Tetto da fare ma molti tra gli altri proprietari non vogliono e non abbiamo un amministratore

[saramarzano]

Buongiorno a tutti apro un nuovo topic perchè ho letto tutte e 21 le pagine ma non ho trovato un caso uguale al mio..
Sono proprietaria con mio marito di un appartamento all' ultimo piano e del sottotetto di una palazzina di 4 piani, non essendoci obbligo non c'è un amministartore che possa convocare l' assemblea e il legale che rappresenta gli altri proprietari (34 per la precisione), mi ha detto di convocare io l' assemblea.
Essendo che il legale in questione ha fama di essere un furbetto e l' ho già constatato in altra occasione, non mi sono fidata e ho chiesto consiglio all' amministratore di un' amica; mi ha detto che io da sola posso essere ignorata e che ci vuole almeno 1/6 del palazzo per fare una convocazione ineccepibile..ora, il proprietario del piano terra, è d' accordo nel fare i lavori ma molto probabilmente non accetterà di fare questa convocazione con me in quanto amico di uno di questi 34 ( ancora proprietari di un appartamento e di un locale nei fondi del palazzo che vorrebbero vendere).
Ho già fatto fare al mio geometra una perizia giurata perchè dal tetto ci sono infiltrazioni e c'è una ditta che è disponibile a farci il tetto in questo periodo, anche perchè non è possibile affrontare un altro inverno come quello scorso ( da noi se fa freddo si arriva tranquillamente a - 15)..cosa posso fare per procedere? Cioè noi siamo anche a disposti a pagarlo in toto purchè si possa fare il lavoro, non per niente sia chiaro, piuttosto ci diano qualcosa del valore che dovrebbero corrispondere, molti hanno terreno di cui non si fanno nulla, ad esempio.Insomma vi chiedo lumi per districarmi da questa incresciosa situazione.
Grazie a tutti!

 

[hanton21]

innanzitutto se le unita' immobiliari ed i proprietari sono piu' di 3....l'amministratore e' OBBLIGATORIO
-puoi convocare l'assemblea ma,per essere legale e lasciando perdere i furbetti,devi scrIvere una "convocazione urgente per danni da infiltrazioni" tramite Racc RR ad ognuno dei condomini
ti faccio notare,tuttavia, che generalmente i tetti si possono "riparare" per fare cessare le infiltrazioni e forse e' per questo che c'e' riottosita' per il rifacimento totale del tetto ....e' una bella differenza di spese !
-la "perizia giurata" serve a poco : potra' attestare che ci sono infiltrazioni e che il tetto necessita di "intervento" ma non di "rifacimento".....
se proprio vuoi puoi fare rifare il tetto a tue spese (ma lo eviterei per le conseguenze future)addebitando agli altri solamente la cifra dovuta et accertata ante lavoro di "riparazione"
Quanti sono i proprietari ? ho capito bene se dico 34 ? capirai da te che per rifare il tetto sono necessarie quattro cose
-vetusta' del tetto
-pericolosita'
-danni continui
-maggioranza condominiale
se ,dalle infiltrazioni ,hai subito danni puoi richiedere una "riparazione d'urgenza" e dividere la spesa ma....di qui al "rifacimento" ne passa parecchio
da ultimo direi (non offenderti...e' solo personale) non facciamo i conti in tasca agli altri....qualcuno puo' avere case ,terreni e quantaltro ed essere.....al verde ..
Ciao

 

[saramarzano]

Anzitutto grazie, ma non mi sono spiegata bene: la perizia parla di danni continuati, di pericolosità, di vetustà del tetto ( è del 1903) e di rifacimento..mi piacerebbe tanto che fosse riparabile, non è che ci siamo alzati al mattino e ci siamo detti "toh, perchè non facciamo il tetto nuovo?" purtroppo apparte le travi portanti, ed una comunque è danneggiata, il resto è proprio da fare ex novo, i travetti sono mezzi marci e non vorrei che crollasse il tetto sulle nostre teste, le tegole sbreccate e rotte in molti punti.La riottosità degli altri proprietari è dovuta a tirchieria, perchè è un palazzo che hanno avuto in eredità e non ci hanno mai voluto e non potuto, spendere una lira prima e un euro poi..se mi permetto di fare i conti nelle loro tasche, è perchè conosco bene i miei polli.apparte ciò non abbiamo un amministratore e nessuno ce lo ha imposto..però aspetto il parere di un altro legale perchè quello interpellato e un amministratore mi hanno detto che da sola non posso convocare l' assemblea.

 

[hanton21]

adesso ti sei spiegata : in effetti NON e' un tetto ...e' una catastrofe : sotto questa egida puoi recarti presso un legale ed adire in tribunale con una perizia che dichiari (e' necessario un CTU : perito fiduciario del tribunale) la "pericolosita' etc del tetto stesso...ed avrai via libera ; niente "convicazione d'assemblee " INUTILI (da quanto dici sara' tempo sprecato) ma solo una ingiunzione del tribunale per intervento d'urgenza er il resto.....ehhhhhhhh....la tirchieria e' una TUA opinione personale e non e' accettabile in giudizio...attenzione che se accusi qualcuno di "tirchierìa" ti potrebbero querelare....calmati ...e vedrai che un giudice mettera' tutto a posto:daccordo:

 

[saramarzano]

allora ho reso l' idea..e ho taciuto i teloni di plastica posti sul pavimento per non fare entrare acqua/neve in casa , rido che è meglio, và..per carità la tirchieria dei restanti proprietari è esplicita inter nos, non mi permetterei mai di dirglielo in faccia nè tantomeno di tirare fuori l' argomento in sede legale, ci mancherebbe
Mmm moltissimo interessantissimo quello che mi dici, vi farò sapere se ho proceduto in tale maniera o se affiancata dal vicino, che con me sarebbe già maggioranza, convocheremo una singola assemblea..è un caso interessante, con tutti sti proprietari!! Grazie mille mi hai dato una bella dritta

 

[Luigi Barbero]

Sentir parlare di "tirchieria" a Genova mi fa sorridere.....i Genovesi doc mi sembra che la chiamino:"parsimonia"...o sbaglio? Comunque, mi associo ad Hanton21 per i consigli.

