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  1. mario marchetti

    mario marchetti Nuovo Iscritto

    Qualcuno di voi sa dirmi se la tinteggiatura delle pareti delle scale di un condominio rientra tra le spese di ordinaria manutenzione o straordinaria? Grazie.
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
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  3. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa

    Ai sensi dell'art. 3 DPR 380/2001 del testo unico dell'edilizia questo è sicuramente un intervento di manutenzione ordinaria e non richiede abilitazione comunale al contrario delle manutenzioni straordinarie che richiedono un titolo abilitativo.
    Sono esempi di interventi di manutenzione ordinaria: le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l'impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura di portoni di garage, il rifacimento del manto di copertura (sostituzione di tegole), ecc.
    Come vedi, anche interventi piuttosto rari e costosi (sostituiìzione di pavimenti, di serramenti , manto di copertura, ) sono purtroppo ordinari!!!
    Sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igenico-sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino mutamenti delle destinazioni d'uso: esempi intallazione ascensori e scale di sicurezza, realizzazione e miglioramento dei servizi igienici, sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso, rifacimento di scale e rampe, interventi finalizzati al risparmio energetico, recinzione area privata, costruzione di scale interne.
    Saluti.
     
  4. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    a quanto pare c'è una discordanza interpretativa:
    per quanto riguarda le norme unbanistiche l'intervento è ritenuto manutenzione ordinaria, per quanto invece attiene alle norme di gestione del condominio, secondo l'articolo citato, potrebbe essere ritenuto una manutenzione straordinaria in quanto particolarmente oneroso, soperatutto non può sicuramente avere carettere di urgenza, direi quindi che deve valere il buon senso
     
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  5. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380
    "Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. (Testo A)"
    pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 245 del 20 ottobre 2001 - Supplemento Ordinario n. 239

    ...
    Art. 3 (L)
    Definizioni degli interventi edilizi
    (legge 5 agosto 1978, n. 457, art. 31)

    1. Ai fini del presente testo unico si intendono per:
    a) "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
    b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonche' per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unita' immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;
    ...
    D.P.R. 380/2001


    Vorrei vedere il mio amministratore che si prende l'iniziativa per ridipingere le pareti del vano scale senza delibera :shock::shock:
     
  6. Busolegna

    Busolegna Nuovo Iscritto

    un aspetto non trascurabile è che le spese di tinteggiatiura delle scale di un palazzo va ripartito in millesimi di proprietà compresi eventuali negozi anche se esterni poiché intervento ritenuto su struttura portante dell'edificio su questo punto mi sembra che non possano sussistere discordanze.
     
  7. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non è questa la domanda posta dall'Original Poster, ovvero non chiede come verrà ripartita la spesa, altrimenti avrei risposto ;):daccordo:
    Comunque (per risponderti Off-Topic) dipende se le scale sono considerate anche di proprietà dei negozi o no, perchè potrebbe essere che sia il caso del 3°c. art 1123 cc, per cui è necessario leggere il regolamento condominiale e gli eventuali titoli (chiuso Off-Topic).

    Ripeto l'Original Poster aveva chiesto tutt'altro, ossia;

    - se la tinteggiatura delle pareti delle scale di un condominio rientra tra le spese di ordinaria manutenzione o straordinaria?

    per cui suggerisco di tenerci su questa domanda :idea:
     
  8. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    LA MANUTENZIONE della scala è manutenzione ordinarie che si fa periodicamente tutte le settimane o più volte, l'imbiancatura della scala è straordinaria e si fa solo se necessita ogni 10 o più anni se i condomini non sono sporcaccioni.:daccordo::^^:ciao
     
  9. griz

    griz Membro Senior

    Professionista

    bello avere delle certezze!
    personalmente, la gestione condominiale non è il mio pane quotidiano e la logica dice quanto tu sostieni ma anche la tinteggiatura interne dell'appartamento si fa quando si ritiene farla ed è sicuramente qualificabile come manutenzione ordinaria
     
