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  1. gigasta

    gigasta Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutto il forum!
    Nell'ultima riunione di condominio, all'ordine del giorno ed in seconda convocazione, era iscritta la discussione ed approvazione di preventivo per la decorazione delle scale condominiali.
    Su un totale di 9 condomini erano presenti, comprese le deleghe, 5 teste per un totale di 677 m/m. Al momento di decidere sulle decorazioni, e verificato il parere indicato in delega per i non presenti, la maggioranza dei presenti e deleganti, per un totale di 4 teste e 447 m/m, deliberava di procedere ai lavori.
    Un delegante aveva espresso parere sfavorevole ed ed è stato riportato nel verbale. Passati 30 giorni ho scoperto che 2 non presenti all'assemblea contestano tale decisione ed hanno richiesto all'amministratore di richiedere ulteriori preventivi per ribassare i costi. Notare che il preventivo su cui si è discusso e deciso era già stato portato all'ordine del giorno nella precedente assemblea e collegialmente si era definito che era il più interessante ed incaricato l'amministratore di richiedere uno sconto, come puntualmente avvenuta ed ottenuta.
    La mia domanda è: la procedura seguita dall'amministratore, compresi i conteggi perchè la delibera sia valida è esatta, oppure erano necessari più millesimi? Sarebbe fastidioso dover ripetere il tutto perchè due condomini su un totale di 9 non hanno partecipato.
    Ringrazio in anticipo tutti coloro mi chiariranno le idee in merito.
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    In seconda convocazione il quorum della delibera per la tinteggiatura scale dovrebbe essere quello del 3 comma art. 1136 cc, maggioranza delle teste presenti rappresentanti almeno 1/3 dei millesimi, in quanto non si tratta di spesa di notevole entità, ma questo dovrebbe stabilirlo il Giudice, per cui 4 su cinque e con 47 mlm, sono sufficienti.
    I due condomini che contestano la delibera quindi non possono lamentare la mancanza di preventivi, quello era e quello è stato approvato, nessuna legge prevede che ci siano più preventivi.
    Se proprio desiderano impugnare devono farlo con citazione al Giudice, iniziando dalla conciliazione, l'amministratore non è obbligato a convocare un'altra assemblea per mancanza preventivi, caso mai potrà farlo su richiesta a norma dell'art. 66 Disp. att. cc.
     
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  3. gigasta

    gigasta Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie della risposta e dell'attenzione Condobip, come sempre. La discussione sulle scale è roba vecchia dello scorso anno ed il preventivo in questione era già il più conveniente su una rosa di 3 presentati dall'amministratore ed uno, che prevedeva però solo ed esclusivamente la tinteggiatura delle parti in muratura tralasciando mancorrenti e cancelli vari, presentato da chi quest'anno non si è presentato all'assemblea. Ovvio che quelli presentati dall'amministratore erano completi di tutto quanto necessario per riportare a nuovo tutta la scala e quindi più cari di quello del condomino, ma non si riesce a farglielo capire. Ricordavo anch'io che in seconda convocazione le maggioranze fossero quelle da te indicate e mi rincuora scoprire che l'amministratore non è in errore.
    Grazie ancora e buona giornata.
    p.s. non oso pensare cosa debba essere vivere in un condominio con 20 e più teste, se già in 9 non si riesce a trovare una quadra.[DOUBLEPOST=1395825418,1395825297][/DOUBLEPOST]...dimenticanza... sono però già trascorsi i 30 giorni canonici per l'impugnazione della delibera. Io sapevo che trascorso tale periodo non si può più impugnare, o sbaglio?
    Grazie.
     
  4. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    - secondo il mio parere il condominio deve essere sempre di numero dispari, però tre sono troppi :^^:
    - Esatto, se l'impugnazione non è avvenuta entro i 30 giorni da quando gli assenti sono stati avvisati della delibera (o dalla data dell'assemblea per i presenti dissenzienti compresi i deleganti), non è possibile l'impugnazione e verrà sicuramente respinta.
     
    Ultima modifica: 26 Marzo 2014
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  5. gigasta

    gigasta Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    :^^::^^::^^: :applauso::applauso: Hai perfettamente ragione!
    Grazie ancora della consulenza.
     
  6. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    :ok:
     
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  7. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Errato. L'assemblea è valida ma non la delibera. E' una spesa straordinaria mica ordinaria!! ci vuole la maggioranza dei millesimi condominiali.[DOUBLEPOST=1395861985,1395861918][/DOUBLEPOST]E' una delibera nulla. Non valida. Mi meraviglio dell'amministratore che non sa queste semplici regole
     
  8. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Mica vero, vale il valore della spesa, si possono approvare spese straordinarie in 2° convocazione con spese non notevoli con la maggioranza del 3° comma.
    Chi e dove si dice che TUTTE le straordinarie devono essere approvate con il 2° comma dell'art. 1136 cc?

    rileggilo con calma;

    cc art. 1136. Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni
    L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
    Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
    Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
    Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.
    Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.
    L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.
    Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore.

