Utilizzo locale comune con attrezzi da palestra

[User_53687]

Buongiorno a tutti,

sono nuovo del Forum e vorrei aprire una discussione su quanto segue.

nel nostro condominio, al piano terra, affacciato sul giardino condominiale è presente un locale comune di 87 mq, così, descritto nel Rogito: Categoria C/2 – Classe 8 – Rendita Catastale 310,03 – locale deposito). In fase di acquisto, il regolamento condominiale stipulato dal costruttore e firmato dalla prima acquirente riporta quale destinazione: deposito biciclette e carrozzine. Non tutti hanno il regolamento condominiale allegato al rogito, né si trova traccia della sua approvazione in sede di assemblea condominiale, tenuto conto che la prima risale a gennaio 2009.
Per anni, in una zona del locale comune (circa 10/15 mq), lungo un lato corto perimetrale sono stati ammassati materiali di vario genere (assi, trabattelli, cavalletti, mattoni, etc.), probabilmente lasciati dagli operai del costruttore. Nel corso degli anni, poi, c’è chi ci ha depositato un letto, tavoli, tavole per studi d’architettura.
Ai primi di ottobre, dopo aver sgomberato la zona, ripulita e lustrata a lucido, ho acquistato personalmente una macchina multifunzione ed una panca con bilanciere e pesi. Due condomini, poi, hanno aggiunto una cyclette ed un vogatore. Preciso che, sin dall’inizio, è stato chiarito che tutti i condòmini avrebbero potuto utilizzarle.
Il 24 ottobre u.s. si è tenuta l’assemblea condominiale e, pur in possesso della maggioranza semplice, l’amministratore, a seguito delle rimostranze della minoranza, ha posto le seguenti osservazioni:

1) Regolamento condominiale previsto per deposito biciclette e carrozzine (comunque non presenti) e, quindi, trattasi di cambio di destinazione d’uso per cui ci vuole la maggioranza dei 4/5 dei partecipanti al condominio;
2) Responsabilità penale dell’amministratore se qualcuno dovesse farsi male nell’utilizzo improprio

Dal loro canto i condòmini sfavorevoli hanno posto le seguenti osservazioni:

1) Mancanza di Autorizzazioni all’ASL
2) Responsabilità del condominio in caso di infortuni

Chiedo pareri in merito.
Grazie per l’attenzione

p.s. allego immagini dalle quali si vede chiaramente che il locale continuerà ad essere usato per alloggiare le biciclette e nessun intralcio è in essere

 

[Luigi Criscuolo]

Preciso che, sin dall’inizio, è stato chiarito che tutti i condòmini avrebbero potuto utilizzarle.

è proprio qui l'inghippo. Lasciare usare attrezzi ginnici di proprietà singola ad estranei, senza che ci sia un controllo, può essere causa di contenziosi in caso di infortuni (strappi lesioni spinali ecc.ecc..) che difficilmente sono coperte da clausole assicurative condominiali . Inoltre il luogo essendo un deposito (C2) non è idoneo a far soggiornare delle persone.

 

[User_53687]

è proprio qui l'inghippo. Lasciare usare attrezzi ginnici di proprietà singola ad estranei, senza che ci sia un controllo, può essere causa di contenziosi in caso di infortuni (strappi lesioni spinali ecc.ecc..) che difficilmente sono coperte da clausole assicurative condominiali . Inoltre il luogo essendo un deposito (C2) non è idoneo a far soggiornare delle persone.

Eppure quando proposi il progetto all'amministratore mi disse di tener presente che tutti avrebbero diritto ad usare gli attrezzi. Per quanto riguarda l'idoneità ad ospitare persone credo che le immagini dimostrino ampiamente condizioni di spazio, luminosità ed arieggiamento. In passato quando i rapporti tra tutti erano più distesi il locale veniva utilizzato per cene e/o pranzi conviviali. La ringrazio per l'intervento ed il suggerimento.

 

[Franci63]

Temo che, pur essendo un'ottima idea, abbiate agito con leggerezza,complice l'amministratore.
Se il locale è accatastato come deposito (anche se dalle foto si capisce che sarebbe adatto come "palestra", arieggiato e luminoso,con uscite sull'esterno ) ,non è possibile la permanenza di persone.
E per variare ufficialmente la destinazione d'uso, oltre all'approvazione dei 4/5 dei millesimi condominiali che riguarda il condominio nei rapporti interni, dovreste fare anche una variazione "formale" .
Altrimenti quello che dice la minoranza ,purtroppo, è corretto ;responsabilità del condominio (di tutti ) se capita un incidente .
Certo le rimostranze (pur legittime) paiono un po' pretestuose,dato che anche le bici, potenzialmente, sono pericolose, se qualcuno si fa male spostandone una.

