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  1. marie christine

    marie christine Nuovo Iscritto

    ciao a tutti, buon giorno vorrei porvi una questione sulla quale discutere ed avere delucidazioni..considerazioni...se avete voglia di darmi un vostro parere.

    un condomino è fortemente moroso nei confronti del condominio nel quale abito.
    Al 31/05/2012 il debito accumulato dal debitore nei confronti del condominio ammonta a 25.357,00 €.

    Nel 2010 il condominio ha depositato un primo decreto ingiuntivo (19.495,57 €), mentre è in fase di deposito un secondo decreto per il debito maturato dal 2010 a oggi (5.861,43 €).

    Il primo decreto ingiuntivo è diventato definitivo nel settembre 2010, e, davanti all’inerzia del debitore, il condominio ne ha pignorato l’immobile e successivamente ha intrapreso l’esecuzione immobiliare.

    L’esecuzione immobiliare è il procedimento finalizzato ottenere dal Tribunale la vendita forzosa dell’immobile di proprietà debitore.

    A riguardo, nel caso della vendita forzosa del ristorante (si perchè il condomino oggetto di contenzioso è un ristorante che peraltro è sempre pieno), è bene notare come la vendita dell’immobile, oltre a premettere al condominio di rientrare delle spese legali sostenute e delle rate insolute, si risolverebbe nella cessazione: 1) della morosità del debitore, che verrebbe sostituito da un nuovo condomino; – 2) dell’attività di ristorazione condotta dal debitore (con i conseguenti disagi in termini di rumori e gestione dei rifiuti).

    Nell’ambito di questo procedimento, si sono registrate alcuni rilevanti eventi:

    1) il giudice incaricato ha nominato l’esperto chiamato a eseguire la stima del bene e fissato nel 04.10.12 il termine per il deposito della perizia;

    2) è intervenuta nell’esecuzione la Banca Popolare Commercio e Industria per il credito (privilegiato) di 603.000 €.

    Durante l’udienza del 04.10.12 il giudice potrebbe già delegare il notaio per la vendita e, secondo una stima del nostro avvocato, “se tutto fila liscio”, la vendita potrebbe completarsi entro il 31.12.2013 (duemilatredici).

    La situazione economico finanziaria del condominio
    Al 31/05/2012, le rate insolute a circa 50.000 €, i debiti nei confronti dei fornitori ammontano a 39.000 €. oltre al debotore conosciuto alcuni altri condomini cominciano a non pagare...

    L'amministratore visti i debiti del condominio chiede un altro anticipo a quelli che pagano regolarmente...ma vi sembra giusto? e poi che garanzia abbiamo di essere creditori? ma l'amministratore è responsabile di tutto ciò? potreste darmi un riscontro se i passi effettuati sono corretti?
    grazie...spero di non annoiarvi troppo, marie c
     
  2. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Se i soldi per mandare avanti il condominio non ci sono, l'amministratore ha solo due possibilità (oltre a metterceli di tasca sua):

    1) Chiede a chi paga degli anticipi per pagare i fornitori e
    2) Sospendere di fatto i pagamenti e, quindi, la normale vita e funzionalità condominiale

    Se parliamo di giustizia sono d'accordo con te, ma giustizia e diritto non sempre combaciano e, giuridicamente, le cose stanno esattamente così.

    Quale garanzia migliore di un decreto ingiuntivo? Se poi per "essere creditore" intendi "essere creditore privilegiato", vale il discorso di cui sopra...

    In base a quanto scrivi, l'amministratore ha fatto tutto quello che era in suo potere. I passi sono assolutamente corretti.


    E che responsabilità vuoi accollargli? Se i condomini non pagano, lui può solo cercare di recuperare i crediti con tutti i mezzi a sua disposizione, cosa che mi sembra di capire sta già facendo.
     
  3. marie christine

    marie christine Nuovo Iscritto

    grazie

    grazie per le risposte, molto gentile, marie c
     
  4. bertoldo

    bertoldo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Vista l'entità del credito del condominio e la possibilità che esistano notevoli debiti verso fornitori che interverranno nella procedura, chiederei al legale che ha avviato il DI per quale motivo non abbia a suo tempo iscritto ipoteca giudiziale per il vs. credito, anche se, probabilmente, in secondo grado rispetto alla banca e pure con aggiunta di spese. Con il pignoramento in corso ora non ne vale più la pena .
     