    Ovvero le la spesa non è notevole come si delibera?
     
  9. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    ma la tinteggiatura delle scale non la puoi mica passare come di non notevole entità!!
     
  10. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    E chi lo dice?
    Solo un Giudice può dirlo, ne tu ne io possiamo;

    L'individuazione agli effetti dell'art. 1136 c.c., comma 4 della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie deve ritenersi affidato, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito, rispetto alla quale la proporzionalità tra la spesa ed il valore dell'edificio e la ripartizione di tale costo tra i condomini configurano non un vincolo, bensì un ulteriore ed eventuale elemento di giudizio, nel senso della possibilità per il giudice di tener conto, oltre che dei dati di immediato rilievo, ovvero dall'ammontare complessivo dell'esborso occorrente per la realizzazione dell'opera, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e l'entità delle spese ricadenti sui singoli condomini --- Cass. civ. Sez. II Sentenza del 6 novembre 2008 n. 26733
     
  11. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    ti ripeto che tutte le spese straordinarie si devono deliberare con la maggioranza.
    rientra nell'articolo 1117, rientra nell'art. 1120 e perciò come hai riportato:

    come puoi pensare di poter avere ragione? puoi fare un'assemblea e dire che la tinteggiatura (che può arrivare a diverse decine di migliaia di euro) non sia gravosa? riparare un muretto potrebbe anche passare ma qui si parla di tinteggiatura delle scale!!
     
  12. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Va be è tua ed esclusiva interpretazione delle norme di Legge, esco dalla discussione.
    http://forum.lavorincasa.it/condominiale/tinteggiatura-scale-condominio-18509.html
    Ciao
     
  13. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    la mia esclusiva interpretazione? io non sto interpretando niente!! questa è una spesa straordinaria! non perchè è piccola o grande (e questa lo è) lo è perchè esula dalla normale amministrazione. Per questo è una spesa straordinaria ed è per questo che va deliberata a norma di legge e fino a che sappiamo tutti leggere, la norma di legge obbliga alla maggioranza dei millesimi.
     
  14. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ciao Arciera, alla prossima, non leggi neppure gli allegati ne le sentenze allegate!!!
     
  15. gigasta

    gigasta Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    In effetti mi sembra eccessivo equiparare la tinteggiatura delle scale, che è poi sempre una manutenzione, alla ricostruzione o riparazioni di notevole entità. Nel nostro caso la notevole entità sarebbero poi 7000,00 euro per tutte le opere di tinteggiatura di pareti e parti in ferro. Credo, e spero, che l'amministratore valutasse ciò nel renderla valida.
    In ogni caso ..... problemi dell'amministratore io spero solo di non dover pagare anche per altri che non vogliono versare la loro quota.
     
  16. gigasta

    gigasta Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Girovagando in internet, dopo molte ricerche perchè è difficile trovare chi si sbilancia nel definire di che carattere sia l'intervento di tinteggiatura, ho trovato un e-book gratuito dal titolo " cosa cambia nel condominio dopo la riforma " con un passaggio indicativo tra ordinarie e straordinarie, ovvero

    Le spese di manutenzione riguardano la revisione e il ripristino volti a garantire la piena efficienza e funzionalità delle parti comuni. Vi rientra sia la manutenzione ordinaria, che consiste nell'effettuazione di lavori che hanno lo scopo di preservare il bene comune impedendone il deterioramento, sia la manutenzione straordinaria, che è costituita dai lavori necessari per restituire al bene la sua originaria funzionalità.

    Ora, a parer mio, la tinteggiatura delle scale rientra nell'effettuare dei lavori che hanno lo scopo di preservare il bene comune impedendone il deterioramento. Correggetemi se interpreto male.
     
  17. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Infatti, 7000,00 € diviso nr-x condomini, non sembra una spesa di notevole entità.
    Se la delibera passa con la maggioranza del 3° comma art 1136 cc, tutti saranno obbligati a pagare e l'amministratore dovrà fare la richieda ai morosi con l normale pressi che si usa, sollecito, e a finire con il Decreto Ingiuntivo.

    disp. att. cc art 63. Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
    I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.
     
  18. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    :domanda::domanda::domanda: 7000 euro diviso 10 sono 700 euro diviso 100 sono 70 euro, per un pensionato con pensione minima 70 euro già sono una spesa straordinaria figuriamoci 700 euro :domanda:da dove inizia la spesa ordinaria e quella straordinaria? :occhi_al_cielo:
     
  19. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Lo deciderà il Giudice in caso di contenzioso (vedi sentenza), così ci saranno ulteriori spese ai 7000,00 € iniziali :)
     
  20. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Si stiamo freschi....comunque se ho letto bene non è questo caso qui perchè sono anche passsati i fatidici 30 giorni pertanto...ATTINTATEeeeee
     

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