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Vastì

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Proprietario Casa
#1
Buongiorno a tutti. Scrivo un piccolo papiro perché la situazione è complessa. Ho acquistato un'unità facente parte di un piccolo complesso ristrutturato nel 2000 (NON si tratta di un condominio, sono 4 unità termoautonome, non c'è codice fiscale né amministratore).
La mia unità era venduta come laboratorio artigianale ma con possibilità di trasformazione in residenziale: a me interessava appunto trasformarla in abitativo e sto procedendo nelle pratiche e nei lavori necessari per adeguamento.
Purtroppo, strada facendo, si è scoperto che gli impianti (corredati di dich.conformità del 2000) sono stati realizzati in maniera assurda: tubi dell'acqua altrui che corrono da tutte le parti, tubi del gas altrui come se piovesse, cavi imp.elettrico altrui e telefono tutto dentro la mia unità. Viene da pensare che l'allora proprietario dell'intero complesso, intenzionato a vendere l'edificio in unità distinte, abbia fatto fare i lavori a qualche incompetente.
La cosa che più mi preoccupa è che ho in casa 4 tubi del gas, relativi a 2appartamenti posti al piano superiore (non ci si spiega perché abbiano fatto correre doppia lunghezza di tubi in rame x ogni appartamento, anziché un tubo unico sdoppiato alla fine x uso caldaia e uso piano cottura) e, addirittura, 2 di questi corrono in un vano adiacente alla canna fumaria e da questa non sono separati: durante un'ispezione alla canna fumaria con minitelecamera si è finiti involontariamente nel vano tubi gas, poiché ci sono fessurazioni nella parete divisoria tra i due (serve che specifichi che i tubi del gas NON POSSONO correre nelle canne fumarie? Nota colorita: i vicini del piano di sopra stanno oltretutto usando la mia canna fumaria anziché la loro, perché gli era di più facile utilizzo dato che la loro caldaia è stata ricollocata rispetto a quanto era previsto e, così facendo, la mia canna fumaria gli risulta più vicina).
Tutta questa situazione sta incidendo notevolmente sui tempi e i modi dei miei lavori (es. non si può usare scavatore x pericolo di colpire tubi gas - altrui), e ovviamente sarebbe tutto mio interesse liberarmi di almeno alcune "servitù" (mai dichiarate o apparse in alcun accordo-contratto-altro), almeno quelle potenzialmente pericolose.

Era mia proposta dividere le spese per mettere a norma e in sicurezza gli impianti (i LORO, visto che i miei li sto rifacendo comunque), anche nell'interesse di tutti visto che se c'è una fuga di gas nei LORO tubi, scoppia prima casa MIA ma poco dopo anche la LORO, e visto che un domani voglio vederli a vender casa avvisando la futura proprietà che per qualsiasi manutenzione devono entrare nell'armadio in camera mia.
Ovviamente non sono affatto disponibili, ed hanno risposto che se voglio mettere a norma e in sicurezza i loro tubi (del gas) devo pagare di tasca mia e secondo le loro richieste estetiche (no tubi a vista, tutti lavori in muratura).
Amici ingegneri termotecnici mi hanno confermato che tecnicamente è una situazione che da normativa non potrebbe esistere, e federconsumatori o qualcosa del genere mi ha palesato solo la via legale contro l'ex proprietario (che tra l'altro è divenuto proprietario in seguito a realizzazione di suddetti lavori e quindi non ha alcuna responsabilità in merito, e che a catena dovrebbe far causa al proprietario precedente).

Grazie per qualsiasi parere, che magari si discosti dal "vendi tutto e non se ne parla più" come mi suggeriscono alcuni amici.
 

