Terreno agricolo al prezzo di un giardino privato

[giomar]

Buongiorno a tutti,
sto' trattando l'acquisto di un villino di c.a. 600 mc su tre piani. Il giardino di pertinenza e' di circa 1000 mq ed il fabbricato e' posizionato al centro. Quindi un po' disagiato. Il vicino e' proprietario di un lotto di 1000 mq, confinante con il mio immobile, e sarebbe disposto a vendermelo. Questo terreno, in base al PRG e' agricolo. Io vorrei acquistarlo e gradirei conoscere il parere dei partecipanti al forum. Ovvero, il prezzo richiesto e' di circa 100.000 euro poiche' egli lo calcola come giardino del villino attribuendogli quindi un valore, al mq, del 10% sui 1.000 al mq che del villino stesso.
Io ho pensato che, probabilmente, il ragionamento e' giusto ma non su tutti i 1000 mq del terreno.
Cosa ne pensate? Quale prezzo potrei proporre? Vi ringrazio e saluto cordialmente.

 

[griz]

è una trattativa pura, a te interessa per avere 1000 mq in più e il venditore lo sa, si tratta anche di capire se in futuro potrà essere edificato, cerca di fargli capire qual'è il tuo interesse reale e tratta, a sensazione un buon prezzo sarebbe tra il 35 e il 50% di quello che chiede

 

[giomar]

Grazie Griz,
attualmente non e' previsto che possa essere edificato, anzi, il Comune di pertinenza, vorrebbe apportare modifiche restrittive all'attuale Piano Regolatore.
Certamente il proprietario e' a conoscenza della mia necessita' ed urgenza di acquistare il lotto e seppur le percentuali, che mi hai indicato, superano il valore di un terreno agricolo....temo che non sara' disponibile. Non ha bisogno di vendere ma io ho bisogno di acquistare. Non c'e' bisogno che ti dica che questa e' la peggiore condizione in una trattativa.

 

[giuseppe fattori]

La trattativa è libera quindi il proprietario può chieder qualsiasi cifra. Tieni presente che , se il terreno è agricolo per destinazione di PRG , occorre vedere se c'è nessuno che possa esercitare il diritto di prelazione (dubito a quei prezzi), inoltre considera che la tassa di registro è del 15% , per ultimo fai questa considerazione : se il terreno non lo compri tu, c'è qualcun altro interessato ? perchè se così non fosse il prezzo lo fai anche tu in quanto se il terreno è agricolo e non è stato accatastato come ente urbano (come dovrebbe essere un giardino), anche le pretese del venditore dovrebbero essere ridimensionate. In pratica se tu sei l'unico che può godere del terreno come giardino , io non offrirei più di 20.000 euro , nessuno pagherebbe quelle cifra per un terreno agricolo ovvero sei tu che lo valorizzi avendoci la casa ma , appunto, la casa è solo la tua.

 

[giomar]

Grazie Giuseppe,
certo, la trattativa e' privata ed e' vero pure che lo valorizzo io, Ma aumentando il giardino della casa (per piscina, tennis o altro) cio' che spendo me lo ritroverei nel valore dell'immobile nel suo insieme. Non credo ci siano diritti di prelazione, e, qualora ci fossero, hai ragione; chi lo comprerebbe?

 

[Gianco]

Il terreno ha valore in funzione della sua possibilità edificatoria. Questa dipende dall'indice volumetrico applicabile al terreno. una volta edificato il lotto l'area cortilizia, priva di volumetria potenziale vale fra il 10 ed il 20% del valore del terreno edificabile. Se l'area adiacente è agricola con un volume edificabile irrisorio e per giunta destinato all'edificazione di fabbricati rurali, il suo valore è esclusivamente quello agricolo, eventualmente maggiorato in funzione dell'appetibilità che potrebbe avere per la vicinanza all'area edificabile. in tal caso solo il proprietario confinante, considerata la possibilità di ampliare il suo giardino, potrebbe riconoscergli un valore di 10, 15 €/mq. E' evidente che se ci fossero altri pretendenti per via della sua particolare ubicazione per destinazioni non proprio regolari quali, esposizioni o rivendite di prodotti agricoli, il prezzo potrebbe lievitare.