Usucapione

[Luisella11]

Salve a tutti.Sono.alla ricerca di un.immobile con.giardino.Ho.trovato.un.immobile molto.funzionale alle.mie esigenze:il giardino cui.si accede da casa e gia'recintato non e 'di proprieta esclusiva dell appartamento ( e ' condominiale)ma dagli.anni.80,anno.in.cui.compro.l attuale venditore,e.stato in uso esclusivamente a lui.Non e stata fatta mai.domanda di usucapione.Io mi sposto dalla mia abitazione di proprieta proprio per questo giardino: l.'agenzia dice che se contattassi l amministratrice I tempi diverrebbero.biblici ecc. Se la domanda la facesse l ancora attuale proprietario ci.sarebbero.speranze che ne venga riconosciuta la retroattivita?

 

[User_29045]

L'usucapione non necessita obbligatoriamente di trascrizione e si intende perfezionata qualora l'usucapente abbia utilizzato il bene immobile (il giardino) con possesso continuativo ininterrotto per almeno 20 anni, con animus possidendi, ossia comportandosi come se fosse il proprietario del giardino, prestandovi le relative cure, e così via, senza mai consentire accesso ad altri, come se il giardino fosse di sua esclusiva proprietà.
Ora, una vendita potrebbe senz'altro includere il giardino che si può considerare usucapito (ma il giardino va descritto minuziosamente nel rogito dichiarandone il possesso continuato e ininterrotto dal venditore, con animus possidendi, dal 1980), ma ciò di cui non hai la certezza e' che non sia mai giunta una raccomandata di diffida atta ad interrompere l'usucapione. Di questo ne avrai certezza solo quando sarai proprietaria.
E' chiaro che il venditore non ti dice nulla perché è interessato a vendere.
Tutto ciò che puoi fare per cautelarti è menzionare accuratamente il giardino nel rogito notarile, descrivendolo come usucapito e facendo dichiarare alla parte venditrice che ne ha fatto uso esclusivo dal 1980 ad oggi con animus possidendi, avendone cura a sue esclusive spese.
Qualora la venditrice dichiarasse il falso nel rogito, dovrai citarla in giudizio chiedendo risarcimento danni (non avresti acquistato senza giardino) e restituzione di una parte di quanto da te pagato (che comprendeva anche il giardino).
E' fondamentale che, nel testo del rogito notarile, il giardino venga descritto come usucapito dalla venditrice, perché tale documento ti servirà come opposizione verso terzi e verso l'Amministratore che magari chiederà l'accesso al giardino, ben sapendo di non averne diritto causa usucapione.

 

[Luisella11]

L'usucapione non necessita obbligatoriamente di trascrizione e si intende perfezionata qualora l'usucapente abbia utilizzato il bene immobile (il giardino) con possesso continuativo ininterrotto per almeno 20 anni, con animus possidendi, ossia comportandosi come se fosse il proprietario del giardino, prestandovi le relative cure, e così via, senza mai consentire accesso ad altri, come se il giardino fosse di sua esclusiva proprietà.
Ora, una vendita potrebbe senz'altro includere il giardino che si può considerare usucapito (ma il giardino va descritto minuziosamente nel rogito dichiarandone il possesso continuato e ininterrotto dal venditore, con animus possidendi, dal 1980), ma ciò di cui non hai la certezza e' che non sia mai giunta una raccomandata di diffida atta ad interrompere l'usucapione. Di questo ne avrai certezza solo quando sarai proprietaria.
E' chiaro che il venditore non ti dice nulla perché è interessato a vendere.
Tutto ciò che puoi fare per cautelarti è menzionare accuratamente il giardino nel rogito notarile, descrivendolo come usucapito e facendo dichiarare alla parte venditrice che ne ha fatto uso esclusivo dal 1980 ad oggi con animus possidendi, avendone cura a sue esclusive spese.

Grazie mille...l 'agenzia immobiliare con cui negozio mi.ha gia detto.che nel.rogito.il.giardino.non sara menzionato...loro vendono.esclusivamente.l appartamento.Il giardino.tra l altro e in.condizioni.di degrado e io naturalmente ripristinerei un.buono stato da sola cosi come se l ex proprietario dovesse sostenere spese per dichiarare l usucapione...al piano.terra di questo edificio ci.sono.3 proprietari di abitazioni.che hanno.recintato la porzione del loro.giardino...io,a parte che ho.avuto.in.passato.gravi.problemi.con.un.vicino con problemi.psichici,sono molto.sospettosa....

 

[User_29045]

nel.rogito.il.giardino.non sara menzionato

Ciò non va bene. Se non viene menzionato, è perché la venditrice sa di avere qualcosa da nascondere. Io non mi sentirei tranquillo, se la venditrice non se la sente di dichiarare per iscritto il possesso continuato e ininterrotto per 20 anni consecutivi.

 

[User_29045]

Se la domanda la facesse l ancora attuale proprietario ci.sarebbero.speranze che ne venga riconosciuta la retroattivita?

Sarebbe opportuno che l'attuale proprietario facesse trascrivere l'usucapione a sue spese registrando il giardino come bene a lui intestato.
Diversamente, potresti ereditare un bel problema, paghi un appartamento con giardino e magari ti ritrovi con un appartamento e un giardino condominiale.

 

[Luisella11]

Ciò non va bene. Se non viene menzionato, è perché la venditrice sa di avere qualcosa da nascondere. Io non mi sentirei tranquillo, se la venditrice non se la sente di dichiarare per iscritto il possesso continuato e ininterrotto per 20 anni consecutivi.

Lei rafforza I.miei dubbi tenuto conto che l appartamento e sceso di.15000 euro nell arco di qlche mese

 

[User_29045]

Sentiamo anche altri pareri.

 

[Nemesis]

non hai la certezza e' che non sia mai giunta una raccomandata di diffida atta ad interrompere l'usucapione

Non è certamente una raccomandata di diffida che può interrompere l'usucapione, dato che si può esercitare il possesso anche in aperto contrasto con la volontà del titolare del corrispondente diritto reale.
L'efficacia interruttiva del possesso si ha solamente con atti che comportino, per il possessore, la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa, oppure con atti giudiziali diretti a ottenere "ope iudicis" la privazione del possesso nei confronti del possessore usucapente, come la notifica dell'atto di citazione con il quale venga richiesta la materiale consegna di tutti i beni immobili in ordine ai quali si vanti un diritto dominicale.

 

[Franci63]

il giardino cui.si accede da casa e gia'recintato non e 'di proprieta esclusiva dell appartamento ( e ' condominiale)ma dagli.anni.80,anno.in.cui.compro.l attuale venditore,e.stato in uso esclusivamente a lui.

Mi pare una situazione normale; quando ci sono appartamenti al pianoterra, spesso il giardino antistante è di proprietà condominiale, ma in uso esclusivo al proprietario dell’appartamento.
Onestamente non capisco la preoccupazione.
Ti venderà l’appartamento, e userai il giardino.
Se vuoi un giardino di proprietà, cerca una casa singola.

 

[User_29045]

ma in uso esclusivo al proprietario dell’appartamento.

La postante ha detto che il giardino non verrà in alcun modo menzionato nel rogito. Altro che "uso esclusivo al proprietario dell'appartamento"!