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  1. martino954

    martino954 Nuovo Iscritto

    Posseggo un UFFICIO accatastato come A/10 in Centro a Novara, ma non ho nessuna possibilità di affittarlo come Uffficio in quanto manca del tutto la richiesta di Uffici, mentre appare concreta la possibilità di affittarlo ad un canone parecchio inferiore, come abitazione.
    La domanda: posso fare un regolare contratto 4+ 4 oppre 3+2 registrando regolarmente il contratto e scrivendo in esso che si tratta di abitazione, anche se non è accatastato come A/..? Ci sono possibili multe dal fisco? e poi il canone sarà sicuramente più basso di quello che deriva dai conteggi automatici del fisco, e subirò possibili accertamenti per evasione fiscale?
    Infine: la tariffa della tarsu è diversa a seconda dell'uso e nel caso di Ufficio il costo al mq. è superiore rispetto all'uso abitazione:il mio inquilino dovrà pagare la tariffa che deriva dall'accatatamento in A/10 o dall'uso come abitazione?
    Grazie a tutti, ma tenere sfitto un alloggio, con le tasse che ci sono adesso è davvero difficile.
    Ciao a tutti
    Martino
     
  2. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Caro martino957,
    non credo proprio che tu possa "ufficialmente" affittare un A/10 come abitazione e con contratto 4+4 o 3+2.
    L'unica alternativa sarebbe quella di chiedere, se ne sussistono i requisiti, un cambiamento di destinazione d'uso da ufficio a civile abitazione.

    Nessuno ti impedisce però di affittarlo come ufficio....poi se il conduttore lo utilizza in altro modo...... tu non hai responsabilità.
     
  3. martino954

    martino954 Nuovo Iscritto

    Grazie per la sollecita risposta: due problemi però rimangono:
    1- la trasfoirmazione, prima era una abitazione a Ufficio è stata onerosa e ha richiesto una delibera di condominio (non ti dico che pena passare dall'amministratore e avere il voto dall'assemblea);
    2. se cambia la situazione un Ufficio ha un canone più remunerativo come ben sai di un pari alloggio.
    Non so proprio cosa fare!
    Solo tasse e tante difficoltà, non lo posso neanche vendere senza perdere! Grazie
    Martino
     
  4. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
     
  5. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Se, in caso di accertamento, dimostri che il canone percepito è effettivamente quello reale (possibilmente accredito in banca, assegno bancario, no contanti) anche se molto più basso di quello relativo ad un ufficio,l'agenzia delle entrate non puo' assolutamente contestarti il mancato introito.. visti i tempi che corrono, molte aziende e anche inquilini privati chiedono la diminuzione del canone mensile altrimenti non riescono a sostenerne la spese, e ti assicuro che molti locatori, pur di non rimanere con i locali sfitti, accettano la diminuzione e cambiano legalmente il contratto....
    Saluti.
     
  6. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Se l'appartamento era originariamente un'abitazione ed è stata fatta la variazione in A10 quando è stato impiegato come ufficio, potrà tornare ad essere classificato come abitazione facendo la variazione all'agenzia del territorio ripristinando la classificazione abitativa (A2 o A3). Secondo la legge regionale urbanistica del Piemonte (LR 56/77 art. 48), a condizione che la nuova destinazione d'uso sia compatibile con il PRGC, se la variazione avviene senza opere edilizie e l'appartamento è inferiore ai 700 metri cubi, non hai bisogno di titolo abilitativo da parte del Comune. Ti consiglio di rivolgerti ad un geometra esperto di catasto e norme urbanistiche che operi la variazione. La pratica non sarà costosa e l'IMU come abitazione sarà più leggera. Se invece vuoi mantenerlo in A10, potrai fare un contratto di locazione di tipo commerciale facendo finta di non sapere che la persona, che comunque non potrà risultare li domiciliata, in realtà vi abita. Trattandosi di un condominio dove sono presenti anche altre abitazioni, difficilmente qualcuno potrà obiettare. Il conduttore pagherà utenze più care ma potrà portarle in detrazione se è titolare di partita IVA.
     
    A Jrogin piace questo elemento.
  7. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Concordo con peopeo :daccordo:
     
  8. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Aggiungo una riflessione. Se vuoi affittare l'A10 come abitazione senza cambiare la categoria, ed il conduttore vuole prendere li la residenza, informati presso l'ufficio tecnico urbanistico di Novara, anche in considerazione del fatto che l'appartamento era stato costruito a suo tempo come abitazione.

    La possibilità che si eccepisca su questa situazione dipende infatti dal Comune. Se questo ammette che uno possa prende la residenza in un A10, il contratto di locazione e le utenze potrebbero essere abitative.

