Trappola nel preliminare

[palmi]

Ho firmato un compromesso per l'acquisto di un fabbricato rurale con annesso terreno che riportava" quanto promesso in vendita sarà trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova alla data odierno come e visto e gradito dalla parte promissaria acquirente, la quale dichiara di essere a conoscenza che l'immobile e i terreni oggetti della presente scrittura sono attualmente in possesso di terzi, pertanto, decorreranno a favore e a carico della parte promissaria acquirente tutti gli effetti utili ed onerosi, con tutti i diritti, azioni, ragioni, pertinenze ed accessori, servitù attive e passive apparenti se e come esistenti, nulla escluso dal momento del rogito notarile. Il promittente venditore dichiara ela parte promissaria acquirente prende atto, che le unità oggetto della presente scrittura, sono gravate da contratto di comodato d'uso gratuito.
La parte promittente venditrice si impegna sin d'ora a consegnar l'immobile in oggetto libero da cose di sua proprietà entr e non oltre la data del rogito notarile".
Il venditore mi dice che devo essere io a far liberare l'immobile da chi ce l'ha in comodato. E' vero? Sento di essere caduta in una trappola. Grazie

 

[acquirente]

il comodato d'uso gratuito ha una scadenza?????
Il contratto di comodato può essere senza determinazione di data, in questo caso si parla di comodato precario
Il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto (art. 1809 C.C.). Comunque in caso di un urgente e impreveduto bisogno del comodante, questi può esigere la restituzione immediata.
Se non è convenuto un termine, né questo non risulti dall'uso particolare cui la cosa deve essere destinata, ai sensi dell'art. 1810 c.c., il comodatario è tenuto a restituire la cosa non appena il comodante gliene faccia richiesta.
nella proposta di acquisto dovevi far mettere .....................libero al rogito da persone e cose di sua proprieta' condizione essenziale per il buon esito del contratto.

 

[palmi]

Il contratto di comodato è stato registrato nel 2007. Nel preliminare viene precisato che io sono al corrente dell'esistenza del comodato. L'agenzia ha inviato al comodatario una raccomandata con una copia del contratto di comodato stipulata tra loro e una copia del preliminare registrata. Io pensavo che quella costituisse la richiesta di liberare l'immobile da parte del venditore. Invece ho scoperto che non è così, perchè accetto nello stato di fatto e di diritto. Il comodatario intanto non ha liberato l'immobile perchè si aspetta di essere liquidato dal venditore. Occupa l'immobile da più di 30 anni e, siccome gli cura circa 3 ettari di terreno, a nero gli versa anche un canone di € 700 di cui conserva le ricevute. Io mi chiedo cosa posso fare? Limitarmi a fare l'atto e inviargli una raccomandata per chiedergli la risoluzione del contratto di comodato? Il contratto prevede un preavviso di 6 mesi. Sono tenuta io a liquidarlo? L'atto dovrebbe essere tra meno di due mesi e il comodatario si aspetta di essere contattato dal venditore che non ha alcuna intenzione di farlo, perciò io acquisto l'immobile occupato e non so cosa mi aspetta.

 

[Jrogin]

Mi sembra che tu ti sia preso una bella gatta da pelare....

La parte promittente venditrice si impegna sin d'ora a consegnar l'immobile in oggetto libero da cose di sua proprietà entr e non oltre la data del rogito notarile".

Avrebbe dovuto essere scritto "si obbliga". (potrebbe impegnarsi ma non ottenere il risultato sperato)

Io correrei subito da un legale per chiedere una consulenza specifica.

 

[marcella]

a parte promittente venditrice si impegna sin d'ora a consegnar l'immobile in oggetto libero da cose di sua proprietà

