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  1. saramarzano

    saramarzano Nuovo Iscritto

    Buongiorno a tutti:) apro un nuovo topic perchè ho letto tutte e 21 le pagine ma non ho trovato un caso uguale al mio..
    Sono proprietaria con mio marito di un appartamento all' ultimo piano e del sottotetto di una palazzina di 4 piani, non essendoci obbligo non c'è un amministartore che possa convocare l' assemblea e il legale che rappresenta gli altri proprietari (34 per la precisione), mi ha detto di convocare io l' assemblea.
    Essendo che il legale in questione ha fama di essere un furbetto e l' ho già constatato in altra occasione, non mi sono fidata e ho chiesto consiglio all' amministratore di un' amica; mi ha detto che io da sola posso essere ignorata e che ci vuole almeno 1/6 del palazzo per fare una convocazione ineccepibile..ora, il proprietario del piano terra, è d' accordo nel fare i lavori ma molto probabilmente non accetterà di fare questa convocazione con me in quanto amico di uno di questi 34 ( ancora proprietari di un appartamento e di un locale nei fondi del palazzo che vorrebbero vendere).
    Ho già fatto fare al mio geometra una perizia giurata perchè dal tetto ci sono infiltrazioni e c'è una ditta che è disponibile a farci il tetto in questo periodo, anche perchè non è possibile affrontare un altro inverno come quello scorso ( da noi se fa freddo si arriva tranquillamente a - 15)..cosa posso fare per procedere? Cioè noi siamo anche a disposti a pagarlo in toto purchè si possa fare il lavoro, non per niente sia chiaro, piuttosto ci diano qualcosa del valore che dovrebbero corrispondere, molti hanno terreno di cui non si fanno nulla, ad esempio.Insomma vi chiedo lumi per districarmi da questa incresciosa situazione.
    Grazie a tutti!
     
  2. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    innanzitutto se le unita' immobiliari ed i proprietari sono piu' di 3....l'amministratore e' OBBLIGATORIO
    -puoi convocare l'assemblea ma,per essere legale e lasciando perdere i furbetti,devi scrIvere una "convocazione urgente per danni da infiltrazioni" tramite Racc RR ad ognuno dei condomini
    ti faccio notare,tuttavia, che generalmente i tetti si possono "riparare" per fare cessare le infiltrazioni e forse e' per questo che c'e' riottosita' per il rifacimento totale del tetto ....e' una bella differenza di spese !
    -la "perizia giurata" serve a poco : potra' attestare che ci sono infiltrazioni e che il tetto necessita di "intervento" ma non di "rifacimento".....
    se proprio vuoi puoi fare rifare il tetto a tue spese (ma lo eviterei per le conseguenze future)addebitando agli altri solamente la cifra dovuta et accertata ante lavoro di "riparazione"
    Quanti sono i proprietari ? ho capito bene se dico 34 ? capirai da te che per rifare il tetto sono necessarie quattro cose
    -vetusta' del tetto
    -pericolosita'
    -danni continui
    -maggioranza condominiale
    se ,dalle infiltrazioni ,hai subito danni puoi richiedere una "riparazione d'urgenza" e dividere la spesa ma....di qui al "rifacimento" ne passa parecchio
    da ultimo direi (non offenderti...e' solo personale) non facciamo i conti in tasca agli altri....qualcuno puo' avere case ,terreni e quantaltro ed essere.....al verde ..
    Ciao :basito::ok:
     
  3. saramarzano

    saramarzano Nuovo Iscritto

    Anzitutto grazie, ma non mi sono spiegata bene: la perizia parla di danni continuati, di pericolosità, di vetustà del tetto ( è del 1903) e di rifacimento..mi piacerebbe tanto che fosse riparabile, non è che ci siamo alzati al mattino e ci siamo detti "toh, perchè non facciamo il tetto nuovo?":sorrisone: purtroppo apparte le travi portanti, ed una comunque è danneggiata, il resto è proprio da fare ex novo, i travetti sono mezzi marci e non vorrei che crollasse il tetto sulle nostre teste, le tegole sbreccate e rotte in molti punti.La riottosità degli altri proprietari è dovuta a tirchieria, perchè è un palazzo che hanno avuto in eredità e non ci hanno mai voluto e non potuto, spendere una lira prima e un euro poi..se mi permetto di fare i conti nelle loro tasche, è perchè conosco bene i miei polli.apparte ciò non abbiamo un amministratore e nessuno ce lo ha imposto..però aspetto il parere di un altro legale perchè quello interpellato e un amministratore mi hanno detto che da sola non posso convocare l' assemblea.
     