  5. marie christine

    marie christine Nuovo Iscritto

    e si

    ottima osservazione, ma in questo paese pare che ci sia poca serietà professionale..grazie a queste risposte sto cominciando a cambiare opinione...grazie a tutti,
    marie christine
     
  6. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Temo ti sia risposto da solo... in un condominio pieno di morosi e di debiti aggiungere altre spese esulava dalle competenze dell'amministratore e avrebbe dovuto essere deliberato dall'assemblea.
     
  7. bertoldo

    bertoldo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Con una spesa del 2% dell'importo iscritto il condominio avrebbe avuto la prelazione sui creditori chirografari in sede di riparto e, vista la siruazione , non mi sembra poco. Naturalmente queste per ora sono considerazioni teoriche o quasi, non conoscendo il valore del bene pignorato.
     
  8. giolucianipinsi

    giolucianipinsi Membro Ordinario

    Sul ristorante moroso, non resta che aspettare i tempi della "giustizia" (mai termine fu più improprio di quello che usiamo noi cittadini dello Stivale!). Sugli altri morosi che si stanno accodando, e relativi ritardi, una medicina preventiva può essere un'assemblea nella quale l'amministratore verbalizzi la richiesta di nuovi anticipi, e - su proposta di un condomino - l'assemblea autorizzi l'amministratore ad avviare decreti ingiuntivi per ogni ritardo di pagamento superiore ai 30 giorni dalla raccomandata di sollecito, con iscrizione ipotecaria del credito sull'immobile di ciascun condomino. Il rischio è di dover pagare altri soldi per le spese dell'avvocato e restare in attesa di altri anni per recuperarli... ma in una situazione simile, con una delibera di questo tenore, m'è capitato di veder fioccare i bonifici dei condomini morosi entro pochi giorni. Se l'amministratore va giù duro ed è coperto dalla maggioranza dell'assemblea, chi non paga può farla franca per tempi prolungati, ma alla fine il moroso paga interessi e spese, o ci rimette l'appartamento, o ha la "vergogna" della trascrizione e della cancellazione dell'ipoteca sul suo appartamento. Oltre ad apparire nella lista dei decreti ingiuntivi, che le banche consultano ogni volta che chiedi anche un piccolo fido...
     
    A Maldiviano piace questo elemento.
  9. marie christine

    marie christine Nuovo Iscritto

    ho un pò riflettuto in questi due giorni...un condomino che paga non avrà mai intenzione di pagare, è nella sua indole, e se per caso scopre che noi altri condomini avanziamo per sopperire alla sua mancanza siamo fritti.. per cui vi sottopongo questa soluzione: sospendere completamente i pagamenti, tutti i condomini uniti.
    Risultato = ci taglieranno i servizi di utenza condominiale, luce, riscaldamento, manutenzione ordinaria...ecc l'amministratore è costretto a rinunciare al suo incarico, ci avviamo verso una autogestione vera e propria...è fattibile? voi sicuramente avete idea di quanto andiamo a risparmiare.


    follia?
     
  10. bertoldo

    bertoldo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Non concordo sino in fondo con Ergobbo. Considerato che il pignoramento dell'immobile andrà avanti per anni, sentirei il legale del condominio (magari un altro) al fine di promuovere pignoramento mobiliare contro il ristorante (mobili,attrezzature, merci ecc). Visto che l'attività pare regolare, potrebbe questo indurre a più miti consigli il "bravo" condomino moroso. Le spese ed i disagi conseguenti all'ipotesi di marie christine potrebbero essere superiori
     
  11. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    A mio avviso si... unesempio solo per rimanere nel pratico:

    Non so come è il vs condominio, ma siete a Milano. Prova a immaginare quando vi verrà sospeso il gas/gasolio per la caldaia in inverno; che succede se un condomino cade sulle scale buie e fa causa al condominio? Se scade l'assicurazione e vi ritrovate senza copertura? Auando sarà il condominio a ricevere decreti ingiuntivi dai fornitori?
     
  12. marie christine

    marie christine Nuovo Iscritto

    non è giusto... ci deve essere un modo...sono molto amareggiata, io non solo ho la casa in questo immobile ma anche lo studio e visti i tempi i sacrifici non mancano, quando vedo che il ristorante è pieno ed io ho eleminato la macchina per contenere le mie spese....potete capire come possa sentirmi
     
  13. giolucianipinsi

    giolucianipinsi Membro Ordinario

    Un buon avvocato, col bilancio condominiale approvato e decreto ingiuntivo, riuscirebbe anche a far pignorare a pranzo e a cena tutti gli incassi del ristorante, aumentando il conto con i costi degli ufficiali giudiziari, e spennando il ristoratore moroso. Ma se Marie Christine, per "restare sul pratico", pensa di trovare soluzioni senza avvocati e senza ufficiali giudiziari, l'unica strada è quella che dice lei... smettete di pagare tutti, così vi fate sempre più del male... ma restate sul pratico, neh?
     
