Tipologia contratti esistenti

[Fifo84]

Volevo chiedere questa cosa.
Allora, un immobile X deve essere affittato ad uso privato.
Il problema è che tale immobile X è stato abbandonato per molto tempo e ora, ha bisogno di grandi lavori di ristrutturazione, che potrebbero superare facciamo esempio anche le 20 mila euro.
Se un inquilino A, mettiamo, voglia farsi carico di ANTICIPARE tale spese al proprietario ( e lo fa perchè un giorno, da 1 agli 8 anni di fine contratto, vorrà acquistare tale immobile, quindi tuttosommato tali ristrutturazione la fa a suo piacimento e alla fine anche per se stesso), esiste un contratto di affitto, o simile, dove in pratica, si può fare una cosa simile?
Nel senso, in pratica, il proprietario B, rinuncia, quinid materialmente NON prende l'affitto dell'immobile per 4 anni diciamo, proprio per permettere all'inquilino di ristrutturare..come funziona per lo stato?
Come si fa a dichiarare mensilmente qualcosa che in realtà NON si prende? bonifici che in realtà NON entreranno per 4 anni? E alla fine, il proprietario B, sarà costretto a pagarci sopra IRPEF, reddito etc etc, come se fisicamente prendesse questi soldi oppure c'è un escamotage diciamo?ovviamente il tutto più limpido e legale possibile per non avere problemi. Perchè il senso è questo.....l'inquilino si fa i lavori con calma, se li gestisce lui e ok, il proprietario ci guadagna perchè non li caccia fisicamente lui tutti insieme e ok, ma poi con il contratto di affitto come ci si regola? che tasse ci sono?

Che poi pensavo..e se si facesse un contratto registrato di COMODATO D'USO GRATUITO a 4 anni per esempio, dove si dice che tizio è dentro casa, in modo gratuito, proprio perchè sono a sue spese la ristrutturazione, etc etc, è possibile?
Tramite scrittura privata poi, davanti ad un avvocato, si stabilisce che alla fine dei lavori, eventualmente si procede per gli altri 4 anni ad un contratto regolare, con incasso in pratica.......

 

[jac0]

Io penso ad un contratto di locazione classico (4+4) in cui però si stabilisce il canone annuo e si stabilisce che per i primi x mesi il canone mensile non è dovuto poiché assorbito dai lavori di ristrutturazione di cui il conduttore si fa carico. In tal modo tu locatore non percepisci il reddito relativo ai detti x mesi: C * x, ove C è il canone mensile e NON paghi la relativa imposta (IRPEF). L'Agenzia delle Entrate non dovrebbe sospettare che il locatore vuole con tale sistema evadere il fisco, viceversa in caso di comodato gratuito l'evasione potrebbe sospettarla. L'altro vantaggio è che si fa un contratto solo, non due, con un consistente risparmio sulle spese di registrazione.

 

[Fifo84]

Io penso ad un contratto di locazione classico (4+4) in cui però si stabilisce il canone annuo e si stabilisce che per i primi x mesi il canone mensile non è dovuto poiché assorbito dai lavori di ristrutturazione di cui il conduttore si fa carico. In tal modo tu locatore non percepisci il reddito relativo ai detti x mesi: C * x, ove C è il canone mensile e NON paghi la relativa imposta (IRPEF). L'Agenzia delle Entrate non dovrebbe sospettare che il locatore vuole con tale sistema evadere il fisco, viceversa in caso di comodato gratuito l'evasione potrebbe sospettarla. L'altro vantaggio è che si fa un contratto solo, non due, con un consistente risparmio sulle spese di registrazione.

Quindi posso fare un regolare contratto di affitto, dichiarando però di NON prendere soldi al riguardo, e quindi non dovrei dichiararli? nel senso, non influirebbe sul reddito e altro?

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

Le possibilità sono molte.
In casi come questi viene stipulato un contratto complesso, che regoli sin da ora il rapporto delle parti che, visto il gravoso impegno economico (ristrutturazione contestuale alla cessione del godimento dell'immobile e previsione di un futuro trasferimento) dovrà necessariamente perdurare per più anni.
Le parti convengono un canone mensile di XX euro, il conduttore si impegna a svolgere tutta una serie di lavori di ristrutturazione (è opportuno dettagliarli in contratto ed indicarne il valore) ed il proprietario si impegna a far godere l'immobile senza richiedere il pagamento del canone per YY mesi (cioè fino a concorrenza del valore dei lavori); tenuto conto delle finalità ultime del contratto (cessione dell'immobile), si potrà prevedere alternativamente:
1) l'impegno di entrambe le parti ad addivenire alla stipula di un contratto di compravendita (in questa parte il contratto avrà le caratteristiche del preliminare di vendita);
2) l'impegno del locatore a vendere il bene al conduttore, con facoltà del conduttore di accettare entro un dato termine (anche in questo caso indicando le condizioni della futura vendita, dando vita così ad un un patto di opzione);
3) un patto di prelazione a favore del conduttore.