  4. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    adesso ti sei spiegata : in effetti NON e' un tetto ...e' una catastrofe : sotto questa egida puoi recarti presso un legale ed adire in tribunale con una perizia che dichiari (e' necessario un CTU : perito fiduciario del tribunale) la "pericolosita' etc del tetto stesso...ed avrai via libera ; niente "convicazione d'assemblee " INUTILI (da quanto dici sara' tempo sprecato) ma solo una ingiunzione del tribunale per intervento d'urgenza :per il resto.....ehhhhhhhh....la tirchieria e' una TUA opinione personale e non e' accettabile in giudizio...attenzione che se accusi qualcuno di "tirchierìa" ti potrebbero querelare....calmati ...e vedrai che un giudice mettera' tutto a posto:daccordo:
     
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  5. saramarzano

    saramarzano Nuovo Iscritto

    :sorrisone:allora ho reso l' idea..e ho taciuto i teloni di plastica posti sul pavimento per non fare entrare acqua/neve in casa :^^:, rido che è meglio, và..per carità la tirchieria dei restanti proprietari è esplicita inter nos, non mi permetterei mai di dirglielo in faccia nè tantomeno di tirare fuori l' argomento in sede legale, ci mancherebbe:)
    Mmm moltissimo interessantissimo quello che mi dici, vi farò sapere se ho proceduto in tale maniera o se affiancata dal vicino, che con me sarebbe già maggioranza, convocheremo una singola assemblea..è un caso interessante, con tutti sti proprietari!! Grazie mille mi hai dato una bella dritta:ok:
     
  6. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sentir parlare di "tirchieria" a Genova mi fa sorridere...:risata:..i Genovesi doc mi sembra che la chiamino:"parsimonia"..:sorrisone:.o sbaglio? Comunque, mi associo ad Hanton21 per i consigli.
     
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  7. saramarzano

    saramarzano Nuovo Iscritto

    Eh eh, io sono nata a Genova e i miei pure ma i nonni erano di altre 4 regioni diverse e chiamiamo le cose col loro nome :sorrisone: .. vi saprò dire, in giornata dovrei riuscire a parlare con avvocato:D
     
  8. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    pensamento : ...ma che Monti sia genovese ?....
    saramarzano : prima di andare a spendere (non sei genovese ?) consulta una associazione piccoli proprietari immobiliari o consumatori....il consulto e' gratuito....ma poi l'avvocato no...solo che pagheranno i contendenti...
    Barbero : certo che Barbero o Berbero ...beh siamo lì...:D:D:D:risata::risata::risata::risata::p ma alla fine ti confessero' che io congenova ed i genovesi ho ben poco a che fare ma....ho DOVUTO diventarte "parsimonioso" pure ...io...:^^::^^::^^::daccordo:
     
  9. Legionauro

    Legionauro Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Dal Codice Civile:
    Art.1117 - Parti comuni dell'edificio - Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
    1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
    Art.1118 - Diritti dei partecipanti sulle cose comuni - Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
    Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.
    Art.1123 -
    Ripartizione delle spese - Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
    Art.1128 - Perimento totale o parziale dell'edificio - Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.
    Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse.
    Art.1129 -
    Nomina e revoca dell'amministratore - Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
    L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.
    Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
    La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro.
    Art.1130 - Attribuzioni dell'amministratore - L'amministratore deve:
    1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
    2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
    3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
    4) compie gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
    Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.
    Art.1134 - Spese fatte dal condomino - Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente (1110). :spunta: (Art. 1110 Rimborso di spese - Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso).

