Uso esclusivo di parte degli spazi comuni

[infante]

Salve a tutti,

a febbraio ho acquistato un'immobile, una porzione di quadrifamiliare, e sull'atto di acquisto e' scritto che godo dell'uso esclusivo di uno spazio comune. Questa cosa vale per me e per un altro proprietario, ma non e' riportata sull'atto dei proprietari delle altre due porzioni.

Per aiutrarvi a capire meglio la "geografia" della questione, lo spazio in questione e' la parte terminale del viale sul quale affacciano i 4 garages (due a dx e due a sx che si fronteggiano), il viale e' largo circa 7 metri e lo spazio a disposizione e' lungo circa 6 (una station wagon ci sta molto comoda). Di questi 42 mq abbiamo l'uso esclusivo io ed il mio dirimpettaio, ciascuno per meta' dello spazio. La parte iniziale di questo viale affaccia su strada ed e' chiusa col cancello elettrico, mentre quella finale e' chiusa da un muro di contenimento in cemento armato alto circa 3 metri. Non ci sono strisce per terra.

Il regolamento condominiale non e' stato ancora consegnato, ma il costruttore, a voce, ribadisce che solo io ed il mio dirimpettaio abbiamo diritto a parcheggiare le auto nel viale, e solamente nello spazio a noi riservato. Questa cosa non viene accettata di buon grado dagli altri due proprietari che lamentano il fatto che loro non sono stati informati di questo privilegio che non e' riportato sui loro atti di acquisto. C'e' pure da dire che su tutti i rogiti c'e' chiaramente scritto che gli acquirenti si impegnano "a priori" ad accettare in toto il regolamento condominiale che verra' consegnato. Il costruttore dice che in questo regolamento sara' ben chiaro l'uso esclusivo di quella parte ed io spero che cio' sia sufficiente a tacitare le lagnanze dei vicini.

Voi che ne pensate?
Grazie!!

 

[Alessia Buschi]

Il regolamento di condominio è l'insieme delle regole che disciplinano la vita interna del condominio, quando è redatto dal costruttore (come in questo caso) si definisce contrattuale ed è richiamato e/o allegato in ogni singolo rogito (anche se non è materialemte allegato, ma solo citato sull'atto d'acquisto).
Cass.Civ. 03.07.2003 n. 10523:
Sono vincolanti per gli acquirenti delle singole unità immobiliari, le clausole del regolamento di condominio di natura contrattuale, quindi anche quelle clausole concernenti limitazioni ai poteri ed alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di proprietà esclusiva.
Non è necessario che l’atto di acquisto dell’immobile riporti per esteso il regolamento condominiale, ma è sufficiente che venga in esso richiamato di modo che le sue clausole rientrino per perfectam relationem nel contenuto dei singoli contratti d’acquisto. Inoltre, una volta menzionato il regolamento in suddetti contratti, nel caso di specie all’esame della Corte, è indifferente – per la S.C. – che il regolamento stesso sia stato trascritto o meno nei registri immobiliari; infatti con la sottoscrizione del contratto contenente richiami al regolamento, il contraente-acquirente dimostra di essere a conoscenza del regolamento stesso e di accettarne il contenuto. Riconoscendo efficacia vincolante al regolamento contrattuale non trascritto, integrante il testo del contratto d’acquisto dell’immobile, la giurisprudenza sopperisce all’inerzia del legislatore. Infatti il registro di cui al c.d. degli artt. 1129 IV comma e 1138 III comma c.c. e specificato dall’art. 71 disp.att. c.c., è rimasto inattuato.
Nelle intenzioni del legislatore, invece, la trascrizione, cui è finalizzato il menzionato registro.

Cass.Civ. 03.07.2003 n. 10523
Giurisprudenza Contraria: Cass. 26.01.1998 n. 714 in Foro It. 1999, I,217

 

[infante]

Ti ringrazio del commento.
Non riesco pero' a capire se il fatto che l'uso esclusivo di quella porzione di parti comuni non sia riportato sull'atto di tutti possa ledere in qualche modo il diritto che mi e' stato "venduto".

 

[Alessia Buschi]

Il regolamento di natura contrattuale può contenere, in aggiunta alle norme meramente regolamentari, dei patti impositivi di limitazioni più o meno ampie ai poteri e alle facoltà spettanti ai condòmini sulle parti dell’edificio di loro esclusiva proprietà, come il divieto di sopraelevare, quello di dare alle singole unità immobiliari una o più delle destinazioni possibili o l’obbligo di preservare la loro originaria e normale destinazione per l’utilità generale dell’intero edificio. Limitazioni di questo tipo configurano, secondo una consolidata giurisprudenza, dei veri e propri oneri reali opponibili, se trascritti, a qualsiasi terzo acquirente. In via eccezionale il regolamento di natura contrattuale può anche prevedere speciali vantaggi nell’uso delle parti comuni o speciali esoneri dalle spese a favore di uno o più condòmini.
Le norme regolamentari costitutive di pesi o vantaggi per le proprietà esclusive diventano, in quanto richiamatevi al momento della stipula, parte integrante ed effettiva degli atti di trasferimento della proprietà e traggono, perciò, la loro forza vincolante dalla volontà delle parti contraenti, le quali, dichiarando di accettarle, si vincolano contrattualmente alla loro osservanza.
Questo si è verificato in quanto sui rogiti degli altri comproprietari, non è riportato l'uso del viale.

Comunque fate in modo di chiarirla bene con il costruttore.
Gli altri due proprietari dove parcheggerebbero?

 

[infante]

Ogni porzione ha il suo garage, solo io ed il mio diripettaio abbiamo questo "posto auto" interno. Gli altri, in teoria, dovrebbero parcheggiare su strada. C'e' pure da dire che gli altri due proprietari, quelli senza posto auto, hanno modificato il loro garage (non so se regolarmente o meno, ma non credo sia affar mio) uno eliminandolo del tutto adibendolo a sala hobby e l'altra riducendolo di molto a vantaggio di un altro ambiente adiacente.
In realta' il viale sugli altri rogiti e' riportato come "uso comune spazio di manovra", genericamente, mentre sul mio e quello del dirimpettaio c'e' scritto che la parte finale e' di nostro "uso esclusivo" e la cosa e' evidenziata anche sulle planimetrie allegate all'atto.

 

[Alessia Buschi]

Quindi se non ho capito male, ognuno di voi ha 1 garage a testa, 2 hanno in più il posto auto scoperto all'interno del viale, mentre gli altri due il viale lo possono accedere solo per fare manovra dentro e fuori i loro garage.
La cosa a mio parere è lecita.

 

[infante]

E' esattamente cosi', hai centrato in pieno la situazione
Grazie del parere espresso e del conforto