Vastì

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Proprietario Casa
#3
Ciao Nemesis, non so esattamente cosa s'intenda per parti comuni a più proprietari. Nella particella catastale ci sono alcune zone "catastalmente non censibili", vedi un marciapiede e forse uno spiazzo per fare manovra auto (tra l'altro in comune con altri due edifici) ma, al di là della definizione condominio/non condominio, è la situazione impianti che mi preme
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
#4
1-Siete un Condominio visto che ci sono unità abitative sopra la tua.
2-Se gli impianti erano "a norma" (non mi pronuncio su come abbiano certificato a suo tempo la cosa)...allora non vi è obbligo di rifare salvo ristrutturazione dell'inero edificio.
3-Il fatto che alcuni impianti dei vicini passino per la tua proprietà è una "servtù di passaggio" per destinazione del "padre di famiglia".
Tu non puoi pretendere che i "dominanti" tolgano tali servitù a loro spese.
4-Qualora i "confinanti" non vogliano sentire ragioni tu sei costretto ad intraprendere azione legale...ma solo un legale in loco potrà dire se ne esistono i presupposti.
5-Idem per eventuali contestazioni sulla effettiva idoneità degli impianti (contro il tecnico firmatario...ammesso esista ancora).
 

Vastì

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Proprietario Casa
#5
Grazie Dimaraz. Concettualmente ci sta che in un edificio ci sia una servitù di passaggio. Ma qui gli impianti sono stati falsamente predisposti come autonomi e in realtà realizzati come da minor spesa/fastidio per chi li ha realizzati. Mi pare che facciamo passare per servitù di passaggio quella che in realtà è incapacità progettuale o di realizzazione (non sono ancora riuscita ad accedere ai progetti impiantistici, il tecnico comunale sosteneva di non avere alcuna documentazione) Che spetti a me pagare per spostare i tubi del gas altrui dalla mia canna fumaria tra l'altro usata abusivamente, mi pare fuori di ogni logica.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
#6
Mi pare che facciamo passare per servitù di passaggio
Qui nessuno fa passare nulla di ciò che in realtà non sia.

I tubi che passano sono una servitù che è tecnicamente consueta negli edifici con piani che appartengono a proprietari diversi.

Se, e ripeto SE, vi fossero servitù non apparenti che dovevano essere dichiarati in atto...solo allora tu potresti contestare la vendita ma unicamente verso il precedente proprietario (colui che ti ha venduto) e non verso i tuoi vicini.
 

Vastì

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Proprietario Casa
#7
Ma... non ti pare che "servitù di passaggio" non giustifichi affatto la presenza di impianti palesemente non a norma? (vedi canna fumaria e tubo gas adiacenti)
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
#8
Sei tu che dici non siano a norma ...la tua parola contro quella del tecnico che all'epoca "certificò" la rispondenza.
In ogni caso non è la "idoenità" ad essere dirimente nella qualifica di una servitù.

Forse all' epoca della realizzazione erano a norma, forse quella che era una "canna fumaria" era stata cambiata nella destinazione d'uso ....e solo successivamente qualcuno ne ha fatto "abuso" riutilizzandola come canna fumaria.
Su tutto ciò non si può esprimere giudizio "a distanza" da dietro un pc e solo sulla base del tuo resoconto.
Devi dare incarico ad un tecnico di verificare e, nel caso le tue supposizioni siano confermate, informare i tuoi condòmini che qualora non vogliano sistemare farai immediata denuncia presso le autorità preposte e darai mandato ad un avvocato per intraprendere azione legale.
 
Ultima modifica:

Vastì

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Proprietario Casa
#9
Certo, hai ragione, un tecnico è già incaricato e si sta occupando di appurare il caso.
Nel mentre cercavo di documentarmi un po' dato che ci sono tante materie coinvolte.
Certo non vorrei arrivare a muovere azioni legali con i vicini :)
Grazie per i tuoi pareri e consigli, buona giornata
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
#10
Non si parla di servitù di passaggio, che si riferisce alla viabilità, ma di servitù di acquedotto, elettrodotto o gasdotto.
Dice bene Dimaraz che le servitù, essendo state istituite dal vecchio proprietario esistono ed hanno il diritto di restare per "destinazione del padre di famiglia".
Vorrei aggiungere una considerazione: la canna fumaria tua deve restare tua, altrimenti se tu la volessi utilizzare avrebbe un'attività irregolare. Potrebbe o mandare il tuo fumo in casa del proprietario sovrastante o non avrebbe il tiraggio per il quale detta canna è stata realizzata di quella lunghezza. Come si sa la funzionalità del camino è favorita dall'aspirazione provocata dal movimento ascensionale dall'aria calda in rapporto alla sua lunghezza ed al suo isolamento termico.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
#11
io penso che per l' insieme di leggi che regolamentano, da sempre (diciamo 1930) il trasporto e la consegna del gas a bassa pressione per uso domestico, i tubi del gas devo essere sempre all'esterno delle abitazione ed entrare nelle medesime nel punto più vicino alla caldaia o al fornello della cucina.
Per tali leggi è assolutamente vietata la coesistenza in condotti che fanno da tubo camicia dei tubi del gas con quella di altri servizi, quali elettricità, telefono, acqua e scarichi domestici.
Lascio immaginare se il condotto usato per il passaggio del tubo del gas è una canna fumaria o anche semplicemente una canna di aspirazione dei fumi di cottura.
Se qualcuno ha dato il certificato di conformità degli allacci del gas in una canna fumaria va individuato e perseguito.
Non è che la canna fumaria è stata costruita in un secondo momento?
 