 

[jac0]

Quindi posso fare un regolare contratto di affitto, dichiarando però di NON prendere soldi al riguardo, e quindi non dovrei dichiararli? nel senso, non influirebbe sul reddito e altro?

Il contratto, un 4+4, deve essere sempre regolare, non solo in questo caso. In esso si dichiara che si annulla il canone per i primi x mesi (x può anche valere 12 o più) per dare la possibilità all'inquilino di fare la ristrutturazione a sue spese.

 

[Fifo84]

Le possibilità sono molte.
In casi come questi viene stipulato un contratto complesso, che regoli sin da ora il rapporto delle parti che, visto il gravoso impegno economico (ristrutturazione contestuale alla cessione del godimento dell'immobile e previsione di un futuro trasferimento) dovrà necessariamente perdurare per più anni.
Le parti convengono un canone mensile di XX euro, il conduttore si impegna a svolgere tutta una serie di lavori di ristrutturazione (è opportuno dettagliarli in contratto ed indicarne il valore) ed il proprietario si impegna a far godere l'immobile senza richiedere il pagamento del canone per YY mesi (cioè fino a concorrenza del valore dei lavori); tenuto conto delle finalità ultime del contratto (cessione dell'immobile), si potrà prevedere alternativamente:
1) l'impegno di entrambe le parti ad addivenire alla stipula di un contratto di compravendita (in questa parte il contratto avrà le caratteristiche del preliminare di vendita);
2) l'impegno del locatore a vendere il bene al conduttore, con facoltà del conduttore di accettare entro un dato termine (anche in questo caso indicando le condizioni della futura vendita, dando vita così ad un un patto di opzione);
3) un patto di prelazione a favore del conduttore.

Salve, grazie per le risposte. Spiego meglio la situazione.
Allora, c'è un 50% di casa di proprietà e 50% dello stato, quindi bisogna far asta per prenderla. Metto in vendita questa metà. La tizia A, mi propone un contratto di affitto per 4 anni a 0 euro per me, perchè la casa è da ristrutturare ( ma io la volevo vendere, non affittare, quindi, le spese di ristrutturazione devon essere a carico mio??? ), passati i 4 anni, per gli altri 4 anni, propone un tot x di affitto, messo come ACCONTO VENDITA
Tramite scrittura privata, lei si impegna quindi entro gli 8 anni del contratto di affitto, a comprarmi questa metà del 50%, disponendola appunto cosi....4 anni gratis cosi si sistema, 4 anni con affitto concordato, poi quello che rimane si salda..il tutto a suo dire, per aspettare di poter indire l'asta con lo stato, e acquistare quel 50% li.
Ora,forse sono io che non la vedo nell'ottica giusta, ma a voi sembra una proposta da fare? Nel senso, voi, cosa ne pensate di una cosa del genere?
Ah, in questi 8 anni totali alla fine, si impegnerebbe a pagarci sopra IMU, che ovviamente è sempre relativa al solo 50%.
Visto che posso vendere solo il 50% è l'unica strada questa? ci sono altri modi? qual'è secondo voi la soluzione migliore?
grazie a chiunque voglia dire la sua[DOUBLEPOST=1392039358,1392039164][/DOUBLEPOST]Chiarisco che lei ha sempre parlato di scrittura privata e mai di preliminare di compravendita.

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

Non capisco cosa voglia dire che metà della casa è dello Stato e che bisogna fare asta per comprarla....
dovresti spiegare un pò meglio la situazione, in particolare come sei divenuto proprietario del 50% e come si articola il diritto sul 50% che tu dici essere dello Stato.

 

[Fifo84]

Non capisco cosa voglia dire che metà della casa è dello Stato e che bisogna fare asta per comprarla....
dovresti spiegare un pò meglio la situazione, in particolare come sei divenuto proprietario del 50% e come si articola il diritto sul 50% che tu dici essere dello Stato.

La casa era di mio padre e mia madre. Morti entrambi. Prima mio padre, e abbiamo rinunciato alla sua eredità, sono passati più di 10 anni. Per altri motivi, abbiamo accettato quella di mamma, e quindi è finita anche questa metà di casa tra le nostre cose. Ci hanno detto che, rinunciando tutti gli eredi, l'altra metà starà dello stato, che al momento NON ha mai fatto richiesta formale ...quindi , si potrebbe mandare all'asta quella metà per acquistarla.

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

Ma la casa dopo la morte dei genitori, ed in particolare di papà, è stata abitata da voi? Lo chiedo perché, in tal caso, la quota dell'immobile potrebbe essere oggetto di usucapione in vostro favore e ne tornereste proprietari per l'intero.

 

[Fifo84]

Ma la casa dopo la morte dei genitori, ed in particolare di papà, è stata abitata da voi? Lo chiedo perché, in tal caso, la quota dell'immobile potrebbe essere oggetto di usucapione in vostro favore e ne tornereste proprietari per l'intero.

da mio fratello si..in modo ininterrotto. Ma usocapione tra 20 anni, giusto? Dalla sua morte?