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  1. john best

    john best Nuovo Iscritto

    Buongiorno,vorrei esporre il mio caso:
    mio suocero è proprietario di un appartamento e io insieme a mia moglie sono in trattative di acquistare l'immobile sottostante per unirlo internamente tramite una scala. volevo sapere se l'unione è possibile mantenendo invariati gli intestatari delle case o se per l'unione tra i due immobili debba esserci un unico proprietario ... grazie
     
  2. Leometra

    Leometra Nuovo Iscritto

    Ciao John Best.
    Non vedo problemi di principio ad utilizzare parti di proprietà diverse in un'unica Unità Immobiliare: dal punto di vista del diritto, quando le proprietà sono d'accordo nessun altro può interferire.

    I problemi sono essenzialmente di ordine pratico e possono riguardare urbanistica, fiscalità comunale e catasto.

    Molti altri ti sapranno dare risposte più complete, ma in generale non vedo problemi sotto l'aspetto urbanistico, che prescinde dall'intestazione degli immobili a cui si applica.

    Invece ci possono essere difficoltà (ma assolutamente non divieti o impedimenti) per mettere nella corretta relazione Catasto e Comune riguardo agli aspetti fiscali.
    Per il Catasto restano teoricamente distinte parti gravate da diritti differenti, e la correlazione funzionale dovrebbe essere individuata con apposite annotazioni. Il condizionale l'ho messo perché in alcune province mi risulta che nel passato si usava sistemare queste situazioni introducendo un elemento ufficialmente sconosciuto al Catasto: la Parte. In tal modo si identificava un'Unità Immobiliare, oltre che con i tradizionali Comune, Foglio, Mappale e Subalterno, anche con le sue diverse Parti.
    Il secondo motivo per cui ho ritenuto necessario il condizionale, è che in alcuni comuni della tua provincia vige il sistema Tavolare, o del Libro Fondiario. E in questo caso non ho precisa idea di come funzionino esattamente le cose.

    Una volta riusciti ad accatastare il tutto nel modo più rispondente alla realtà dei fatti, sarà poi necessario interloquire con il Comune per gli aspetti fiscali locali: i vantaggi per la prima casa sono legati all'intestazione dell'immobile in relazione a chi lo occupa!

    Dunque mi sembra che sia un po' un'avventura, ma niente affatto impossibile da affrontare se pensiamo ai vantaggi logistici dell'accorpamento.

    Leonardo
     
  3. castro

    castro Nuovo Iscritto

    a milano non si possono accorpare due immobili con intestazioni diverse, cioè non possono essere fusi in un'unica scheda catastale se non intestati alla medesima maniera
     
  4. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    La fusione di 2 appartamenti intestat a 2 diversi soggetti sarà possibile di fatto non di diritto.
     
  5. Leometra

    Leometra Nuovo Iscritto

    Perfetto, Castro.
    Volevo proprio dire che non è possibile fondere in un'unica scheda catastale immobili con intestazioni diverse.
    Ma per lungo tempo in altri Uffici era stata "inventata" la Parte, come dicevo sopra. Dunque non posso escludere che in qualche caso sopravviva pur se illegittimamente.

    Non è invece impossibile presentare due schede distinte, ma annotando che formano una sola Unità Immobiliare di fatto e anche di diritto.
    Naturalmente, Raflomb, la situazione di fatto non muta i diritti reali sull'immobile e sulle singole parti che lo formano, ma il diritto urbanistico di costituire una sola Unità Immobiliare con parti gravate da diritti reali differenti non può essere intaccato: non mi risulta alcun PRG o PSC che dir si voglia che possa permettersi di imporre atti notarili a chi vuole utilizzare parti diverse con unica destinazione!

    Il modo di formalizzare la condizione in Catasto può variare da Ufficio a Ufficio, e ribadisco che nel Tavolare potrebbe essere diverso per principio. Ma è comunque possibile, e questo diritto deve essere garantito per non provocare sperequazioni fra immobili identici in situazioni censuarie diverse.

    Leonardo
     
  6. moni66

    moni66 Nuovo Iscritto

  7. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    RISPOSTA PER JHONBEST: Unire due unità immobiliari è possibile anche se di più proprietari, basta una comunicazione al comune una D.I.A. e l'autorizzazione del condominio da una assemblea qualificata, progetto di staticità fatto da un tecnico abilitato, e non cambia ne le schede catastali ne i subalterni rimane tutto come prima ad eccezione di una scala di comunicazione comunicante. adimecasabergamo
     
  8. Leometra

    Leometra Nuovo Iscritto

    Scusa, Adimecasa, non capisco perché chiedere l'autorizzazione al condominio, al quale sono certo tenuto a garantire la tutela delle condizioni statiche originarie, ma senza che mi risulti l'obbligo di sottopormi al vincolo che può derivare dalle paturnie di un'assemblea...

    Per quanto concerne il Catasto, pur se è possibile non presentare nuove planimetrie e "farla franca", per procedere a regola d'arte si dovrebbe fare come suggerito da Moni66 nel post che ha segnalato sopra.

    Oltre alla specifica menzione del collegamento in ciascuna delle nuove planimetrie, rilevo che la superficie catastale dovrebbe risultare ridotta della proiezione della scala su uno dei due piani.

    Leonardo
     

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