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  1. giannid

    giannid Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno,
    a giorni si terrà una assemblea condominiale per scegliere il tipo di tinteggiatura per le scale condominiali. Esse sono attualmente in cemento a vista, oramai un po' danneggiato.
    Gli interventi proposti dall'amministratore sono di due tipi: uno di semplice tinteggiatura con colore a scelta, l'altro di rasatura della superficie delle pareti e successiva tinteggiatura.
    E' chiaro che il secondo tipo di intervento, oltre ad essere più costoso, andrebbe a coprire l'attuale struttura tipica delle pareti in cemento a vista, peraltro presente anche all'esterno del fabbricato e quindi in qualche modo caratterizzante il fabbricato, risalente a inizio anni '80.
    Gentilmente vorrei sapere se il secondo intervento deve essere considerato innovazione e quindi se la sua eventuale approvazione assembleare richieda una maggioranza di 2/3.
    Grazie e cordiali saluti
    Enzo
     
  2. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Direi che se il cemento a vista risulta danneggiato, per entrambi gli interventi si tratta di manutenzione straordinaria. Sono solo due modi diversi di eseguire tale manutenzione. Un terzo modo sarebbe quello di ripristinare il cemento a vista senza tinteggiare.
     
  3. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    La manutenzione e tinteggiatura delle pareti del vano scale non è spesa straordinaria ed è difficile stabilire la differenza tra ordinario e straordinario, e potrebbe essere approvata in 2° convocazione con la maggioranza semplice (1/3 teste e 1/3 mlm), visto che non si tratta di spesa di carattere notevole.
     
  4. AlbertoF

    AlbertoF Ospite

    Io vedo il caso in tutta altro modo. Da quanto ho capito trattasi di struttura in cemento armato faccia vista fatta appositamente in questa maniera e relativa a questo tipo di immobile. Un eventuale rivestimento delle pareti porterebbe una alterazione della struttura
    e quindi anche dell'immobile. Pertanto una sua modifica comporterebbe la unanimità.
    Ciao
     
  5. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Poche cose in condominio si approvano e necessitano dell'unanimità, la manutenzione ordinaria e straordinaria si approva con la maggioranza del 2° e 3° c. art. 1136 cc dipendenti dall'entità della spesa, mentre le innovazioni, ma in questo caso non su tratta di questo, si approvano con la maggioranza prevista dal 5°c. art. 1136, in questo caso inapplicabile in quanto non vengono cambiate ne alterate le funzioni delle pareti del vano scale, ovvero pareti sono e pareti rimangono.
    Le Innovazioni e le migliorie, le i. vietate, gravose o voluttuarie.
    Mentre l'unanimità è prevista nei casi di lesione dei diritti di ciascun condomino p.es. vendita o alienazione di parti comuni, e direi proprio non mi sembra questo il caso.
    Una semplice tinteggiatura e/o raschiatura delle pareti, rientra nelle delibere che si possono approvare con il 2° o 3° c. art 1136 cc, ripeto dipende dall'entità della spesa e non dalla straordinarietà o no dell'opera.
     
  6. giannid

    giannid Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grezie per le risposte che però a mio giudizio, forse per mia scarsa chiarezza nell'esporre la questione, non hanno colto con precisione il problema, tranne quella di afontanelli.
    La casa è stata costruita esternamente e nel vano scale appositamente con scelte architetturali molto in voga ad inizio anni '80, appunto in cemento a vista.
    Esternamente la casa, se pur già ristrutturata alcuni anni or sono, mantiene ancora tali caratteristiche che verrebbero però mutate nel vano scale, nel caso in cui venisse scelta la rasatura.
    Quindi quello che vorrei sapere è se una scelta architetturale presa a suo tempo possa essere mutata in assemblea con una maggioranza semplice o se serva, come per le innovazioni, una maggioranza più qualificata, appunto i 2/3. Grazie Enzo
     
  7. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Le innovazioni non hanno nulla a che fare con miglioramenti o peggioramenti dello stato attuale, se è parete a grezzo e la si vuole lisciare e dipingere, in fin dei conti rimarrà sempre una parete, e non è una modifica che ne altera la destinazione originale.
     
  8. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Quindi il problema non è con quale maggioranza vanno approvati i lavori (non si tratta di innovazione, quindi sono giuste quelle segnalate da Condobip), ma se l'intervento di rasatura può o meno essere considerato lesivo del decoro architettonico dell'edificio.

    Temo che una risposta del genere possa dartela solo il giudice al quale eventualmente ti rivolgerai.
     
    A condobip piace questo elemento.
  9. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Concordo;

    Cass. 23/10/93 n. 10513
    Per decoro architettonico del fabbricato, ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 c.c., deve intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica, fisionomia, senza che occorra che si tratti di edificio di particolare pregio artistico.
    L'indagine volta a stabilire se, in concreto, un'innovazione determini o meno alterazione del decoro architettonico è demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se congruamente motivato.

    Cass. Civ. 6496 , 8/6/95
    Per decoro architettonico del fabbricato, ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 c.c., deve intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica, fisionomia, senza che occorra che si tratti di edificio di particolare pregio artistico.
    L'indagine volta a stabilire se, in concreto, un'innovazione determini o meno alterazione del decoro architettonico, è demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se congruamente motivato.
    L'art. 1120 c.c., nel richiedere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con una determinata maggioranza, mira essenzialmente a disciplinare l'approvazione di innovazioni che comportino una spesa da ripartire tra tutti i condomini su base millesimale.
    Ne consegue che, quando le spese debbano far carico esclusivamente al gruppo di condomini che ne trae utilità, trattandosi di innovazioni destinate a servire solo una parte dell'edificio condominiale (art. 1123), terzo comma, c.c., il computo della maggioranza prescritta dal primo comma dell'art. 1120 c.c. deve operarsi con riferimento ai soli condomini interessati, ossia a quelli facenti parte di detto gruppo.

    Cass. n. 16098/2003
    In tema di condominio degli edifici, la tutela del decoro architettonico - di cui all'art. 1120, secondo comma, cod.civ. - è stata disciplinata in considerazione dell'apprezzabile alterazione delle linee e delle strutture fondamentali dell'edificio, od anche di sue singole parti o elementi dotati di sostanziale autonomia, e della consequenziale diminuzione del valore dell'intero edificio e, quindi, anche di ciascuna delle unità immobiliari che lo compongono.
    Ne consegue che il giudice, per un verso, deve adottare caso per caso, criteri di maggiore o minore rigore in considerazione delle caratteristiche del singolo edificio e/o della parte di esso interessata, accertando anche se esso avesse originariamente ed in qual misura un'unitarietà di linee e di stile, suscettibile di significativa alterazione in rapporto all'innovazione dedotta in giudizio, nonché se su di essa avessero o meno già inciso, menomandola, precedenti innovazioni.
    Per altro verso, deve accertare che l'alterazione sia appariscente e di non trascurabile entità e tale da provocare un pregiudizio estetico dell'insieme suscettibile d'un'apprezzabile valutazione economica, mentre detta alterazione può affermare senza necessità di siffatta specifica indagine solo ove abbia riscontrato un danno estetico di rilevanza tale, per entità e/o natura, che quello economico possa ritenervisi insito
     

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