    Es: Diverso è il caso dei lavori di manutenzione straordinaria.S’immagini che a seguito di forti piogge si renda necessario rifare il tetto comune.
    In questi casi sono due le possibilità:
    a)se vi è urgenza l’amministratore potrà, ex art. 1135, secondo comma, c.c. far eseguire dei lavori per poi vedersi ratificato l’operato dall’assemblea;
    b) com’è prassi, convocare i condomini affinché siano gli stessi, fin dal principio, a prendere tutte le decisioni più adatte.
    In tutte quelle circostanze in cui si devono effettuare dei lavori straordinari di notevole entità l’assemblea dovrà approvarli (o ratificarli) con la maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresentino almeno 500 millesimi (vedi Trib. di Salerno 4 gennaio 2010).
    Quale dovrà essere il contenuto della deliberazione in relazione ai lavori?
    La deliberazione dovrà determinare l’oggetto del contratto (quindi lavori da realizzarsi e prezzo degli stessi), nonché dovrà precisare la scelta della ditta affidataria (vedi Trib. di Salerno 4 gennaio 2010).
    Una delibera di affidamento dei lavori può essere impugnata per vizi attinenti a profili formali (es. mancato raggiungimento dei quorum o per omessa convocazione di un condomino) ma in nessun caso si potrà contestare la scelta di una ditta. Questa è materia di esclusiva competenza dell’assemblea e come tale sottratta al sindacato dei giudici (vedi Trib. di Salerno 4 gennaio 2010).
    Se successivamente si dovesse scegliere di cambiare la ditta, questa decisione dovrà essere presa, nuovamente, dall’assemblea e per essere valida necessiterà, quantomeno, della stessa maggioranza con la quale, inizialmente, era stata scelta la prima impresa.
    Una deliberazione adottata con quorum inferiori sarà annullabile (vedi Trib. di Salerno 4 gennaio 2010).
    Per far valere tale causa d’invalidità sarà necessario impugnare la decisione assembleare nei termini indicati dall’art. 1137 c.c.,quindi: 30 giorni dalla decisione per i dissenzienti e trenta giorni dalla comunicazione della stessa per gli assenti.

    Se è di utilità.......:D Però a Zena, -15, mancu a Righi, b.lin!!!!;)
     
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  10. saramarzano

    saramarzano Nuovo Iscritto

    Eh eh, in provincia di Genova ma a 830 mt slm, ecco perchè il freddo lì quando picchia, picchia!
    Utile si ciò che hai inserito dal codice civile, è la mia situazione ad essere particolare..vedo il mio legale giovedì, non gratis ma quasi.La faccenda è complessa, per precisione ho bisogno di tabella millesimale, ovvio i proprietari non l'hanno mai fatta, poi vedo se io e il solidale vicino del piano terra abbiamo i millesimi per convocare assemblea, passaggio che tentiamo anche se non ho tanta voglia di riunirmi con gente che mi insulterà e che proporrà riparazioni assurde ( tegole rotte? si cambiano..tanto una volta che ho, mettiamo ad esempio, coibentato, che vuoi che siano tegole di 100 anni fà che si spaccano di nulla..butti all' aria il tetto con la neve sopra e via, no? ) oppure aspettiamo che ci cada in testa e basta, perchè disturbarli poveri cari:^^::^^::^^:
    Il punto è che sia coi millesimi che no, onde evitare di avere mezzo paese contro e vivere da appestati, ci converrebbe pagarlo tutto noi e chiedere cosa vogliono darci in cambio per farsi togliere le castagne dal fuoco..io sarei andata diretta con art.700 ma lì vivo e lì voglio continuare a vivere, perciò dovremo trovare una soluzione se anche dovessimo ricorrere al tribunale..e sarà facile, perchè anche se si riesce a convocarla molti non vorranno deliberare alcunchè, ce l'hanno a morte perchè non abbiamo acquistato l' appartamento sottostante..
     
  11. saramarzano

    saramarzano Nuovo Iscritto

    uffa avevo fatto il post doppio, non so neanche come ci sono riuscita!!
     
  12. Legionauro

    Legionauro Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Si, va beh ! Ma non ho ancora capito qual'è il numero esatto di condomini, lì da voi (4 piani = 4 appartamenti ?), se mirate solo ad avere dei terreni in cambio (mi pare di notare un certo convincimento), per motivi vostri, e se credete anche a Babbo Natale et Bef(er)ana....Hai idea una causa civile in Tribu ??? La vedranno i tui nipoti :disappunto: Poi per il tetto, dovranno comunque considerare che se vien giù :???: vien giù per tutti, per cui la spesa ugualmente dovranno sostenerla....:soldi::soldi::soldi: (Alua si che son palanche...): comunque in bocca all'avv :confuso: al lupo e a risrntirci ;)
     
  13. saramarzano

    saramarzano Nuovo Iscritto

    Eh eh, sarebbe troppo sempliceee, su 4 solo 2 sono accatastati come appartamenti, uno è un magazzino l'altro pure..i condomini sono 34 ma ci abitiamo solo noi, il vicino solidale ha il magazzino a piano terra.noi mirerremmo solo a fare i lavori di cui abbiamo estrema necessità e vorremmo che tutti pagassero la loro parte ma per i motivi sopra esposti la vedo dura e piuttosto che andare alle calende greche ce lo pagheremmo in cambio di terreno, tanto per non farlo aggratis che poi pensano che siamo scemi, tutto qui.:) mai creduto alla befana o a Babbo coso ma do ut des, ovviamente nero su bianco e non a parole, è possibile e probabile.
    Lì è pieno di case lasciate venire giù, a loro non frega nulla ma a noi il tetto sulla testa..come dire, non è proprio il nostro sogno nel cassetto:sorrisone:
     