Sì... avrebbe dovuto scrivere "si obbliga", e poi aggiungere libero da cose E DA PERSONE.
very furbo il venditore...
Comunque non ti scoraggiare, vai da un buon avvocato. Il comodato d'uso è GRATUITO, quindi il comodatario non penso possa pretendere più di tanto... (o sì? ).
Credo che il comodato d'uso gratuito possa essere annullato in qualunque momento.
La faccenda potrebbe avere anche risvolti inaspettati, tipo che il comodatario tirerà in ballo il fatto che il comodato non era poi così gratuito, e questo potrebbe costituire un vizio, ai fini contrattuali, di fronte al quale potresti impugnarlo a tuo favore... ovviamente sono pensieri miei, devi assolutamente chiedere all'avvocato.
Oppure, altra ipotesi, quella in cui, il comodatario dimostrando che il comodato non era gratuito, e che magari lui esercitava un'attività agricola imprenditoriale, potrebbe anche chiedere compensi economici per sloggiare, oppure addirittura potrebbe chiedere al venditore il diritto di prelazione per l'acquisto.
Ora, se viene fuori appunto che il comodatario paga un canone mensile di 700 euro, essendo il tuo preliminare "viziato" potresti esigere, sempre secondo me, che il venditore liberi l'immobile da questo "scomodo" non contemplato sul contratto, pena la risoluzione dello stesso. Inoltre, a questo punto, essendo il comodatario in diritto di chiedere compensi economici per liberare il fondo, questi dovranno essere a carico del venditore, attuale proprietario del fondo.
Dovresti fare in modo da stuzzicare il comodatario intimandogli di lasciare libero il fondo, in modo che lui tiri fuori le ricevute di pagamento.
Non essendoci ancora stato il trasferimento di proprietà, ovviamente tu non hai diritto di chiedere questo direttamente al comodatario, perchè dovrebbe farlo il venditore ovvero attuale proprietario, e che non farà mai perchè non gli conviene, almeno fino al rogito.
Allora penso che una soluzione possa essere quella di forzare il venditore, in base al suo "impegno" contrattualmente assunto, ad inviare al comodatario e a TE per conoscenza, una raccomandata con ricevuta di ritorno entro e non oltre il giorno xxx per esigere quanto necessario, in mancanza del cui invio tu ti sentirai autorizzata a farlo per suo conto. Addirittura, senza attendere ulteriore tempo, potresti richiedere ad oggi come lui si sia impegnato affinchè l'immobile fosse liberato, e poi procedi tu ad inviare una raccomandata a lui e al comodatario per conoscenza chiedendo appunto che come da tuo diritto, essendo un comodato d'uso gratuito, chiedi, in forza del preliminare oggetto della compravendita, che il venditore richieda al comodatario che il fondo venga liberato entro e non oltre il giorno xxxx.
Il comodatario non si farà carto attendere, e risponderà come deve, oppure troverà un accordo economico con il proprietario senza farti sapere nulla, proprio per non far saltare la trattativa.
Insomma, senti un avvocato, io ho fatto lavorare solo la mia fantasia, ma secondo me una soluzione la trovi.
Auguri e facci sapere!!!

 

[totu paladini]

se il comodato non è gratuito ma oneroso e il comodatario ha ha le ricevute di un "fitto" pagato, avrebbe già dovuto ricevere con AR la proposta di vendita da parte del proprietario, con tutte le condizioni. Anzi, in tal caso, avrebbe diritto di prelazione esclusiva. Ciao Totu

 

[palmi]

La raccomandata è stata inviata con la copia del compromesso. Lui non è interessato all'acquisto del fabbricato, ma dalle mie parti è consuetudine riconoscere al mezzadro una buonuscita dovuta al fatto che ti ha curato il terreno per tanti anni, ha pagato una cifra annuale e ti ha fatto godere delle agevolazioni di far risultare la costruzione fabbricato rurale. Per questi motivi si aspettano un riconoscimento che dovrebbe venire dal proprietario che in questo caso è abbastanza restio a riconoscere.

 

[marcella]

Mah... io procederei tramite avvocato con una lettera di diffida a uscire dal fondo prima E NON OLTRE la data del rogito, con riferimento al comodato gratuito, come da accordi intercorsi con il venditore. Se il comodatario ha qualcosa da ridire non tarderà a fartevelo sapere, credo per l'appunto si difenderà i mpugnando le ricevute di pagamento, a quel punto avrai l'opportunità di recedere senza penali, per vizio del contratto, o trovare altre soluzioni come la posticipazione del rogito fino a che il fondo non sia sgombro. A q
Inutile comunque continuare a fantasticare, meglio sentire un avvocato.
buona giornata a tutti

Aggiunto dopo 1 :

A quel punto il venditore non sarà più restio, in quanto avrà tutto l'interesse a velocizzare la buonuscita, pena ripagarti dei danni subiti.

 

[castro]

il problema è che in questo caso il comodato gratuito come lo avete chiamato è una dichiarazione falsa perchè in realtà pagando i 700 € viene equiparato a tutti gli effetti ad una locazione, quindi chi ti vende è inadempiente in quanto in realtà ti vende un immobile occupato come diceva marcella nel post precedente e tra l'altro se non raggiungete un accordo lui ha incassato dei soldi in nero e l'altro, e il comodatario se svolge un'attività imprenditoriale all'interno della proprietà ha pagato un affitto in nero quindi non dichiarando la locazione, tu avrai i tuoi problemi a liberare l'immobile ma loro dovranno "giustificare" questi passaggi di denaro contanti a chi di dovuto ...

 

[totu paladini]

OK! secondo me vanno snidati i "furbacchioni". Mi dispice che a volte sono dei sempliciotti, che non conoscendo le leggi, si avventurano, là dove la legge e ... la giustizia, prima o poi, anzi, poi, anziché prima. li perseguirà. In Italia, la giustizia, ti raggiunge in ritardo, ma, prima o poi ti raggiunge: ecco perché sono contrario a qualsiasi "scadenza" nel bene e nel male!!! ADDIO A TANTE PULCINELLATE! almeno per me.