Eppure quando proposi il progetto all'amministratore mi disse di tener presente che tutti avrebbero diritto ad usare gli attrezzi.

Questo mi sembra sbagliato:non credo che le bici presenti siano a disposizione di tutti,e nemmeno è previsto il "passeggino condominiale".Quindi perché le macchine avrebbero dovuto diventare di uso comune ?
Forse dovreste invece impedire l'uso ai non proprietari delle macchine,e usarle solo voi a vostro rischio e pericolo.
Mi pare che in un locale deposito per biciclette (dove peraltro si vedono sedie varie ,tavolo e forse altro ) un paio di macchine per sport non siano fuori luogo.
Ma sono sicura che qualcuno si lamenterebbe ugualmente, sono comunque situazioni al limite del lecito (condominialmente parlando).

 

[User_53687]

Temo che, pur essendo un'ottima idea, abbiate agito con leggerezza,complice l'amministratore.
Se il locale è accatastato come deposito (anche se dalle foto si capisce che sarebbe adatto come "palestra", arieggiato e luminoso,con uscite sull'esterno ) ,non è possibile la permanenza di persone.
E per variare ufficialmente la destinazione d'uso, oltre all'approvazione dei 4/5 dei millesimi condominiali che riguarda il condominio nei rapporti interni, dovreste fare anche una variazione "formale" .
Altrimenti quello che dice la minoranza ,purtroppo, è corretto ;responsabilità del condominio (di tutti ) se capita un incidente .
Certo le rimostranze (pur legittime) paiono un po' pretestuose,dato che anche le bici, potenzialmente, sono pericolose, se qualcuno si fa male spostandone una.

Questo mi sembra sbagliato:non credo che le bici presenti siano a disposizione di tutti,e nemmeno è previsto il "passeggino condominiale".Quindi perché le macchine avrebbero dovuto diventare di uso comune ?
Forse dovreste invece impedire l'uso ai non proprietari delle macchine,e usarle solo voi a vostro rischio e pericolo.
Mi pare che in un locale deposito per biciclette (dove peraltro si vedono sedie varie ,tavolo e forse altro ) un paio di macchine per sport non siano fuori luogo.
Ma sono sicura che qualcuno si lamenterebbe ugualmente, sono comunque situazioni al limite del lecito (condominialmente parlando).