  14. marie christine

    marie christine Nuovo Iscritto

    mi sembra di capire che non siano percorribili altre strade se non quella di pagare ed aspettare ...buon lavro a tutti e grazie per i vostri interventi,

    marie c
     
  15. fabioweb

    fabioweb Membro Ordinario

    Scusate ma sono nuovo.
    Credo che sia qui il giusto posto dove inserire questa richiesta:
    ho un immobile che per un anno circa da marzo 2010 a maggio 2011 è stato locato. Ho immediatamente comunicato all'amministratore del condominio che, ogni pagamento doveva essere richiesto al conduttore. Glilo ho comunicato via verbale, via raccomandata, via email e via PEC.
    A fine maggio 2011 quando gli inquilini hanno dovuto cessare il rapporto di locazione, mi sono trovato nella situazione che non avevano mai pagato le rate condominiali perchè non gli erano mai pervenuti i bollettini di pagamento e, al momento dell'uscita, non avevano soldi per pagarle.
    Infine, l'amministratore con una lettera che mi ha inviato a settembre 2011 diceva ch: non poteva eseguire la richiesta per problemi col suo software.
    Il problema è che non me lo ha comunicato subito ma un anno e mezzo dopo, 4 mesi dopo l'uscita e la "sparizione" dei conduttori.
    Ora io mi trovo a dover pagare per una sua inadempienza.
    C'è un sistema per rivalermi sull'amministratore?
    Vi ringrazio molto per l'aiuto
     
  16. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    No.

    L'interfaccia naturale dell'aministratore è il condomino, non il conduttore che il suddetto condomino piazza o meno dentro i suoi locali.
    L'unico errore dell'amministratore è stato, a mio avviso, quello di non dirtelo subito.
     
  17. giolucianipinsi

    giolucianipinsi Membro Ordinario

    Concordo con ergobbo. Forse potresti attaccarti alla faccenda del "software" dell'amministratore, ma è materia scivolosa, perché l'amministratore non è detto che sia tenuto ad operare subito la distinzione tra proprietà e conduzione, per obbligarlo bisognerebbe chiederglielo in assemblea, farlo verbalizzare, e chiedere la presentazione di preventivi e consuntivi con i distinti riparti. Dovevi muoverti prima: quando i buoi sono scappati dalla stalla, rischi di perdere solo altri soldi in spese. Non prendertela se te lo dico, ma forse sei stato incauto: se l'inquilino era squattrinato, le spese rischiavi comunque di rimettercele, e anche se l'Amministratore gliele avesse inviate, se non pagano devi scucire tu. Devono impararlo bene, i molti che oggi - con la crisi del mercato, i costi dell'IMU, delle bollette e dei condomini - pensano di trovare soluzione affittando. A te, tutto sommato, è andata bene, se hai incassato l'affitto. C'è chi chiede lo sfratto di inquilini morosi da anni, e nel frattempo deve pagare le LORO spese al condominio...
     
  18. Maldiviano

    Maldiviano Membro Junior

    Cominciate anche a mandare la finanza e magari pure l'ufficio di igiene al ristorante e dategli fastidio in qualche modo... chissà che qualcosa non si muova... forse anche cambiare avvocato a questo punto non mi sembrerebbe una cattiva idea
     
  19. ada1

    ada1 Nuovo Iscritto

    I conduttori "spariscono" ma si possono anche ritrovare rivolgendosi al comune di nascita degli stessi.
    Il debito condominiale dell'inquilino, sulla base dei verbali e resoconti di assemblea, si prescrivono in 5 anni, quindi teoricamente recuperabili
     
  20. giolucianipinsi

    giolucianipinsi Membro Ordinario

    Giustissimo. Dipende però dal "quantum". Col fai da te, evitando spese esose e avendo tempo e pazienza, FORSE si riesce a trovare la residenza dell'inquilino scappato, si spera non all'estero, e FORSE si riesce a ricevere una ricevuta di ritorno della raccomandata, ricevuta che sarà FORSE firmata da persona abilitata a riceverla. Ma dato che nel 99% dei casi l'inquilino scappato non si attiverà per pagare, se il quantum non giustifica le successive e pressoché certe spese legali (le quali non danno poi sicurezza di recuperare il credito), meglio dimenticare l'accaduto... Nota bene: qui ci stiamo sovrapponendo con due quiz diversi, quello del ristorante e quello dell'inquilino fuggito senza pagare.
     

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