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  1. franco61

    franco61 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    sono al mio primo forum,propongo un quesito particolare:
    mio fratello aveva un usufrutto su un immobile dato in affitto senza regolare contratto , ma con la cessione di fabbricato come ospite ed una scrittura privata dove si confermva il pagamento della caparra e della prima mensilità.
    Subentrando adesso il titolare della nuda propietà cosa succede?
    La caparra ricevuta da mio fratello rimane valida e da considerarsi acquisita anche dal propietario?
    oppure la devono restituire gli eredi ?
    Se ci sono pendenze ante/decesso non risolte sull'immobile tipo spese condominio e ICI od altro
    chi ne risponde il propietario o gli eredi?

    Grazie in anticipo scusate l'inesperienza
     
  2. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    In una situazione così strana (Perché non avete registrato il contratto? Solo per non pagare le tasse?), mi viene da dire che la caparra la deve restituire CHI CE L'HA! :) La cessione di fabbricato è nulla perché è deceduta una delle due parti (l'usufruttuario). Il nudo proprietario ha l'obbligo di andare all'Agenzia delle Entrate e di fare la cosiddetta RIUNIONE DI USUFRUTTO (a pagamento: costa poco!), in modo da diventare proprietario per 1000/1000 (o per 1/1 che dir si voglia, insomma proprietario dell'INTERO). Il "proprietario per 1/1" dovrà quindi stipulare una nuova cessione di fabbricato a favore del locatario, e farsi rilasciare una nuova caparra e la prima mensilità, come se fossimo ripartiti daccapo, possibilmente REGISTRANDO IL CONTRATTO.
     
  3. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    >La caparra ricevuta da mio fratello rimane valida e da considerarsi acquisita anche dal proprietario?
    >oppure la devono restituire gli eredi?

    Secondo me chi ha ereditato i soldi di tuo fratello dovrà restituire la caparra, banalmente. Tuo fratello l'ha ricevuta, tuo fratello è venuto a mancare, tuo fratello ha nominato qualcuno erede di tutti i suoi soldi, e tra questi soldi c'è la caparra, e da questi soldi va dunque restituita la caparra.

    >Se ci sono pendenze ante/decesso non risolte sull'immobile tipo spese condominio e ICI od altro
    >chi ne risponde il propietario o gli eredi?

    L'ICI (ora IMU) la paga SEMPRE IL PROPRIETARIO oppure L'USUFRUTTUARIO (mai il nudo proprietario!), quindi le relative SANZIONI PER MANCATO PAGAMENTO ICI sarebbero potute giungere a tuo fratello, ed ora giungeranno al nudo proprietario + usufruttuario = proprietario per 1/1, che non so chi sia.

    Le spese condominiali doveva pagarle chi stava dentro l'appartamento, il locatario.
    La tassa dei rifiuti doveva pagarla chi stava dentro l'appartamento, sempre il locatario.
     
  4. franco61

    franco61 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    innanizitutto grazie a Possesore

    se ho capito bene quindi:

    la caparra devono restuirla gli eredi

    e se ad esempio nel 2009 non è stata pagata l'ICI e/o il condominio (visto che se non paga il locatore deve pagare il propietario) ne risponderà il nudo propietario e non gli eredi

    giusto?
     
  5. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il nudo proprietario, visto che ormai è purtroppo deceduto l'usufruttuario, non è più un nudo proprietario, perché se si reca all'Agenzia delle Entrate e fa la RIUNIONE DI USUFRUTTO a pagamento (costa poco), diventa PIENO PROPRIETARIO, ossia riunisce in sé l'usufrutto e la nuda proprietà.

    L'ICI e il condominio per gli anni pregressi, poiché "seguono l'immobile", verranno chiesti a chi detiene il titolo di proprietà piena o usufrutto sull'immobile, ma mai al nudo proprietario.

    Il nudo proprietario, torno a ripetere, è comunque costretto a diventare pieno proprietario perché l'usufruttuario è deceduto, e quindi si impone una RIUNIONE DI USUFRUTTO che si può perfezionare solo recandosi all'Agenzia delle Entrate con un CERTIFICATO DI MORTE dell'usufruttuario, e pagando un piccolo balzello a titolo di perfezionamento pratica, massimo un centinaio d'euro se non vado errato.
     
  6. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Ciao franco61
    La riunione di usufrutto avviene con il decesso dell'usufruttuario ed il diritto si ricongiunge al nudo proprietario mediante la presentazione di voltura all'Agenzia del Territorio che ha un costo di € 100,00 circa.

    Le spese di manutenzione ordinaria, imposte e quant'altro per mantenere il bene in efficienza sono a carico dell'usufruttuario così come previsto dagli articoli 1004 e 1008 del Cod. Civ. da questo per rappresentazione degli eredi alla successione in morte dell'usufruttuario gli eventuali debiti sono a carico degli eredi, in questo caso gli eredi non sapendo se i debiti sono maggiori dei guadagni possono accettare la successione con il beneficio d'inventario così come previsto dall'art. 470 del Cod.Civ.

