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  1. cristiana

    cristiana Nuovo Iscritto

    Il mio condominio ha deliberato la vendita dei locali portineria.
    Tutti i proprietari si sono recati dal notaio per la procura a vendere da dare all'amministratore avendo già l'acquirente che è un condomino.
    Manca all'appello la firma di 1 condominino , che pur avendo deliberato inizialmente con il condominio ,ora si rifiuta di firmare e ha fatto saltare l vendita.
    L'amministratore ci ha fatto sapere che dovremo comunque pagare circa 2000,00 euro di spese notarili per il lavoro sin qui fatto da lui e dal notaio per la vendita della portineria .
    La richiesta è legittima?
    Intima il pagameto non suddiviso per millesimi ma per n di proprietari.
    E' corretto ?
    In caso di vendita della portineria come è prevista la suddivisione degli utili?
    Per mm o per n proprietari?
     
    A Latt e piccola63 piace questo messaggio.
  2. alebus

    alebus Nuovo Iscritto

    Ciao,
    1) Per vendere i locali della portineria, occorrevano la maggioranza dei partecipanti al condominio (quindi la metà su tutti i condomini) e i 2/3 del valore millesimale (quindi 667 millesimi) e mi pare di capire che avevate addirittura l'unanimità dei consensi (ancora meglio). Quindi il condomino non può sottrarsi alla vendita.
    2) Se la vendita è saltata, sì.
    3) Sì, la ripartizione va fatta per teste, non per millesimi.
    4) Come sopra, gli utili vanno suddivisi per teste e non per millesimi.

    Ciao Alessia
     
  3. paolodm

    paolodm Membro Attivo

    Io avrei risposto in maniera completamente diversa ad almeno 3 domande su 4.
    Mi trovo d'accordo soltanto con la risposta n. 2, per quanto riguarda il resto a mio parere, per alienare un bene comune c'è bisogno della totalità dei comproprietari, quindi l'accordo di tutti i condomini.
    Per la ripartizione delle spese e degli utili, essendo una proprietà comune e quindi proporzionale alle proprietà di ogni condomino, andrebbero utilizzati i millesimi di proprietà.
    Attendiamo altri pareri in merito.
    Saluti e buon fine settimana a tutti.
    geom. Paolo De Marco
     
    A piccola63 piace questo elemento.
  4. alebus

    alebus Nuovo Iscritto

    Buona sera,
    rispondo correggendo umilmente alcuni punti giustamente posti da paolodm.
    1) Per vendere i locali della portineria, occorre l'unanimità dei consensi.
    2) Se la vendita è saltata, sì.
    3) La ripartizione va fatta per millesimi.
    4) Come sopra, gli utili vanno suddivisi per millesimi.

    Mi scuso con Cristiana e con Paolodm per aver dato delle informazioni errate.

    Alessia
     
  5. Gatta

    Gatta Membro Attivo

    Ritorno su questo argomento già da me affrontato spesso in altre questione condominiali ed ora oggetto del Forum.
    Per la vendita di una parte comune, qualunque essa sia e fatta salva una diversa disposizione del regolamento di condominio, è sempre necessaria l'unanimità dei consensi.
    La ragione sta nel fatto che, cedendo una parte del condominio, si va ad incidere direttamente sul diritto di proprietà di ogni singolo partecipante: è quindi logico e necessario che tale operazione sia fatta con il consenso di tutti gli aventi diritto.
    Si è parlato di una riforma sul punto:peraltro essa giace in senato e non sono previsti cambiamenti in merito.
    Ciò premesso,mi pongo peraltro un altro quesito:considerato che l'Amministratore "avrebbe"dovuto conoscere la normativa,perchè dovrei pagare pro quota le spese notarili e quelle per la redazione della pratica? non avrebbe dovuto l'Amm.re spingere la sua diligenza sino a raccogliere tutti,dico tutti, i consensi nella delibera assembleare che fa stato ed è vincolante? Ovvero quel condomino si è ora,al momento della stipula, rifiutato pur avendo manifestato parere favorevole?
    Gatta
     
  6. cristiana

    cristiana Nuovo Iscritto

    Infatti nelal delibera assembleare c'era l'unanimità.
    Il problema è nato quando il notaio ha ricevuto la firma x la delega all'amministrazione di tutti i condomini meno uno che si è rifiutato di firmare , bloccando di fatto l'atto di vendita .

