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  1. ensiro

    ensiro Membro Attivo

    Una mia cara vecchia conoscente (99 anni) ha donato anni fa il suo appartamento, nuda proprietà, ad una nipote riservandosi l'usufrutto . Dato che la signora è ospite di un ricovero, aveva concordato con la nipote, a fronte della cessione della nuda proprietà, un canone di affitto, così da poter fronteggiare la retta dell'istituto. Purtroppo però, a parte il rogito, di questo accordo non esiste nessun scritto. Ora improvvisamente la nipote ha deciso di ridurre il canone a suo piacimento, mettendo così in difficoltà la mia conoscente per il pagamento della retta. Volevo quindi chiedere: è possibile che la signora decida di vendere/donare l'usufrutto ad altre persone, così da poter far pressione con la nipote per mantenere gli impegni presi? Data l'età l'usufrutto non varrebbe molto (10%) ma potrebbe fare da spauracchio alla nuda proprietà. Ulteriore domanda: chi ha la nuda proprietà ha la prelazione per l'acquisto dell'usufrutto, perché in questo caso cambia tutto?
    Grazie a chi vorrà rispondermi.
     
  2. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Quando si possiede il diritto di usufrutto di un immobile, esistono una serie di diritti garantite dal Codice Civile. Innanzitutto l’usufruttuario può affittare, cedere o mettere una ipoteca sull’immobile, in quanto è in pieno possesso del bene in questione.
    Non esiste alcun diritto di prelazione del nudo proprietario.
    Se non è stata inserita specifica clausola nel contratto.
    C'è solo l'obbligo di notificare la cessione al proprietario, ex art. 980 c.c.
     
  3. uragano

    uragano Membro Attivo

    Professionista
    vendere l'usufrutto,affittare si ! ipotecare no. non e' proprietario dell'immobile.se una banca ipotecasse l'immobile e Lei muore a chi chiederebbe di pagare ?.con la morte dell'usufruttuario cade il diritto,e il nudo proprietario ne entra in possesso.pertanto se non esisteva ipoteca all'atto di acquisto non paga nulla.sarebbe troppo bello altrimenti, vendo la nuda proprieta':innocente: e poi ipoteco l'immobile per il suo valore.cosi incasso due volte.:^^:
     
  4. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    questa è una scatola cinese!!. Di solito chi vende la nuda proprietà di un appartamento riservandosi l'usufrutto è perché poi ci rimane dentro nell'appartamento medesimo. In questo caso mi sembra di aver capito che il nudo proprietario abita nella casa di sua proprietà e paga l'affitto all' usufruttuario.
    Non credo che si possa vendere l'usufrutto in questo caso. In quanto il prezzo che ha determinato la vendita della nuda proprietà è in funzione dell'età del venditore.
     
  5. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Dispositivo dell'art. 2814 Codice Civile
    FontiCodice CivileLIBRO SESTO - DELLA TUTELA DEI DIRITTITitolo III - Della responsabilità patrimoniale, delle cause di prelazione e della conservazione della garanzia patrimoniale (Artt. 2740-2906)Capo IV - Delle ipotecheSezione I - Disposizioni generali
    Le ipoteche costituite sull'usufrutto [2810 n. 2] si estinguono col cessare di questo [979, 1014]. Tuttavia, se la cessazione si verifica per rinunzia o per abuso da parte dell'usufruttuario [1015] ovvero per acquisto della nuda proprietà da parte del medesimo [1014 n. 2], l'ipoteca perdura fino a che non si verifichi l'evento che avrebbe altrimenti prodotto l'estinzione dell'usufrutto (1).
    Se la nuda proprietà è gravata da ipoteca, questa, avvenendo l'estinzione dell'usufrutto [979,1014], si estende alla piena proprietà [1815]. Ma nei casi in cui, secondo la disposizione del comma precedente, perdura l'ipoteca costituita sull'usufrutto, l'estensione non pregiudica il credito garantito con l'ipoteca stessa (2).

    Note
    (1) L'ipoteca si estingue, quindi, per cessazione dell'usufrutto a seguito di morte dell'usufruttuario, scadenza del termine convenzionale, prescrizione estintiva[v. 2934] dell'usufrutto, avverarsi della condizione risolutiva [v. 1353], ma non anche nel caso di cessazione dell'usufrutto per rinunzia o abuso dell'usufruttuario o per acquisto della nuda proprietà da parte dello stesso. La norma, dunque, distingue tra cause, per così dire, «naturali» di estinzione dell'usufrutto che comportano l'estinzione immediata dell'ipoteca, e cause che dipendono dalla volontà dell'usufruttuario che, invece, non segnano la fine dell'ipoteca: non sembrerebbe giusto, difatti, in questa ultima ipotesi, far dipendere la permanenza dell'ipoteca dalla volontà del debitore.

