Terreno edificabile, aspetti generali

[ANTOPE]

Salve a tutto il forum.
Potete darmi dei consigli su come muovermi per gestire un terreno edificabile? Uno studio tecnico del paese mi ha chiamato dicendomi che stanno raccogliendo le deleghe per presentare il "piano particolareggiato", che da quello che ho capito è lo strumento che stabilisce tutti gli aspetti riguardo a quello che verrà costruito in una determinata area con annesse le porzioni di cubatura che spettano ad ogni terreno incluso nell'area oggetto del suddetto piano.

Quali sono i passaggi successivi alla presentazione del piano?
Solitamente quanto tempo passa dalla presentazione del "piano particolareggiato" alla possibilità effettiva di costruire?
Quali sono gli accorgimenti che il proprietario di un terreno edificabile può mettere in atto?
Il terreno di cui vi parlo non è stato oggetto di una rivalutazione fiscale, cosa mi consigliate di fare in tal senso?
Di solito è più conveniente vendere direttamente ad un costruttore o dare il terreno in permuta?
Potete darmi dei consigli anche su una eventuale permuta? Consigli su come prevenire eventuali "incomprensioni" con un eventuale costruttore.

Ogni contributo su questo aspetto è molto gradito, non sono ferrato in questa materia per cui questo forum è sicuramente il posto migliore a cui sento di rivolgermi, grazie!!
Antonio

 

[Dimaraz]

Presentano un "piano particolareggiato" su un area non ancora "urbanizzata/lottizzata" e tu pensi già a quando costruire?

Fai domande che richiedono una "sfera magica" per darti risposta.
La strada è lunga e potrebbe rivelarsi molto impervia.

 

[griz]

un piano paerticolareggiato credo preveda una convenzione con l'amministrazione quindi tutti i proprietari si "consorzieranno" per presentare al comune un progetto di massima su quelo che si può edificare, nel momento in cui sarà approvato tu potrai decidere cosa fare

 

[Gianco]

Il piano particolareggiato si applica ad un'area limitata in zona di espansione con la quale si propone all'ufficio tecnico del comune l'utilizzazione dell'area nel rispetto degli standards urbanistici. con la ripartizione dei lotti edificabili e le cessioni per viabilità, verde e servizi. La sottoscrizione della convenzione con il comune con la cessione è preliminare all'edificazione. A volte la proposta può limitarsi alla ripartizione dell'area nei soli lotti edificabili e della viabilità. Successivamente l'edificazione può essere fatta per singoli lotti in prima persona o con accordi con imprese del settore. generalmente si cede l'area e si ottiene 1/3 del volume edificato.

 

[ANTOPE]

Grazie degli interventi. Cosa potete consigliarmi invece riguardo all'aspetto della rivalutazione fiscale del terreno?

 

[Gianco]

Non c'è alcuna rivalutazione fiscale, dopo l'approvazione del piano particolareggiato il tuo lotto sarà immediatamente edificabile, per cui aumenterà il suo prezzo. Evidentemente per abbattere questo maggior valore che comporterà maggior tassazione al momento della compravendita avrai necessità di dimostrare le spese che dovrai sopportare per questa trasformazione. Eventualmente ti posso consigliare di farti fare una perizia di stima giurata con la quale il tecnico descriverà i difetti e limiterà i pregi nel limite delle tolleranze. Avrai necessità di consultare un professionista esperto.

 

[Dimaraz]

rivalutazione fiscale del terreno?

???
Rivalutazione???

 

[Nemesis]

invece riguardo all'aspetto della rivalutazione fiscale del terreno?

I termini sono stati riaperti con la legge di bilancio 2017, che sarà tra poco promulgata.
Potrai quindi rivalutare il costo o valore di acquisto dei terreni posseduti, al di fuori del regime d’impresa, alla data del 1° gennaio 2017, affrancando in tutto o in parte le plusvalenze conseguite, ex art. 67, comma 1, lett. a) del TUIR, allorché i terreni saranno ceduti a titolo oneroso.
Per la perizia di stima e il versamento dell’imposta sostitutiva dell'8% ci sarà tempo fino al 30 giugno 2017.

 

[Gianco]

Fino a qualche anno fa si doveva pagare il 4%. Gli ultimi rinnovi della legge hanno portato al raddoppio dell'imposizione: 8%. Era necessario redigere una perizia di stima giurata in base alla quale doveva essere pagata la quota prevista. Successivamente, l'atto non era assoggettato ad alcuna imposizione al venditore. Mi è capitato di aver fatto la stima con l'applicazione del 4% e successivamente, poiché non era stato stipulato l'atto, è stata riproposta con l'applicazione dell'8% da versare in unica soluzione con contemporanea richiesta del rimborso precedentemente anticipato. Anche questa è l'Italia!

 

[ANTOPE]

Grazie Gianco, alla luce di quello che hai specificato riguardo al passaggio dal 4% all'8% dell'imposizione sulla rivalutazione fiscale mi preme capire alcuni passaggi.

Il terreno di cui sto parlando ha un valore determinato dal comune di 90.000 Euro circa.
Pare invece che il valore di mercato si aggiri intorno ai 300.000 Euro.

Ora mi chiedo:
- come funziona il calcolo della rivalutazione fiscale?
- è possibile quantificare quanto pagherei di tasse se io lo vendessi a 300.000 Euro senza fare la rivalutazione fiscale?
- di contro, quanto pagherei invece se facessi la rivalutazione fiscale?
Vorrei capire in definitiva se questa rivalutazione può risultare conveniente o meno.
Grazie ancora