    E' stata una mossa x ricattare il condominio , in quando questo signore ,rivendica un diritto di passaggio su di un ballatoio che da piu' di 20 anni è chiuso a fvore di un altro proprietario.....
    In pratica ci ha imposto di derimere la sua questione , che di fatto è una bega tra due condomini dello stesso ballatoio... diversamente lui non firma!

    Come possiamo uscireda questa paralisi?
    Consigli?

    grazie

    Cristiana
     
  7. Gatta

    Gatta Membro Attivo

    Cara Cristiana, se la delibera assembleare non è affetta da vizi (nullità o annullabilità),essa è vincolante.Infatti a norma dell'art.1137cc
    che riporto:
    "Art. 1137 Cod. Civ. – Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea
    Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all’autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l’esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità stessa. Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti."....mi pare non sussistano dubbi.ene
    Se poi "..la deliberazione adottata non viene eseguita,ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria.."(art.1105/4cc).
    Il condomino dissenziente non può pertanto opporsi,"ricattando" l'assemblea con l'altra questione in corso che non ha nulla a che fare con quella ogget
     
  8. Gatta

    Gatta Membro Attivo

    Completo il mio pensiero che per una interruzione della rete ha fatto delle..mutilazioni.
    Se la delibera assembleare non è affetta da vizi (nullità o annullabilità),essa è vincolante.Infatti a norma dell'art.1137cc
    che riporto:
    "Art. 1137 Cod. Civ. – Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea
    Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all’autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l’esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità stessa. Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti."....mi pare non sussistano dubbi sull'obbligo del rispetto della delibera.
    Se poi "..la deliberazione adottata non viene eseguita,ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria.."(art.1105/4cc).
    Il condomino dissenziente non può pertanto opporsi,"ricattando" l'assemblea con l'altra questione in corso(diritto passaggio ballatoio) che non ha nulla a che fare con la delibera,riguardando altra tematica.
    Chiaro,Cristina?
    Gatta
     
  9. Max1

    Max1 Nuovo Iscritto

    Cosa cambia se il condomino che si oppone all'acquisto ha votato all'assemblea condominiale per delega?
    Il punto era all'ordine del giorno.
     
  10. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Premesso che per la cessione di una porzione di parte comune è indispensabile, ai sensi dell' articolo 1108, comma 3 del Codice Civile, che tutti i condòmini esprimano il loro consenso alla vendita.
    In difetto di tale unanimità, la relativa delibera può essere impugnata senza limitazioni di tempo, in quanto nulla.

    La ripartizione del ricavato della vendita in base ai millesimi di proprietà è da ritenersi corretta, considerato che, salvo titolo contrario, il diritto di ciascun condòmino sulle parti comuni è proporzionato al valore o porzione di piano che gli appartiene, così come disposto dall' articolo 1118 del Codice Civile, valore a sua volta rappresentato dai suddetti millesimi di proprietà.

    Allo stesso modo anche gli oneri della vendita, a mio giudizio, devono essere suddivisi per millesimi di proprietà.

    Tutto ciò premesso, se, come ho capito, sussiste una delibera in cui tutti hanno votato a favore della cessione della parte comune, allora il condòmino che non ha perfezionato la vendita firmando dal notaio è responsabile della mancata vendita e di tutti gli oneri relativi che il condominio si è accollato.

    Anche se, una parte della dottrina ritiene che l' amministratore possa, in questa fattispecie, agire autonomamente, io ritengo che prima di iniziare le pratiche legali contro il condòmino responsabile della mancata vendita, sia opportuno convocare un' assemblea per discutere e deliberare su questo punto.
     
  11. AvvocatoDauriaMichele

    AvvocatoDauriaMichele Membro Attivo

    Professionista
    Tanto per cominciare, se il condomino ha prestato per iscritto il suo consenso non può più rifiutarsi, e nel caso lo faccia c'è titolo per agire nei suoi confronti, con aggravio di spese a suo carico (che non saranno nemmeno tanto poche, considerato il danno che sta provocando all'aspirante acquirente).

    L'Amministratore ha ragione nel voler essere pagato, insieme al notaio, ma la legittimazione passiva, per quanto detto, non è del condominio, bensì del condomino che si è rifiutato di firmare; in altre parole, gli onorari dell'Amministratore e del Notaio vanno (giustamente) pagati da chi col suo comportamento illegittimo non ha permesso la vendita, non da chi, comportandosi legittimamente, nessuna colpa ha al riguardo.

    In ogni caso, il pagamento - come anche la distribuzione del ricavato - andrebbero ripartiti in base ai millesimi, e non al numero di unità immobiliari (salvo patto contrario preso all'unanimità).

    Saluti.
     

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