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  1. tuonoblu

    tuonoblu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve

    Nel mio condominio, ho due unità immobiliari attigue ma distinte e separate , poichè sta maturando l'idea di renderli comunicanti per accorpare le due unità immobiliari e ingrandire gli spazi e stanze, volevo chiedere, al fine di ridurre il carico di tasse in termine di IMU, visto che in quel caso diventerebbe unica abitazione e abitazione principale come posso fare?
    Grazie per le risposte
     
  2. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Devi rivolgerti a un tecnico che presenti le pratiche urbanistiche e catastali per ottenere la fusione delle due unità immobiliari.
    Tenendo presente però che il rendere comunicanti due unità separate non implica che quelle due unità vengono fuse. Per essere fuse devono perdere i caratteri di indipendenza. Pertanto il "risultato", per esempio, non deve avere due cucine, due zone giorno, due zone notte, ecc. e soprattutto non avere due ingressi indipendenti.
    Una volta accertato che la fusione è realizzabile, occorrerà avvertire l'amministratore del condominio. Se l’intervento comporterà anche modifiche visibili dall’esterno, come l’eliminazione di un ingresso o la trasformazione di un serramento (per esempio da finestra a portafinestra o viceversa) è necessaria l'autorizzazione dell'assemblea. Al termine dei lavori, sarà necessario un aggiornamento dei millesimi di proprietà di tutto il condominio.
     
    Ultima modifica: 15 Febbraio 2014
  3. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    @Tuono bleu. Io non ho la competenza di Nemesis e quindi questo mio intervento è di pura e semplice testimonianza per aver già vissuto il tuo problema. La mia seconda figlia al 5° piano (ultimo) senza ascensore in un palazzo con dieci
    alloggi tutti classificati in classe 2 unificò il suo
    con quello attiguo, idem per le due soffitte ristrutturate a unica mansarda accessibile con una scala interna. Il tutto con la progettazione
    di una architetto. A lavori ultimati,l'architetto
    riclassificò al Catasto portando la classe 2 a 3.
    Tempo 3 mesi, quest'altra vorace struttura, degna mano destra di quell'altra maggiore....ci comunicò il passaggio da classe 3 a 5...col risultato che il valore catastale risultava essere
    ben maggiore di quello commerciale autenticato
    (430.000 euro contro 305.000...!!!). Mi ci vollero
    6 mesi di tempestosi incontri con i vari geometri
    che mi gridavano in faccia: E' congruo..E' congruo!!!. Alla fine ricevuto dal direttore generale della struttura Ing..s..... riuscii a riottenere il riallinamento sulla classe 3. Quindi fai attenzione e calcola bene se ti conviene
    fare l'accorpamento. Mia figlia nel frattempo si
    è quasi pentita e non si esclude un ritorno alle origini. Naturalmente solo con il ripristino del divisorio. Quiproquo.
     
  4. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sono d'accordo con QPQ. Se non esiste una reale necessità di ingrandire l'ambiente a disposizione, non conviene mai spendere delle ingenti somme per evitare qualche centinaio di euro in più di tasse. Le tasse vanno e vengono ed essendo già al massimo in questo periodo c'è anche qualche possibilità che vengano riviste. Inoltre avere due unità immobiliari distinte significa avere un valore commerciale superiore a quello di un'unica unità a parità di superficie complessiva. E' più facile vendere o dare in locazione un alloggio piccolo piuttosto che uno molto grande. La rendita finanziaria è più elevata, per mq., nello small size.
     
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  5. tuonoblu

    tuonoblu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    infatti, stavo valutando proprio questo, circa la fattibilità e la convenienza.
    Volevo chiedere, qualora optassi per renderli comunicanti lasciando tutto così come è senza fare alcun tipo di variazione e rivisitazione al catasto e quant altro, semplicemente rimovendo un tramezzo e creando una porta di comunicazione e all'occorrenza prontamente ripristinabile.
    Alla fine risulterebbe che utilizzo due appartamenti di mia proprietà.
    E' fattibile?
    A che problema andrei incontro?
    +++++++
     
    Ultima modifica di un moderatore: 16 Febbraio 2014
  6. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ti rispondo dal punto di vista fiscale, non mi intendo di problematiche edilizie, regolamenti comunali, etc.
    Fiscalmente avresti due rendite e pertanto due abitazioni, di cui una "abitazione principale" e l'altra seconda abitazione. Se le utilizzi entrambe, ti conviene fissare la residenza anagrafica e domicilio abituale, e dichiararlo al Comune, in quella con la rendita più elevata, per avere più agevolazioni e per pagare meno imposte. Bisognerebbe comunque fare un calcolo di convenienza, soprattutto per la Tasi e la Tari, quando i Comuni decideranno le aliquote, le tariffe, ed i criteri di applicazione.
     
  7. tuonoblu

    tuonoblu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Infatti era proprio quello che intendevo valutare,
    comunque credo che in termine di TARES poichè la variabile che fa lievitare il tributo è la superficie, sia che se decidessi di unificare le due unità immobiliari sia se decidessi di utilizzarle separatamente l'una come abitazione principale e l'altra come secondaria, il tributo rimarebbe invariato.
    Invece, quello su cui punterei è la TASI o ex IMU, che diventando abitazione principale non pagarei come seconda casa.
    Quindi le soluzioni sarebbero, lasciare tutto così e utilizzarla "abusivamente comunicante" o imbarcarsi in una via crucis fatta di autorizzazioni, aggiornamenti, architetti, comune e catasto,
    risultato spendere un sacco di quattrini.
     
  8. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La prima ipotesi è più fattibile. Di abitazioni "perfette" penso che ne esistano poche in Italia.
     
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  9. tuonoblu

    tuonoblu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    :ok:
     
  10. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Quindi in un fabbricato possono esistere immobili con classi differenti. Mi domando: in base a quali parametri si determina la classe di un immobile? Grazie.
     
  11. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    basta presentare una piccola modifica di ampliamento che l'uffico del territorio, ti cambia la classe, e non c'è più verso di farlo ritornare, neanche con ricorsi vari
     
  12. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ci sarà un motivo per cambiare la classe. No?
     
  13. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    l'unico motivo è incamerare e nient'altro
     
  14. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Se unendo i due appartamenti si superano i 240 mq, ti rifilano la rendita di una casa di lusso tipo A1 e di sicuro l'ex IMU la dovresti pagare ancora in quanto per le case di lusso abitazioni principali non è mai stata abolita.....Saluti.
     
  15. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Penso che la caratterizzazione di una u.i. non sia affidata all'arbitrio di un impiegato del catasto, ma sia la conseguenza di un'attenta analisi oggettiva dei parametri dell'u.i. stessa. Per cui un immobile A2 non può essere definito A3 da un altro impiegato, una classe 3 è 3 per chiunque esamini l'immobile, etc.
     

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