Mi sa che non ti hanno detto proprio tutto. Leggi bene quanto segue.
Il diritto di enfiteusi, regolato dagli artt. 957 e ss. c.c., è un diritto reale che costituisce in capo all’enfiteuta gli stessi diritti che avrebbe il proprietario sui frutti del fondo e, salvo patto contrario, il diritto di trasferire l’enfiteusi stessa a terzi, per atto tra vivi o per atto di ultima volontà (cfr. l’art. 965 c.c.), a fronte dell’obbligo di migliorare il fondo, di pagare il canone, nonché di pagare le imposte e gli altri pesi che gravano sul fondo (cfr. art. 964 c.c.).
L'enfiteuta ha anche il diritto di costituire servitù a carico o a favore del fondo enfiteutico; in caso di cessazione dell'enfiteusi, le servitù a carico del fondo si estinguono mentre di quelle a favore beneficia il proprietario a seguito della consolidazione del diritto di proprietà.
Tra i diritti essenziali che spettano all’enfiteuta vi è il diritto all’affrancazione dell’enfiteusi. Con l’affrancazione, l’enfiteuta, infatti, pagando una somma risultante dalla capitalizzazione del canone annuo e pari, a mente dell’art. 10 della L. n. 1138 del 18 dicembre 1970, a 15 volte l’ammontare del canone stesso, diventa proprietario del fondo enfiteutico.
Il diritto all’affrancazione dell’enfiteusi prevale sul diritto alla devoluzione del fondo, sul diritto, cioè, del proprietario del fondo di chiederne la restituzione allorché l’enfiteuta non apporti i dovuti miglioramenti al fondo enfiteutico ovvero ometta di pagare due annualità di canone. Nel giudizio incardinato per la devoluzione del fondo da parte del proprietario, l’enfiteuta potrà evitare le conseguenze della devoluzione stessa alternativamente sanando la morosità prima della conclusione del giudizio di primo grado ovvero domandando l’affrancazione dell’enfiteusi (cfr. gli artt. 971 e 972 c.c.).
Il diritto di enfiteusi si estingue a seguito di affrancazione di devoluzione, in caso di non uso ventennale per prescrizione (art. 970 c.c.), per consolidazione nel caso di riunione nella stessa persona delle situazioni soggettive di concedente e di enfiteuta, per rinuncia, per scadenza del termine, in caso di perimento del fondo ovvero in caso di risoluzione del contratto.