Vastì

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
#12
Buongiorno Luigi, no non credo proprio che la canna fumaria sia stata costruita in seguito, d'altronde sarebbe stato alquanto complicato forare il solaio superiore e il tetto del piano sopra a lavori completati.
A livello concettuale, la canna fumaria ed il "cavedio" contenente i tubi del gas sono due entità separate, peccato che in corso d'opera la realizzazione sia stata mal eseguita, quindi i due vani risultano comunicanti. Certo si può forse ovviare controtubando la canna fumaria, ma essendo la situazione impiantistica allo stato di fatto talmente "non alla regola dell'arte", mi pare non sia il caso di sottovalutare niente. Davvero è dagli anni 30 che bisogna far correre il gas in facciata? Credo che sottotraccia sia/fosse consentito, no?
 

Vastì

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
#14
Non si parla di servitù di passaggio, che si riferisce alla viabilità, ma di servitù di acquedotto, elettrodotto o gasdotto.
Dice bene Dimaraz che le servitù, essendo state istituite dal vecchio proprietario esistono ed hanno il diritto di restare per "destinazione del padre di famiglia".
Vorrei aggiungere una considerazione: la canna fumaria tua deve restare tua, altrimenti se tu la volessi utilizzare avrebbe un'attività irregolare. Potrebbe o mandare il tuo fumo in casa del proprietario sovrastante o non avrebbe il tiraggio per il quale detta canna è stata realizzata di quella lunghezza. Come si sa la funzionalità del camino è favorita dall'aspirazione provocata dal movimento ascensionale dall'aria calda in rapporto alla sua lunghezza ed al suo isolamento termico.
Buongiorno Gianco, grazie per le tue osservazioni. Diciamo che nell'insieme di inadeguatezze impiantistiche, confido nel fatto che troveremo assoluto accordo sul fatto che ognuno riprenda ad utilizzare unicamente la propria canna fumaria..! mi pare talmente ovvio che mi auguro non ci saranno dissapori a riguardo.
 

