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  1. lurag

    lurag Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buona sera a tutti!
    Volevo informarvi che esiste attualmente
    una valida alternativa all'affitto col contratto 4+4,
    si tratta della possibilità di affittare con la modalità degli affitti
    brevi. Questa tipologia di affitto permette di ridurre al minimo il
    rischio di insolvenza anche se implica una gestione più macchinosa.
    Sono a vostra disposizione per ulteriori approfondimenti ed informazione.
     
  2. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Puoi specificare a quale norma di legge ti riferisci ? Forse ai contratti di locazione ad uso transitorio (Art. 5 Legge 431/98) ? Se è quella ... questo forum è pieno di discussioni in merito, c'è proprio una letteratura.
     
    A Dalam piace questo elemento.
  3. lurag

    lurag Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    No, si tratta di un contratto libero, al di fuori della 431/98, che può essere stipulato anche per una sola notte.
    Si tratta di un mercato relativamente nuovo in Italia che permette
    di avere dei buoni risultati sopratutto nelle grandi città.
     
  4. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Dunque regolato da quale altra norma di legge?
     
  5. Dalam

    Dalam Membro Attivo

    Professionista

    Se è al di fuori della legge 431/98 e non citi dentro a quale legge si trova .... beh ... a casa mia si chiama " contratto fuori legge " ....

    A questo punto potrei dire che sono a tua disposizione per ulteriori approfondimenti su come:
    1. Affittare un immobile e non pagare le tasse.
    2. Parcheggiare fuori dagli spazi consentiti e passare con il semaforo rosso.
    3. Farti consegnare i soldi allo sportello bancario senza garanzie e senza obbligo di restituzione. ;)
     
  6. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Anch'io sarei interessato.
     
  7. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    :stretta_di_mano::birra:Ti ho scritto privatamente se dai una risposta sul forum, che vedo un buon interesse sarebbe meglio ciao
     
  8. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Contratto "libero" anche per una sola notte ?
    Se è una valida alternativa al contratto 4 + 4 non si pone il problema di una sola notte quanto piuttosto di una locazione di due o tre anni.
    In che contesto normativo si inquadra questo nuovo tipo di contratto ?
     
  9. lurag

    lurag Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Scusate, mi correggo, è un contratto che in parte va al di fuori della legge 431/98,
    come indica anche l'articolo in questo link:
    http://www.espertorisponde.ilsole24...i-contratto-sempre-forma-scritta:20120521.php
    Comunque vi confermo che è una modalità che si sta sviluppando molto nelle grandi città italiane e che nel mondo di anno in anno sta sottraendo fette di mercato all'hotellerie.
    Io personalmente, dopo una brutta esperienza col 4+4, ho deciso di affittare i miei appartamenti in questo modo e sono molto soddisfatto anche se è molto più laborioso in termini di gestione del turn over degli inquilini.
     
  10. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Lurag, ci vorrebbe un contratto tipico, per queste locazioni, noi che lavoriamo non sul turistico a cosa servono
     
  11. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Leggiti bene questo passo ...
    "... a livello civilistico, la durata delle locazioni turistiche sarebbe del tutto svincolata da limiti. Tuttavia, tali locazioni sono per definizione stagionali o perlomeno periodiche. Quindi, il proprietario, se intende evitare che l'inquilino si stabilisca nell'immobile in pianta stabile, affermando che in realtà gli è stato affittato come residenza principale, dovrà curare che la durata del contratto sia limitata, ed eviterà rinnovi automatici che prolunghino per anni la permanenza del conduttore. Per lo stesso motivo non è opportuno prevedere aggiornamenti periodici del canone stesso, anche se non vietati dalla legge.
    Nell'accertamento se quello della locazione turistica è un contratto simulato, per evitare i vincoli di durata di quattro anni, più altri quattro di rinnovo automatico, il giudice si baserà su fatti oggettivi: dove di fatto risiede il conduttore (al di là del dato anagrafico), dove lavora o studia, da quanto si protrae la locazione, se la località ha effettivamente pregi turistici, se l'inquilino ha ristrutturato a sue spese l'immobile, se paga regolarmente le spese condominiali, e via elencando.
    "

    Un contratto ad uso turistico, che in base all'Art. 53 Dlgs. 79 del 23/05/2011 è soggetto solo alle norme del Codice Civile, non può certo essere una valida alternativa a un contratto ad uso abitativo regolato dalla Legge 431/98 quando il conduttore debba stabilire lì la propria residenza o soggiornarvi per motivi di studio o lavoro ecc., casi che rappresentano la maggior parte delle situazioni.
    Inoltre sfido chiunque a dichiarare che una periferia di una grande città è una località turistica ... nessun giudice in caso di controversia darebbe ragione al locatore.
    Dopodiché ... si può tentare di fare come te, però il tutto funziona finché un inquilino non ti pianta la rogna e non chiede al giudice di trasformare il contratto in un 4 + 4 in quanto trattasi di una simulazione di uso turistico. A questo punto te lo tieni volente o nolente per 4 + 4 anni.
     