    All'agenzia delle entrate non interessa infatti la categoria dell'immobile locato, se non per escludere la possibilità di opzione della "cedolare secca", che è riservata (Circolare del 26/06/11) agli immobili classificati come abitazioni e locati per uso abitativo, ammettendo quindi implicitamente (almeno dal punto di vista fiscale) che anche immobili classificati come non abitativi possono essere locati come abitazioni.
     
  9. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Aggiungo una riflessione. Se vuoi affittare l'A10 come abitazione senza cambiare la categoria, ed il conduttore vuole prendere li la residenza, informati presso l'ufficio tecnico urbanistico di Novara, anche in considerazione del fatto che l'appartamento era stato costruito a suo tempo come abitazione e non ha subito variazioni edilizie per consentirne l'uso come ufficio.

    La possibilità che si eccepisca su questa situazione dipende infatti dal Comune. Se questo ammette che uno possa prende la residenza in un A10, il contratto di locazione e le utenze potrebbero essere abitative.

    All'agenzia delle entrate non interessa infatti la categoria dell'immobile locato, se non per escludere la possibilità di opzione della "cedolare secca", che è riservata (Circolare del 26/06/11) agli immobili classificati come abitazioni e locati per uso abitativo, ammettendo quindi implicitamente (almeno dal punto di vista fiscale) che anche immobili classificati come non abitativi possono essere locati come abitazioni.
     
  10. martino954

    martino954 Nuovo Iscritto

    Grazie, in questa ipotesi favorevole a noi, il contratto di locazione dovrà essere 4+4 oppure 3+2, come avviene per le locazioni ad uso abitativo oppure il contratto dovrà essere commerciale e cioè 6+6 anni?
    Grazie
    Martino
     
  11. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    6+6 è solo per la locazione commerciale.
    Se proprio non vuoi cambiare la categoria e vuoi fare un contratto di locazione di tipo abitativo, verifica molto bene che il Comune ammetta residenza/domicilio nel tuo immobile A10.
    Anche l'Agenzia del Territorio può richiedere la variazione di categoria accertando l'anomalia, ma in questo caso visto che starai pagando più imposte del dovuto non dovrebbe accadere. Il condizionale è comunque d'obbligo. Nella giungla della pubblica amministrazione italiana ogni ufficio può procedere in modo differente.
    Saluti. Cercati un bravo geometra, a Novara ci sono sicuramente.
     
  12. Maccimo

    Maccimo Nuovo Iscritto

    Residenza in ufficio A/10

    Se qualcuno ha qualche notizia utile per il mio caso(anzi per il caso di DECINE di famiglie come me)...ringrazio prima del tempo!
    Io abito nel comune di Modugno.
    Nel 2006 ho acquistato una casa...un ufficio A/10.
    La vecchia proprietaria aveva la residenza!
    Il comune di Modugno non si è mai opposto a questa 'pratica' dando al via di acquisto di 'case' a buon prezzo (diciamo)ma con IVA al 15%(io da ignorante ho preso questa 'casa').
    Ora mi ritrovo ad AVERE LA RESIDENZA IN UFFICIO ACCATASTATO A/10 ..utenze gas ,elettricità come casa principale (perchè per me questa è la unica e sola casa)......quindi io insieme ad altre decine di famiglie,siamo abusivi!
    C'è chi ha anche affittato gli uffici ad uso abitazione senza chiedere il permesso a nessuno!!!
    Il comune lo sa e pretende(giustamente) da noi il pagamento dell ICI non come se fosse abitazione principale ma come se fosse ufficio!
    Quindi quando Berlusconi abolì ICI,siccome io ci abito nell ufficio ed è la mia sola ed unica casa,ho incominciato a non pagare più.
    Ma pochissimo tempo fà,viene una raccomandata che mi comunica di pagare ICI del 2008.....poi scopriranno che devo pagare anche ICI 2009,2010,2011 ecc ecc
    E' vero che non dovevo essere ignorante ad acquistare questa'casa'...ma è anche vero che il comune doveva bloccare tutti gli 'abusivi' cosi da poter far spargere la voce e cosi nessuno acquistava questi uffici!
    Ora si potrebbe chiedere il cambio di destinazione uso....ma:
    1)Tutti i geometri a Modugno dicono che è impossibile!
    2)Se fosse possibile,dicono che dovrei pagare una somma di 15000 euro(quindicimila euro)....posso pagare ma mi tocca rapinare una banca.....
    Perchè chiedere un 'condono' o chiedere la possibilità di abitare su di un ufficio se ho già la residenza?
    Possibile che non c'è una legge che mi tuteli in questo caso assurdo?
    Oppure mi aiutate a capire chi devo uccidere?????(ecco come nascono i pazzi)
    Grazie in anticipo
     

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