 

[saramarzano]

Eh eh, io sono nata a Genova e i miei pure ma i nonni erano di altre 4 regioni diverse e chiamiamo le cose col loro nome .. vi saprò dire, in giornata dovrei riuscire a parlare con avvocato

 

[hanton21]

pensamento : ...ma che Monti sia genovese ?....
saramarzano : prima di andare a spendere (non sei genovese ?) consulta una associazione piccoli proprietari immobiliari o consumatori....il consulto e' gratuito....ma poi l'avvocato no...solo che pagheranno i contendenti...
Barbero : certo che Barbero o Berbero ...beh siamo lì... ma alla fine ti confessero' che io congenova ed i genovesi ho ben poco a che fare ma....ho DOVUTO diventarte "parsimonioso" pure ...io...:daccordo:

 

[Legionauro]

Dal Codice Civile:
Art.1117 - Parti comuni dell'edificio - Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
Art.1118 - Diritti dei partecipanti sulle cose comuni - Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.
Art.1123 - Ripartizione delle spese - Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Art.1128 - Perimento totale o parziale dell'edificio - Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.
Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse.
Art.1129 - Nomina e revoca dell'amministratore - Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.
Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro.
Art.1130 - Attribuzioni dell'amministratore - L'amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compie gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.
Art.1134 - Spese fatte dal condomino - Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente (1110). (Art. 1110 Rimborso di spese - Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso).

Es: Diverso è il caso dei lavori di manutenzione straordinaria.S’immagini che a seguito di forti piogge si renda necessario rifare il tetto comune.
In questi casi sono due le possibilità:
a)se vi è urgenza l’amministratore potrà, ex art. 1135, secondo comma, c.c. far eseguire dei lavori per poi vedersi ratificato l’operato dall’assemblea;
b) com’è prassi, convocare i condomini affinché siano gli stessi, fin dal principio, a prendere tutte le decisioni più adatte.
In tutte quelle circostanze in cui si devono effettuare dei lavori straordinari di notevole entità l’assemblea dovrà approvarli (o ratificarli) con la maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresentino almeno 500 millesimi (vedi Trib. di Salerno 4 gennaio 2010).
Quale dovrà essere il contenuto della deliberazione in relazione ai lavori?
La deliberazione dovrà determinare l’oggetto del contratto (quindi lavori da realizzarsi e prezzo degli stessi), nonché dovrà precisare la scelta della ditta affidataria (vedi Trib. di Salerno 4 gennaio 2010).
Una delibera di affidamento dei lavori può essere impugnata per vizi attinenti a profili formali (es. mancato raggiungimento dei quorum o per omessa convocazione di un condomino) ma in nessun caso si potrà contestare la scelta di una ditta. Questa è materia di esclusiva competenza dell’assemblea e come tale sottratta al sindacato dei giudici (vedi Trib. di Salerno 4 gennaio 2010).
Se successivamente si dovesse scegliere di cambiare la ditta, questa decisione dovrà essere presa, nuovamente, dall’assemblea e per essere valida necessiterà, quantomeno, della stessa maggioranza con la quale, inizialmente, era stata scelta la prima impresa.
Una deliberazione adottata con quorum inferiori sarà annullabile (vedi Trib. di Salerno 4 gennaio 2010).
Per far valere tale causa d’invalidità sarà necessario impugnare la decisione assembleare nei termini indicati dall’art. 1137 c.c.,quindi: 30 giorni dalla decisione per i dissenzienti e trenta giorni dalla comunicazione della stessa per gli assenti.

Se è di utilità....... Però a Zena, -15, mancu a Righi, b.lin!!!!

 

[saramarzano]

Eh eh, in provincia di Genova ma a 830 mt slm, ecco perchè il freddo lì quando picchia, picchia!
Utile si ciò che hai inserito dal codice civile, è la mia situazione ad essere particolare..vedo il mio legale giovedì, non gratis ma quasi.La faccenda è complessa, per precisione ho bisogno di tabella millesimale, ovvio i proprietari non l'hanno mai fatta, poi vedo se io e il solidale vicino del piano terra abbiamo i millesimi per convocare assemblea, passaggio che tentiamo anche se non ho tanta voglia di riunirmi con gente che mi insulterà e che proporrà riparazioni assurde ( tegole rotte? si cambiano..tanto una volta che ho, mettiamo ad esempio, coibentato, che vuoi che siano tegole di 100 anni fà che si spaccano di nulla..butti all' aria il tetto con la neve sopra e via, no? ) oppure aspettiamo che ci cada in testa e basta, perchè disturbarli poveri cari
Il punto è che sia coi millesimi che no, onde evitare di avere mezzo paese contro e vivere da appestati, ci converrebbe pagarlo tutto noi e chiedere cosa vogliono darci in cambio per farsi togliere le castagne dal fuoco..io sarei andata diretta con art.700 ma lì vivo e lì voglio continuare a vivere, perciò dovremo trovare una soluzione se anche dovessimo ricorrere al tribunale..e sarà facile, perchè anche se si riesce a convocarla molti non vorranno deliberare alcunchè, ce l'hanno a morte perchè non abbiamo acquistato l' appartamento sottostante..