  10. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Comunque mi domando a che pro si dovrebbe stabilire se una manutenzione è ordinaria o straordinaria?
    In fin dei conti non cambia assolutamente nulla ai fini della delibera ne maggioranze ne tipo di assemblea, ovvero l'unica differenza potrebbe essere nell'entità della spesa per stabilire con che comma approvare, il 2° o 3° dell'art 1136 cc.
    Ma neppure in questo caso potrà essere l'assemblea a decidere perchè in caso dubbio potrà essere interpellato il Giudice
    Per cui si preferisce, per sicurezza deliberare con il quorum del 2°c. art 1136 ad evitare contenziosi, ma nulla toglie se la spesa non è elevata di deliberare con il 3°comma.

    L'individuazione agli effetti dell'art. 1136 c.c., comma 4 della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie deve ritenersi affidato, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito, rispetto alla quale la proporzionalità tra la spesa ed il valore dell'edificio e la ripartizione di tale costo tra i condomini configurano non un vincolo, bensì un ulteriore ed eventuale elemento di giudizio, nel senso della possibilità per il giudice di tener conto, oltre che dei dati di immediato rilievo, ovvero dall'ammontare complessivo dell'esborso occorrente per la realizzazione dell'opera, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e l'entità delle spese ricadenti sui singoli condomini --- Cass. civ. Sez. II Sentenza del 6 novembre 2008 n. 26733
     
  11. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    beh..
    posto che la domanda di chi ha aperto la discussione era questa, direi che una risposta inequivocabile non c'è
    come dicevo sopra è necessario il buon senso
     
  12. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    CONDOBIP. AMMINISTRO CONDOMINI DA OLTRE 35 ANNI E SE NON SI USA LA LOGICA SARESTI IN MEZZO alla strada da tempo, comunque pensa alla parola manutenzione straordinaria quando necessita in caso di straordinarietà sulle parti comuni e deliberate dalla maggiornza dei condomini, in casa tuo no, la fai quando vuoi ciao:daccordo:
     
  13. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Infatti, mi pare che ho scritto che la tinteggiatura della scala è una spesa straordinaria, perchè non è una routine regolare (intendevo periodica), ossia si fa una volta ogni 30 40 anni, p.es. nel mio condominio anni 70 sinora non si è mai fatta ed i muri sono stati sempre a posto.
    T'immagini farla passare per ordinaria, ovvero che l'amministratore domani si sogni di tinteggiare senza delibera?
    p.s. non ho mai nominato casa mia (mio appartamento) ;)
     
  14. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    la mia risposta era rivolta a griz e non a condobip R E T I F I C O CIAO
     
  15. gilbertoi

    gilbertoi Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Dopo oltre cinquant'anni di assemblee condominiali io la vedo così:
    1 - la manutenzione ordinaria è quella che si rende necessaria per la normale conduzione del bene come la sostituzione delle lampadine, la sostituzione di un interruttore nel quadro elettrico comune, il lavaggio della corsia dell'androne, la sostituzione del cilindro della serratura del portone d'ingresso, la sostituzione di una piccola piantina del giardino condominiale, la riparazione di alcune piastrelle del pavimento di locali comuni, lo sbloccaggio della cabina ascensore etc.
    2 - La manutenzione straordinaria si riferisce a lavori che si rendono necessari per la vetustà, consunzione, modifica consistente del bene, come la sostituzione della corsia dell'androne, la tinteggiatura delle pareti e soffitti dell'androne e delle scale, la revisione dell'impianto elettrico, la pulizia delle gronde e delle facciate, la riverniciature delle opere in ferro come le ringhiere o i serramenti delle parti comuni, la sistemazione della cabina ascensore. In genere sono tutti interventi che si eseguono dopo anni di esercizio del bene o per la sua modifica o miglioria.
    ..Quanto sopra non è in relazione alla necessità di approvazione assembleare, che può rendersi necessaria sia per la manutenzione ordinaria che straordinaria. E' ovvio che l'Amministratore può intervenire senza approvazione per una riparazione urgente anche di valore consistente.
     

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