Vastì

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
#15
Se qualcuno ha dato il certificato di conformità degli allacci del gas in una canna fumaria va individuato e perseguito.
... come detto sopra, i tubi non corrono propriamente nella canna fumaria ma in un cavedio...... comunicante con la canna fumaria.....
Comunque alcuni tecnici mi riportavano che gli insta sono responsabili solo per un tot di anni.... non ho capito esattamente quanti, ma sicuramente meno di 17 (dich.conf. 2000)
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
#16
... come detto sopra, i tubi non corrono propriamente nella canna fumaria ma in un cavedio...... comunicante con la canna fumaria.....
Comunque alcuni tecnici mi riportavano che gli insta sono responsabili solo per un tot di anni.... non ho capito esattamente quanti, ma sicuramente meno di 17 (dich.conf. 2000)
i certificati di conformità sono relativamente recenti; inoltre valgono fino a quando non si fanno lavori di sostituzione impianto per cui l'installazione deve essere fatta secondo la normativa vigente al momento del lavoro e non rispettando le regole che vigevano all'epoca della precedente posa.
Per quanto riguarda la distribuzione del gas oggi gli installatori devono seguire dei corsi specifici abilitanti ciò consente loro di rilasciare le dichiarazioni di conformità dell'impianto. Questo sopratutto nei casi di frazionamenti di unità immobiliari di ragguardevoli dimensioni che avranno 2 o 3 servizi igienici ma di cucina ne hanno sempre una sola per cui bisogna provvedere a portare il gas nell'ambiente che verrà destinato a cucina/angolo di cottura.
La responsabilità della dichiarazione di conformità dell'impianto con lo stato dell'arte dell'epoca rimane fino a quando non viene sostituito da un altro certificato di conformità più recente.
Le "Norme di sicurezza antincendio per il trasporto, la distribuzione, l'accumulo e l'utilizzazione di gas naturale con densita' non superiore a 0,8" contenute nel D.M. del Ministro dell' Interno sono del novembre 1984 pubblicate nel gennaio 1985 sulla G.U. ; questo negli anni ha avuto anche delle modifiche.
I tubi che portano il gas sono contenuti in tubi camicia che, ad intervalli precisi, hanno degli sfiati in modo che in caso di perdita della tubazione il gas possa uscire in modo da segnalare con il proprio odore la tratta dove c'è la perdita e sopratutto impedisca al gas di accumularsi in pressione nello spazio anulare tra tubo e tubo camicia (che è l'aspetto più pericoloso).
Ora tu parli di "cavedio": il cavedio impianti, che a Roma si chiama "tracantone", è una struttura muraria ad L o a C che si appoggia sulla faccia interna di un muro perimetrale. Nello spazio così racchiuso scorrono le colonne montanti dei tubi di adduzione dell'acqua potabile, i tubi di scarico dei pluviali dei tetti ed i tubi di scarico dei servizi. I "tracantoni" di solito sono nei bagni ed in cucina e servono per mascherare le tubazioni che altrimenti sarebbero a giorno.
Il tubo del gas di solito arriva nell'appartamento dall'esterno, oppure dal vano scale (che deve essere aerato), all'interno dell'appartamento il tubo che porta il gas può essere messo sotto traccia fino al fornello (Norma 7129-3/2015) se nò quelli che hanno la cucina al centro del locale come fanno per cucinare? devono usare le piastre elettriche?
Non ho mai visto cavedi impianti per tubi di adduzione del gas attraversare un edificio, all'interno delle abitazioni, per tutta la sua altezza.
Tanto meno ho visto cavedi impianti per tubi di adduzione del gas a contatto con canne fumarie.
Il metano a pressione atmosferica si autoincendia a 600°C mentre esplode se miscelato con aria, a secondo della pressione dell'ambiente, con concentrazioni comprese tra il 5,3 ed il 14% di volume.
Se poi c'è una scintilla che fa da innesco....si fa prima.
 

Vastì

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
#17
Non ho mai visto cavedi impianti per tubi di adduzione del gas attraversare un edificio, all'interno delle abitazioni, per tutta la sua altezza.
Tanto meno ho visto cavedi impianti per tubi di adduzione del gas a contatto con canne fumarie.
!!! Passa fuori per fuori!
Praticamente, presa la pianta dell'edificio, i contatori gas sono al punto X , mentre le caldaie e le cucine (dei piani superiori) sono agli antipodi di tale punto... e tutto questo "antipodi" è attraversato fuori per fuori nel mio pavimento e pareti (tracantone, come dici tu)
Grazie per le tue attente osservazioni Luigi.
sto affrontando la cosa a livello tecnico con un ingegnere termotecnico.. che però mi ha consigliato, dato il caso, di investire qualcosa in una consulenza avvocatizia....... almeno per capire se il concetto di "servitù" ammette obbrobri simili, e chi risponde in casi come questo
 

Vastì

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
#18
i certificati di conformità sono relativamente recenti; inoltre valgono fino a quando non si fanno lavori di sostituzione impianto per cui l'installazione deve essere fatta secondo la normativa vigente al momento del lavoro e non rispettando le regole che vigevano all'epoca della precedente posa.
..e per quanto riguarda le dich.conf..... utilissimi i tuoi chiarimenti.
mi chiedo tuttavia, comunque, in un caso come questo...: io farò a norma attuale i miei impianti perché ho buttato fuori tutto.. ma come la mettiamo con gli impianti altrui, non a norma, che passano per casa mia??
ho una casa con impianti a norma ma attraversata da impianti non a norma
 

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