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  1. hybris2

    hybris2 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti, sono il proprietario di un appartamento acquistato quasi 4 anni fa, al momento sto utilizzando una delle due cantine nel seminterrato che al momento dell'acquisto mi è stata presentata come parte dell'appartamento (con la buona fede sia dell'agenzia che dei vecchi proprietari che hanno ancora l'appartamento al piano di sotto e di questa seconda cantina, inoltre anche per la disposizione delle stesse è più comodo per entrambi l'attuale utilizzo). Ho scoperto solo dopo aver firmato l'atto dal notaio che le proprietà delle due cantine sono invertite e di questa cosa i vecchi proprietari non ne sono a conoscenza.

    È possible una usucapione della stessa dopo 20 anni? come posso dimostrare che l'ho utilizzata? visti i non più buoni rapporti che ci sono tra di noi (per altri motivi) purtroppo non è possibile accordarci in maniera amichevole.

    Grazie in anticipo.
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    L'usucapione necessita di 20 anni di possesso ininterrotto e pubblico (palese)...tu sei proprietario solo da 4 anni.
     
  3. hybris2

    hybris2 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    ma se volessimo fare un cambio di proprietà dato che sarebbe comunque consensuale esistono modi per non andare da un notaio, con le relative spese.....?
     
  4. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ora ti contraddici....prima dici che non siete più in buoni rapporti, che vorresti usucapire (azione tutt'altro che propedeutica alla "pace") ...ora vorresti sapere se fosse possibile un cambio "consensuale" ma senza notaio.

    No.
    Lo "scambio" di proprietà per essere "valido" deve essere fatto con atto pubblico e registrato da un Notaio.
     
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  5. Savepac

    Savepac Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Al momento dell'acquisto di un appartamento e relative pertinenze, il venditore proprietario dovrebbe essere in possesso di una pianta dell'immobile. Quindi è lui responsabile di ciò che è accaduto ed è lui che deve accollarsi le spese di perfezionamento dell'atto.
    La cantina ha una sua partitella catastale? Se si, a maggior ragione al momento dell'atto di compravendita doveva potersi verificare l'appartenenza ad uno dei due appartamenti.
    Dica, perciò, a chi ha venduto, che è tenuto a rettificare a sue spese l'atto notarile.
     
  6. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    se le cantine sono correttament eidentificate e "scambiate", potreste scambiarle di nuovo, costerebbe solo il trasloco
     
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  7. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ha spiegato che l'attuale uso è congeniale ...ma la proprietà catastale invertita.

    Se fanno solo trasloco aggiusterebbero la posizione (che rispecchierebbe quanto registato al catasto)... ma si creerebbero fastidi nell'uso.
    Presumibile sia stato un errore nel citare la corretta particella della cantina nell'ato di vendita.
    Ma questo è un errore che risale a 4 anni fà...e che non può essere addebitabile al solo venditore visto che al compratore sono state "declamate" quali erano le parti che acquistava al momento del Rogito.
     
    Ultima modifica: 17 Dicembre 2015
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  8. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    ok, aloora non resta che l'atto pubblico di permuta
     
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  9. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Giustamente, l'usucapione si ha con il possesso ininterrotto pubblico ed incontestato. Soprattutto gli anni del possesso vengono cumulati a quelli dei precedenti possessori, venditori.
    Posto che l'errore sia imputabile al venditore che sebbene non intestato avrebbe dovuto, o procedere alla rettifica del suo atto d'acquisto, o permutare con il possessore della cantina intestata a lui. Allo stato l'unica soluzione sarebbe quella di fare l'atto di permuta o trasferirli ciascuno su quello intestato.
    Fare riconoscere l'usucapione, probabilmente, costerà di più che fare la permuta.
    Altrimenti ciascuno stia sul suo e quando sarà il momento di stipulare un altro atto potrà trasferire quello usucapito.
     
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  10. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Questo solo qualora tu acquisti una proprietà da chi non ne è effettivamente proprietario.
    Nel caso esposto Hybris ha acquistato da chi effettivamente era proprietario...ergo l'eventuale "conteggio" partirebbe da 4 anni fa.
    Solo che sarebbe assurdo dichiarare l'usucapione visto che poi la controparte farebbe altrettanto (stanno "possedendo" l'omologa e dirimpettaia cantina).
     
  11. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Secondo me la cosa migliore da fare è quella di "rettificare" eventuali errori commessi in rogito o se possibile, permutare le due cantine.
    Ciò che pare inutile fare oggi può rivelarsi foriero di grossi problemi il giorno in cui, uno dei due proprietario, per gli imprevedibili eventi della vita, dovesse avere un'impellente necessità di "vendere" la sua proprietà. Ergo... meglio prima che dopo.
     
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  12. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se l'acquisto avviene direttamente dal proprietario, non occorre usucapire. Mentre se il vecchio possessore, non proprietario, vende l'immobile anche se con dati errati, l'immobile in oggetto cumula gli anni di possesso con quelli del venditore. Il diritto si acquisisce se hybris2 possiede 4 anni ed il venditore più di 16.
     
  13. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    come sei venuta a sapere dell'errore, di solito le cantine non sono accatastate separatamente e non portano nessuna particella ne subalterno
     
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  14. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Io mi limito a restare nella spiegazione data inizialmente dal proponente:
    I vecchi proprietari sono ancora nell'edificio occupando l'altra unità al piano superiore (e la cantina sbagliata).
    Immagino una bivilla o condominio verticale minimo dove esisteva un unico proprietario di entrambe le unità.
     
  15. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Io capisco che i venditori sono ancora proprietari dell'appartamento al piano inferiore e dell'altra cantina, che probabilmente è intestata ad altri. Per cui la vendita dell'appartamento gli è stata fatta dai proprietari che gli hanno ceduto la cantina posseduta con gli identificativi di quell'altra.
     
  16. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    a quanto mi risulta è capitato in altre occasioni che si scambino tra proprietari le cantine, basta che uno dei due inizi ad usarne una, ritenendo in buona fede che sia la sua, chi arriva dopo, in buona fede sempre, ritiene che la sua sia l'altra e così fino a quando ci si accorge dell'errore, come è avvenuto in questo caso addirittura chi ha comprato non si è curato di vedere quale fosse la sua cantina ma ha preso quella che gli è stato detto verbalmente fosse la sua. Oggi ci si accorge e il problema è risolvibile o scambiandosi le cantine con un atto di permuta o traslocando ognuno nella proria (quella vera), un'altra soluzione è quella di stare così, di usare di comune accordo ognuno la cantina dell'altro, coscienti che se un giorno dovesse avvenire un trasferimento ad altri proprietari di una o dell'altra proprietà, sarà necesario risolvere
     
  17. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    L'ultima parte contraddice la prima....se sono proprietari sono anche intestatari.
    Ciò premesso non vi sono elementi nella descrizione per ipotizzare il "probabilmente".
    Vista la latitanza di Hybris...direi di tralascaire le disqusizioni ipotetiche.
     
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