    (2) Nel caso di contemporanea insistenza di diverse ipoteche, l'una sulla nuda proprietà, l'altra sull'usufrutto, il titolare dell'ipoteca sulla nuda proprietà può espropriare l'intero bene, detraendo dalla somma ricavata quella corrispondente al valore dell'usufrutto; non è però ammesso l'inverso.

    La proprietaria ha donato l'abitazione tenendosi l'usufrutto.
    L'abitazione è stata affittata a terzi.
    Il nudo proprietario, non autorizzato ha pattuito col locatore un canone inferiore, il quale non basta per pagare la retta della casa di riposo.
     
  6. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Rileggere. L'abitazione donata è stata locata alla stessa nipote donataria!
     
  7. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Il nudo proprietario non può affittare l'immobile perché non ne ha titolo.
    Quindi c'é sempre qualcosa che non va.
     
  8. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Hai ragione Nemesis.

    Il nudo proprietario era conduttore, per accordi presi precedentemente.
     
  9. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Sempre più scatola cinese il nudo proprietario che è anche conduttore che sub affitta!!!!
     
  10. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    No, la vicenda è diversa, per come l'ho intesa io, e spiegata dall'OP:
    Una signora, oramai quasi centenaria ha donato alla nipote il suo appartamento tenendosi l'usufrutto, per una cifra X mensile, necessaria a pagare la retta della casa di riposo. La nipote occupante l'appartamento ha ridotto la cifra X a suo piacimento.
    Quì sorge il dilemma: l'usufruttuaria (centenaria) può cedere, affittare il suo usufrutto?
    Ho risposto: sì.
    Però, che riconoscenza da parte della nipote!!!
     
  11. maria55

    maria55 Membro Attivo

    Professionista
    In presenza di una signora quasi centenaria, forse con poche capacità di gestire i suoi diritti, e di una nipote, direi indegna, io chiederei la tutela all'autorità Giudiziaria.
     
  12. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Si sta facendo un pò di confusione. L'usufrutto non si può cedere nè affittare. L'appartamento è a piena disposizione dell'usufruttuaria che lo può affittare, non l'usufrutto, l'appartamento!, La nonna può denunciare la nipote perchè non le paga quanto dovuto. E se non si comporta bene potrebbe anche per "irriconoscenza" toglierle la donazione.
     
  13. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Art. 980.
    Cessione dell'usufrutto.


    L'usufruttuario può cedere il proprio diritto per un certo tempo o per tutta la sua durata, se ciò non è vietato dal titolo costitutivo.

    La cessione deve essere notificata al proprietario; finché non sia stata notificata, l'usufruttuario è solidalmente obbligato con il cessionario verso il proprietario.
     
  14. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    hai ragione: pensavo che bastasse il fatto che l'usufruttuario, godendo appieno i frutti del suo bene, potesse disporre, come effettivamente è, a piacimento del suo bene. Che non ci fosse bisogno di cedere l'usufrutto, ma semplicemente il bene. Si impara sempre. Possiamo a questo punto anche approfondire l'articolo in questione riportando anche una nota di legge: (1) Si noti che l'usufruttuario non può cedere in via temporanea il proprio diritto al nudo proprietario,giacché ciò determina la scomparsa dell'usufrutto per consolidazione [v. 1014].
     
  15. ensiro

    ensiro Membro Attivo

    Forse ho contribuito a fare un po' di confusione. Comunque JERRY 48 ha centrato perfettamente il problema, quindi mi pare di dedurre in conclusione che l'usufruttuaria può comportarsi come vuole con il suo diritto.
    Grazie a tutti per i contributi!!!
     
  16. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    l'usufruttuaria ha la piena e totale disponibilità vita natural durante del bene di cui ha l'usufrutto. E' confermato.
     
  17. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Detta così sembrerebbe che abbia gli stessi diritti del proprietario. Cosa che evidentemente non è. Ha il diritto di usare la cosa oggetto dell'usufrutto (ma con la diligenza del buon padre di famiglia), fare suoi i frutti naturali e civili, concederla in locazione e costituirvi un'ipoteca.
    Ha il diritto di conseguire il possesso della cosa oggetto del diritto, ma solamente se prima fa l'inventario dei beni e presta idonea garanzia al proprietario. Può cedere il suo diritto, ma solo se il titolo costitutivo non glielo vieti.
    Ma non può vendere la cosa e non può mutarne la destinazione economica.
    Solamente se nell'atto costitutivo non sia stato stabilito un termine (che quindi è convenzionale). Se sia stato costituito in favore di una persona giuridica non può avere una durata superiore a trenta anni.
     
  18. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Va bene sì, sono giuste puntualizzazioni. Io volevo, in questo caso, fare capire che la signora 99enne ha una libertà di manovra totale. "quasi totale" specifica Nemesis. Quasi quasi per indegnità io le farei levare la nuda proprietà. Potrebbe.
     

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