Concordo con la sua analisi. Sicuramente c'è stata leggerezza da parte del sottoscritto, forte comunque del parere favorevole della maggioranza dei condòmini anche dei non utilizzatori i quali, quando proposi lo sgombero della zona "discarica" (mi spiace non aver scattato foto a testimonianza della situazione pregressa), apprezzarono molto l'idea. L'amministratore in un primo momento aveva palesato l'ipotesi che in assemblea, trattandosi di una regolamentazione degli spazi comuni, sarebbe stata sufficiente una maggioranza semplice. Il giorno dell'assemblea, invece, ha innalzato i due ostacoli: cambio di destinazione d'uso, quindi con maggioranza proibitiva (800 millesimi non riesco a raggiungerli) e responsabilità penale. Non replicai, perché non sono abituato a farlo se non sono preparato su qualsiasi argomento. Da allora mi sono documentato per ribaltare la situazione sfavorevole.
Sul primo punto credo che non possa trovare applicazione l'art. 1117 ter del codice civile che, successivamente alla riforma del condominio, disciplina le modificazioni della destinazione di uso delle parti comuni intese come un'alterazione della entità sostanziale o il radicale mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano utilizzate per fini diversi da quelli precedenti. La norma, credo, sia attuabile per soddisfare esigenze di interesse condominiale (per esempio, si stabilisce che non vanno più depositate le biciclette ma la sala viene allestita per una diversa funzionalità e/o data in affitto a terzi). Non credo che determini una modificazione d'uso l'aggiunta di una funzione a quella originaria, come nel mio/nostro caso. Aver messo quattro attrezzi, al posto del degrado che c'era in precedenza, potrebbe (il condizionale è d'obbligo non essendo esperto in materia) essere inteso come un mutamento o semplice modifica della destinazione d'uso in quanto non è stata soppressa la destinazione originaria (tutti continueranno a prendere e riporre la propria bici senza problemi e senza intralcio alcuno. Giustamente una condòmina ha fatto presente che lei continua benissimo a prendere al mattino e rimettere a posto la sera la propria bicicletta che utilizza ogni giorno per andare e tornare dal lavoro). In tal caso la norma di riferimento dovrebbe essere l'art. 1120 c.c. che disciplina le innovazioni le quali mirano al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni senza, però, mai rendere le parti comuni del condominio inservibili all'uso o al godimento anche di uno solo condòmino. In tal caso, e sarebbe il mio/nostro caso, è sufficiente la maggioranza semplice degli intervenuti in assemblea con almeno i 500/1000 del condominio, quella che il 24/10 scorso avevo ampiamente.
Resta in piedi il discorso responsabilità penale, che comunque il condominio e l'amministratore avevano anche prima quando la zona era occupata da ogni tipo di materiale (si pensi ad un minore che per gioco fosse salito su un'asse di legno posta in equilibrio precario su due cavalletti e si fosse tirato dietro il pesante peso sbattendo, magari, la testa sui mattoni accatastati a terra). Penso che una volta regolamentato l'utilizzo della zona con gli attrezzi e messa in sicurezza la zona stessa (ho proposto all'amministratore che mi sarei fatto carico di delimitarla con quelle transenne di plastica rimovibili tipiche della sicurezza stradale, di acquistare una cassapanca con lucchetto dove riporre pesi e bilanciere al termine dell'attività fisica. Tutte proposte bocciate) non possa essere richiamata alcuna responsabilità penale che è sempre contraddistinta da comportamenti dell'amministratore di carattere commissivo e/o omissivo, non ravvisando, post regolamentazione, nessuna delle due peculiarità.
E' indubbio che gli attrezzi (comunque perfettamente a norma come dalle schede messe a disposizione nel locale) vengono utilizzati a rischio e pericolo degli acquirenti. E' stato assecondato l'utilizzo da parte di tutti per evitare che contestassero un interesse individuale e non collettivo, anche se la norma (art. 1102 c.c.) prevede che ciascun partecipante al condominio può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso", dove per "pari uso" la giurisprudenza non intende un utilizzo completamente uguale e contemporaneo, bensì intende la facoltà di poter utilizzare la cosa nel modo più intenso possibile.
Grazie Franci63 per il suo apprezzato intervento.

 

[Franci63]

Resta da considerare la destinazione urbanistica/catastale del locale. Essendo "deposito" ,nemmeno l'unanimità dei condomini potrebbe rendere la permanenza di persone accettabile,senza variazione "ufficiale".

 

[User_53687]

Resta da considerare la destinazione urbanistica/catastale del locale. Essendo "deposito" ,nemmeno l'unanimità dei condomini potrebbe rendere la permanenza di persone accettabile,senza variazione "ufficiale".

Indubbiamente la sua è un'osservazione indiscutibile. Sicuramente la questione non sarebbe stata affrontata in maniera così capillare se si fosse cavalcato il buon senso da parte di tutti, proponenti e contrari. Fino a qualche tempo fa il locale era utilizzato per periodiche tavolate dove ognuno portava qualcosa da casa e nel porticato, dove affaccia la portafinestra, veniva allestito un bel barbecue, ovviamente c'era sempre qualcuno pronto a storcere il naso (gli stessi contrari alla palestra). Pensi anche quando nelle giornate primaverili una mamma con i suoi 4 figli invitata amiche con i rispettiva prole ed organizzava merende allietando l'atmosfera.
Il locale è accatastato come deposito, è provvisto di caldaia e ci sono ben 5 aperture che permettono l'accesso al giardino condominiale. Stiamo utilizzando gli attrezzi da un mese, in media per non più di 2 ore la sera, mai con la presenza contemporanea di tre persone e senza invitare amici e/o parenti da fuori. Per il momento abbiamo concordato per poterli utilizzare fino alla canonica assemblea di febbraio dell'anno prossimo, per poi valutare il da farsi. Per questo vorrei presentarmi meglio preparato rispetto a quanto lo fossi il 24 ottobre scorso (tra l'altro ricorrevano anche i 100 anni della disfatta di Caporetto e avrei dovuto tenerlo bene a mente).
D'altronde se non ci fossero 1000 millesimi di buon senso non esisterebbero le liti condominiali.
Grazie ancora per le sue utili osservazioni.