  14. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    saramarzano : ...ma pensa quanto sei sfortunata ...tze tze tze...avresti potuto essere in Emilia qui vicino a me...avresti risolto la situazione due o tre gg fa...:^^::^^:
     
  15. saramarzano

    saramarzano Nuovo Iscritto

    eh belin, avrei risolto in un attimo..ma se ti consola, il terremoto l'ho sentito molto bene alle 4 circa, ma dato che a letto stavo bene, ho tirato più su il piumone e ribuonanotte..tanto se mi cascava soffitto e soffitta+ tetto in testo, problema risolto definitivamente:^^: apprte gli scherzi, tu che sei di lì tutto ok?

    p.s. Legionauro..quanto al lupo: crepi!
     
  16. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    saram : grazie ...tutto ok ma lo abbiamo sentito molto bene e d anche tutto lo sciame sismico di piccole scosse durate fino ad ieri....ma e' mai possibile che a Roma.....e nel mom in cui sono tutti la'...
     
  17. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Se ho ben capito i 34 sono tutti eredi/proprietari dello stesso appartamento e se è così non hanno tutti il diritto di partecipare attivamente all'assemblea. Dovranno nominare un rappresentante che magari non vorrà deliberare ma a questo punto dovrebbe essere in minoranza (1 contro due). Inoltre sarebbe bene fare presente che eventuali danni provocati dalle infiltrazioni dal tetto dovranno essere risarciti con un ulteriore aggravio di spesa.

    Secondo comma dell’art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile:
    "Qualora un piano o porzione di piano dell’edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nella assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente."

    Questo significa che tutti i 34 possono presenziare all'assemblea, ma uno solo avrà diritto di parola e di voto.

    p.s. anch'io son "zeneise" e parsimoniosa (per cultura e per necessità) ma proprio per questo preferirei rifare il tetto ora e non pagare il tetto e i danni domani ....
     
  18. Legionauro

    Legionauro Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Appoggio quanto detto da meri56, x loro, cmq, è più conveniente "risparmiare x 1/34°" per cui, quella è la strada...e coccolati il condomino magazziniere per la maggioranza!!!!!!!!!!

    ...Ma se ghe penso allôa mi veddo o mâ, veddo i mæ monti e a ciassa da Nûnsiâ, riveddo o Righi e me s'astrenze o chêu, veddo a lanterna, a cava, lazû o mêu...

    Bei tempi.....:amore:


    PS.: Hanton !!! :affermazione: (non per Roma).
     
  19. saramarzano

    saramarzano Nuovo Iscritto

    Piccun, dagghe cianin..bei tempi si:) ma nel mio caso smantellare tetto velocemente, cianin cianin me lo trovo sulla capa:sorrisone: domani gran giorno, aah che stillicidio aspettare di vedere l' avvocato..ho incaricato il geo di fare le tabelle millesimali; essendo che non tutti i magnifici 34 hanno una quota, c'è chi ne ha una , chi due ecc..andrà calcolato per bene chi può decidere, giusto?
    Ieri sera ho parlato con un' altra proprietaria,la ditta che avremmo scelto e che, oltre ad avere buona fama da parte secondo altre ditte, è l' unica ad oggi che ci abbia detto di poterci fare il lavoro questa estate, ovviamente a lei non va bene per diatribe secolari della cugina con la ditta..me ne ha proposta una che per fare lo stesso lavoro piglia almeno il doppio..ora, siccome non ci frega di avere il tetto intarsiato ma IL tetto e basta, vorremmo poter scegliere noi da chi farcelo fare..oggi vedo tutto nero, fortuna che domani è..domani e arriva presto!:)
     
  20. saramarzano

    saramarzano Nuovo Iscritto

    Conti millesimali ecc alla mano, convocare l' assemblea non avrebbe dato sicurezze, perciò abbiamo fatto la nostra proposta: noi paghiamo il tetto per la nostra e la loro parte, il magazziniere la sua ma loro ci firmano una manleva e ci autorizzano a fare i lavori senza interferenze di sorta..se no, art. 700 e si pagano la causa e i lavori..spero che accettino, ma dato le teste da stabilimento, finchè non ho notizie certe, mi limito a incrociare le dita:sorrisone:
     

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