  12. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    e poi fammi capire se hai trovato una mela marcia non tutte lo sono, in questi tempi trovare un buon locatario che conserva il bene locato e paga quasi puntualmente, bisogna tenerselo stretto e caro ciao
     
  13. ensiro

    ensiro Membro Attivo

    Sarei anch'io interessato visto che l'Agenzia per le Entrate non mi permette neanche per un box di fare un contratto annuale. D'altro canto sono anche a conoscenza che qualcuno fa contratti annuali per affitto appartamenti ammobiliati per seconde case con contratti annuali rinnovabili. Come è possibile??
     
  14. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il fatto che qualcuno stipuli certi contratti "anomali" non significa che siano legali.
    L'Agenzia delle Entrate non può impedirti di fare un contratto annuale per un box, scherziamo ?
     
  15. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    io registro contratti per box da anni con contratti annuali, e sono della tua stessa provincia
     
  16. Dalam

    Dalam Membro Attivo

    Professionista
    ... quindi in sintesi abbiamo scoperto l'acqua calda : nelle città turistiche si possono fare contratti turistici.
    Ma questo si sa da sempre.
    E anche nelle zone turistiche questo tipo di contratti non è esente da rischio contestazioni. Nelle grandi città ( es. Torino, dove vivo ed opero ) non sono certo un'alternativa valida alle altre tipologie contrattuali ...

    @ ensiro: all'agenzia delle entrate si sentono le cose più incredibili ... ma escluderei che possano rifiutare la registrazione di un contratto annuale per un box. Non ha senso ed appare poco credibile ....
     
  17. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Abbiamo proprio scoperto l'acqua calda !
    Nelle "grandi città" è chiaro che se affitto una mansardina in Piazza di Spagna a Roma per un mese è plausibile che io faccia un contratto ad uso turistico, oppure in centro a Firenze o sul Canal Grande a Venezia, ma se affitto un mini in un condominio in Viale Zara a Milano per sei mesi ... dubito che si possa ritenere un "affitto turistico".
    Dopodiché, come già detto, nei contratti si può scrivere ciò che si vuole.
    All'Agenzia delle Entrate, quando si va a registrare, non entrano nel merito della conformità del contratto alle leggi sulle locazioni, ma controllano solo la durata, il corrispettivo pattuito e l'imposta eventualmente versata.
    Tanto più che il contratto si può registrare telematicamente e l'Agenzia manco lo vede.
    Pertanto, anche se il contratto contiene patti contrari alla legge sulle locazioni, si può stipulare e registrare e tutto fila liscio fino a quando non sorge un problema.
    A questo punto l'inquilino, che come si sa è la parte più tutelata, si rivolge al SUNIA, oppure a un avvocato, oppure al giudice e tutti i patti non validi o i patti simulati sono nodi che vengono al pettine a sfavore del proprietario.
    Anche avviare una procedura di sfratto con un contratto del genere è un rischio, in quanto l'inquilino può opporsi in mille modi invocando l'invalidità di questi patti.[DOUBLEPOST=1384368523,1384368323][/DOUBLEPOST]
    Direi anch'io. Nel software che l'Agenzia stessa fornisce (Contratti di Locazione - Registrazione e Pagamenti successivi) viene fornito proprio un modello di contratto per la locazione di autorimesse che prevede una durata di un anno con tacito rinnovo.
     
    A Dalam piace questo elemento.
  18. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Puoi inviare in allegato il modello di questo tipo di contratto? Grazie.
     
  19. Dalam

    Dalam Membro Attivo

    Professionista
    ... sul web se ne trovano a iosa ... qui è scaricabile un modello in formato word:

    http://www.mediavacanze.com/IT/contratto-affitto-turistico.php

    ovviamente essendo un contratto turistico e di breve durata normalmente tassa rifiuti, spese condominiali, bollette luce e gas, riscaldamento, vanno conteggiati in forma forfettaria o inclusi nel canone di locazione ( che poi è la stessa cosa ... in quanto le spese forfettarie per il fisco sono canone tassabile ... ). Per periodi lunghi le spese potrebbero essere inserite come acconto salvo conguaglio. Ma attenzione: se siamo a Bardonecchia e l'inquilino è una coppia di pensionati benestanti che affittano per un anno la casa-vacanze e risiedono stabilmente in altra città ... va tutto liscio. Se invece - a Milano ... ma anche a Bardonecchia ... è un lavoratore in trasferta, uno studente universitario, o normalissima persona che - anche successivamente - vi trasferisce la residenza ... beh.. ritorniamo al rischio " contestazione contratto " che nelle grandi città potrebbe anche trasformarsi in un rischio " contestazione canone pagato e richiesta restituzione parziale di quanto versato ".

    .... insomma: non è una passeggiata :^^:
     
    Ultima modifica: 13 Novembre 2013
  20. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    A chi e a che cosa hai risposto?
    In questa discussione non si è menzionato solo un tipo di contratto.
    Quando si imparerà a "quotare" correttamente, evitando il cosiddetto "null quoting"?
     

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