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felixgiovanni

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Abito in un condominio di 40 alloggi distribuiti su due fabbricati uguali, uno di 18 appartamenti (mediamente più grandi) e l'altro di 22 (mediamente più piccoli); tra i due corpi edilizi, entrambi muniti di marciapiedi e cancelletto pedonale che immettono direttamente su spazi pubblici, quindi pienamente autonomi, vi è un cortile di circa mq. 500 dotato a sua di cancello carrabile, attualmente adibito a parcheggio auto. Dal lato opposto agli accessi vi è recinzione con muretto e sovrastante ringhiera, senza possibilità di praticare ulteriori accessi. I posti auto, però, sono insufficienti per tutti per cui, spesso, insorgono dissensi tra i condomini. Sarà necessario, pertanto, disciplinare l'utilizzo del cortile carrabile mediante:
1) suddivisione dell'area in due fasce longitudinali uguali (destra e sinistra) attribuendole ciascuna ai due fabbricati, facendo rimanere in comune la corsia centrale che è percorribile senza possibilità di inversione del veicolo (si entrerebbe normale e si uscirebbe a retromarcia, come attualmente);
2) in alternativa individuare i posti auto uguali con numerazione e operare una turnazione tra i condomini;
3) in ogni caso far revisionare le tabelle millesimali per quanto attiene l'uso della parte carrabile, ormai indipendente dai millesimi di proprietà che, invece, vengono ancora applicati per la suddivisione delle spese. Ciò sembra alquanto illegittimo poichè l'appartamento più grande sopporta una quota superiore rispetto al godimento che trae della cosa comune che, nella fattispecie, non può essere differenziata (i posti auto non sono e non possono calibrarsi rispetto ai millesimi di proprietà...);
4) in origine il cortile non era adibito a parcheggio (l'insediamento residenziale risale agli anni 1930...) per cui, nel tempo, vi è stata consuetudine che ne ha di fatto mutato l'uso.
Si può proporre una soluzione così come prospettata?
 

sermon

Membro Attivo
Professionista
Il quesito è abbastanza complesso, ma senza entrare nel merito di ogni interrogativo vi suggerisco di approfondire prima di ogni cosa un solo aspetto. Poichè nell'area menzionata ci saranno più di 9 auto, sarete soggetti al certificato di Prevenzione Incendi dei Vigili del Fuoco ed il fatto che avete un unico ingresso senza possibilità di manovra è un grosso ostacolo per ottenere il predetto certificato. Consultate prima di ogni cosa il Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco.
Geom. Sermon
 

Ennio Alessandro Rossi

Membro dello Staff
Professionista
Premessa
a-Condominiodi 40 alloggi su due fabbricati uno di 18 app. (+ g) ,l'altro di 22 (+p) ;
b-tra i due corpi edilizi distinti vi è un cortile adibito parcheggio di circa mq. 500 con cancello carrabile e impossibie sfogo dalla parte avversa,(per cui si entra normali e si esce in rero )
c-in origine il cortile non era adibito a parcheggio (l'insediamento residenziale risale agli anni 1930...) per cui, nel tempo, vi è stata consuetudine che ne ha di fatto mutato l'uso.
d-i posti auto, sono insufficienti ma per un miglior godimento si vorrebbe suddivisione dell'area b) in due porzioni speculari uguali uno per ogni fabbricato, previo creazione di una comune corsia centrale;

Lei se ho ben capito chiede:
E' legittimo rifare le tabelle millesimali ? Visto che l'uso della parte carrabile diverrebbe indipendente dai millesimi di proprietà applicati indistintamente prima del cambiamento e che tale modifica dei millesimi sarebbe giustificata dal fatto che con la nuova situazione i 18 appartamenti più grandi sopporterebbero rispetto ad un godimento paritario (i posti auto non sono e non possono calibrarsi rispetto ai millesimi di proprietà...-n.d.a condivido-);


Le dico la mia opinione tramite una considerazione di carattere generale :Toccare i millesimi non è semplice,

Dal punto di vista formale, la decisione di mutare i millesimi di gestione approvati all’unanimità, nel regolamento contrattuale, prevede l' unanimità di consensi, che è difficile da ottenere (perché qualcuno sarà sempre danneggiato).
Tuttavia, condividendo la sua impostazione la via d'uscita potrebbe stare nell'adozione di una delibera in un’assemblea a cui non partecipano tutti i condomini, che decida la modifica: in tale caso la delibera non sarebbe radicalmente nulla, ma semplicemente affetta da nullità relativa (si veda e si approfondiscano i contenuti della sentenza della Cassazione, sentenza n. 4974/1977, 9 febbraio 95, n. 1455 ). Se il caso si riuscisse far rientrare in quella previsione se ne potrebbe dedurre che la delibera non impugnata dai dissenzienti e dagli assenti in Tribunale entro 30 giorni dalla comunicazione del verbale, diverrebbe a tutti gli effetti valida.

Per quanto riguarda il punto c) : Come il consenso unanime alla modifica dei millesimi di gestione può essere dedotto anche dal comportamento costante ed in equivoco dei condomini che pagano, senza riserve, le spese di gestione per un certo periodo di tempo (Cassazione, sentenza n. 5593/1980 , 5686/1988 e 1213/93), cosi' lo stesso principio dovrebbe valere per il cambio di destinazione tacitamente accettato e consolidato nel tempo come nel caso in specie.
Spero di averle dato degli spunti utili
cordialità
 

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