1991.

    Nel caso in cui una norma contenuta in un regolamento condominiale preveda che qualsiasi modificazione al fabbricato, anche quando non se ne guasti l'estetica e la simmetria esteriore, deve essere autorizzata dall'amministrazione del condominio, il condomino che intenda costruire una veranda in struttura metallica e vetro sul proprio terrazzo prospiciente la facciata verso strada dello stabile condominiale, deve informarne preventivamente l'amministratore. --- Corte app. civ. Milano, sez. I, 22 ottobre 1993, n. 2028,
     
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  3. AlexIron

    AlexIron Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie Condobip,
    la tua risposta è coincisa, ineccepibile e soprattutto esauriente !!!
    Cordialità.
    Alexiron
     
  4. proid

    proid Membro Attivo

    Ok ma se la veranda l'ha fatta in un balcone si presume che superiormente a lui c'era un altro balcone di proprietà esclusiva del proprietario del piano superiore.
    Il balcone è interamente di proprietà del proprietario superiore compresa la volta dove presumibilmente il proprietario della veranda ha ancorato il telaio.
    Pertanto prima di ancorarsi al balcone superiore doveva chiedere autorizzazione al proprietario superiore.
    Poi a prescindere dalle sentenze citate rimane sempre il diritto dell'assemblea di eccepire eventuali alterazioni del decoro architettonico.
    Il proprietario della veranda avrebbe fatto meglio a contattare l'assemblea e chiedere autorizzazione al proprietario superiore per non incorrere in problemi successivamente.
     
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  5. romrub

    romrub Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Il codice civile stabilisce che in un fabbricato, i pavimenti ed i soffitti, sono parte integrante dell'unità immobiliare nella quale sono ubicati. Da ciò deriva che il proprietario di un terrazzo abbia il possesso, della parte superiore del suo terrazzo (pavimento) e della parte inferiore del terrazzo soprastante (soffitto), quindi l'utilizzo del soffitto di un terrazzo come ancoraggio di una veranda, oltre che necessario è anche secondo legge.
     
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  6. proid

    proid Membro Attivo

    Anni fa era così, ora la giurisprudenza considera il balcone aggettante di proprietà esclusiva del proprietario del piano.

    "I balconi aggettanti non possono considerarsi al servizio dei piani sovrastanti o sottostanti, quindi in proprietà comune dei proprietari di tali piani. Corte di Cassazione, Sez. II Civ., sentenza n. 218 del 5 gennaio 2011."


    Se il balcone è di tipo aggettante, senza ancoraggi alterali all'edificio allora la faccia inferiore del solaio non è di proprietà del condomino sottostante.
     
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  7. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    Andrebbe fatta una verifica urbanistica della veranda. E' stata autorizzata dal Comune, è un aumento volumetrico che richiede la verifica della potenzialità edificatoria dell'area sul quale insiste l'immobile.
     
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  8. romrub

    romrub Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Il codice civile non è stato cambiato e ci troviamo come spesso succede in presenza di una sentenza creativa, d'altra parte ormai siamo diventati il paese dell'incertezza del diritto, e non mi meraviglio più di niente, meno che meno che ci siano altre sentenze che dicano tutto l'opposto .... ma per adesso vale quella che hai segnalato tu, quindi possiamo dire ad AlexIron, che se ha voglia di far causa, ha buone probabilità di vincerla. Ciao.
     
  9. AlexIron

    AlexIron Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Intanto grazie a tutti per la partecipazione alla discussione !
    Quando ho iniziato la discussione avevo la certezza che, prima di effettuare lavori di qualsiasi tipo connessi con l'esterno dell'edificio, fosse necessaria l'autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale. Infatti la mia domanda iniziale era : c'è un tempo massimo entro il quale si deve notificare che i lavori sono stati fatti abusivamente ? Nel mio "piccolo" condominio (4 unità abitative) per circa venti anni siamo andati avanti in "amicizia" e, purtroppo, negli ultimi tempi il proprietario/condomino che ha chiuso il terrazzo da i "numeri" !! Ora abbiamo deciso di mettere le cose a posto, abbiamo formalizzato il tutto, indetto assemblee, nominato amministratore e redatto verbali di assemblea. Però la domanda rimane la stessa: possiamo fermare l'abuso o c'è un tempo massimo, dalla fine dei lavori, entro il quale si doveva farlo??:disappunto: Cordialità.
     
  10. proid

    proid Membro Attivo

    Non credo ci siano limiti di tempo per far valere abusi.
    Valutate comunque a livello condominiale se c'è un effettivo danno al decoro dell'edificio e il proprietario del balcone superiore valuti singolarmente se giudica non accettabile l'ancoraggio della struttura alla sua proprietà, diversamente sarebbe solo un contributo economico alla categoria degli avvocati e un'appesantimento per i tribunali già ingolfati da troppi procedimenti nati per principi e non per reali danni. Mettere in bilancio anche tempi lunghi.
    A livello di assemblea condominiale potete comunque eccepire il decoro dell'edificio (se nulla è disposto negli atti). Il proprietario del balcone dovrebbe fare azione legale autonoma dato che è un presunto abuso su una proprietà privata non condominiale.
    ciao
     
  11. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se l'abuso c'è, non c'è limite di tempo per farlo valere, per cui vi conviene vedere al Comune se c'è la concessione edilizia (fatevi assistere da un tecnico), e poi se non è regolarizzata potreste far valere le vostre rimostranze ed il Comune dovrebbe procedere con la richiesta di abbattimento della cosa abusiva (veranda) oppure alla regolarizzazione (se è possibile effettuarla)
     
  12. romrub

    romrub Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Sconsiglio vivamente una causa, anche vincendo, a parte i tempi biblici, si arrischia sempre la compensazione delle spese, allora sono dolori.
     
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