    Se l'usufruttuaio aveva pattuito che le spese di condominio, e quant'altro fossero a carico del locatario allora devi richederne il pagamento in virtù dell'accordo privato stipulato ma senza in questo caso avere i documenti in regola per eventuali azioni legali.

    Il nudo proprietario ora divenuto pieno proprietario può a sua scelta non riconoscere l'accordo oppure riconoscerlo ed a mio avviso regolarizzarlo e chiedere agli eredi il pagamento della caparra a garanzia e quant'altro dall'accordo precedente.

    Non so se sono stato abbastana chiaro in caso non esitare a chiedere informazioni.
    Questo è quanto posso suggerirti che comunque di già aveva fatto anche possessore.
    Ciao salves
     
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  7. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Il nudo proprietario subentra nel rapporto di locazione di fatto instaurato dall'ex usufruttuario, dal che ne consegue che l'attuale conduttore potrà far valere nei suoi confronti la documentazione probatoria della caparra, e non solo, potà anche recarsi all'agenzia dell'entrate e registrare il contratto a nero ottenendo tutti quei benefici che la legge prevede: canone pari al triplo della rendita catastale - contratto 4 + 4.
    E', pertanto, auspicabile, nell'interesse dell'ex nudo proprietario regolarizzare a mezzo nuovo contratto.
     
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  8. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Franco61 parla di scrittura privata e senza regolare contratto, a quanto mi ricordo una scrittura privata ed un contratto non regolarizzato legalmente ha valore soltanto tra chi lo ha stipulato senza avere valore giuridico verso terzi quindi se l'ex niudo proprietario lo accetta bene altrimenti può non accettare la situazione non so se questo mio ricordo è errato.
     
  9. franco61

    franco61 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    le risposte di Possessore e Salves riguardo ad eventuali debiti pregressi sembrano in contraddizione,
    calcolando che il nudo propietario farà sicuramente la RIUNIONE DI USUFRUTTO, per Possessore sarà lui a dover pagare l'ICI DEL 2009 non pagata ( ribadisco è solo un esempio di possibile debito) mentre Salves propende per il pagamento da parte degli eredi, chi ha ragione?
    tanto per complicare il quadro:e se l'ex nudo propietario non fà la RIUNIONE DI USUFRUTTO?
    chiudo approfittando dello spunto segnalato da salves: essendoci i presupposti per non fare la successione (attivo ereditario non superiore a 25823 come indicato dal sito dell'agenzia delle entrate) per evitare sorprese e scoprire debiti superiori ai guadagni sarebe meglio farla come suggerito con il beneficio d'inventario
    oppure ci sono altre forme per esprimere questo diritto?
    Di nuovo grazie a tuti ma argomenti del genere nascondo 1000 sfaccettature e chi non è particolarmente esperto( come me) ha più difficoltà a recepirli nel giusto modo.
     
  10. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non so, io penso che l'ICI (ora IMU) "segua l'immobile", e quindi anche l'ICI pregressa e non pagata verrà chiesta a chi detiene il diritto di "proprietà per 1/1" sull'immobile. Spero a questo punto che salves ci dia delucidazioni in merito, la mia è una INTUIZIONE.

    Lo scenario per il quale "non venga fatta la riunione di usufrutto" mi sembra fuori dalla realtà, quando c'è un de cuius di mezzo, non ha senso fare finta che non ci sia e lasciare la nuda proprietà separata dall'usufrutto! Tra l'altro prima o poi tutti i nodi vengono al pettine, penso che la "riunione di usufrutto" sia un atto dovuto, anche perché non si può chiedere l'ICI a un de cuius! E quindi l'agenzia delle Entrate comincia a indagare, e alla fine arriva al nudo proprietario, scopre che c'è stato un decesso e che il nudo proprietario ha fatto finta di niente, e patatrac.
     
  11. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Nel caso citato da possessore (ICI) regressa fatto realmente accaduto al mio comune, lo stesso ha mandato avviso di accertamento ICI non pagata a tutti gli eredi del de cuius con il totale dell'importo ad ogni uno, dopo gli eredi recandosi all'ufficio tributi hanno fatto annullare gli avvisi in più e pagato uno dividendo in quote uguali l'importo.
    I tributi sono sempre a carico di chi li deve pagare ed automaticamente trasferibili agli aventi diritto come prevede lanormativa in materia di successione.
    Se poi il nudo proprietario è uno degli eredi del de cuius sta a questi pagare lui o richiedere agli altri la quota parte.
    Il fatto di non procedere alla riunione di usifrutto al solo scopo di eludere la ricezione di accertamenti è solo un fatto puramente cartolare in quanto la legislazione prevede che sia un dovere dichiarare l'avvenuta variazione entro un certo lasso di tempo dalla morte del de cuius, quindi eventuali oneri a carico del nudo proprietario dopo il decesso dell'usufruttuario e che non procede alla riunione dell'usufrutto sono sempre a carico di questi.
     
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