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  1. cmatera

    cmatera Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Salve a tutti,

    vorrei chiedere cortesemente il vostro parere su un contratto di locazione in cui figuro come proprietario dell'immobile. L'attuale inquilino mi ha mandato disdetta anticipata per raccomandata a fine dicembre, per cui calcolando i 6 mesi necessari di preavviso dovrebbe lasciare la casa a giugno. Per fortuna mi sono detto, dato che era un po' restio a pagare affitto e spese, anche se alla fine ha saldato comunque tutte le pendenze nei miei confronti, con qualche mese di ritardo. Per me quindi nessun problema a chiudere il contratto in anticipo, dato che mi sembra un inquilino a rischio, ed infatti eravamo d'accordo così.

    Tuttavia tale inquilino qualche giorno fa mi ha chiamato dicendomi che vorrebbe restare ancora qualche mese nella casa che gli ho affittato (andando quindi oltre il mese di giugno) perché non ha ancora trovato un'altra casa in cui trasferirsi nella città in cui lavora adesso. Non mi va di cacciarlo dall'abitazione, perché mi sembra una brava persona, ma la mia paura è che ricominci a non pagare. La mia domanda quindi è: se dovessi accettare di farlo restare oltre giugno, la sua lettera di disdetta perderebbe valore? Quindi avrebbe di nuovo diritto a restare fino alla scadenza naturale del contratto? Oppure potrei mandarlo via in qualsiasi momento facendo valere la lettera di disdetta inviatami a dicembre 2014?

    Grazie e cordiali saluti,
    Carlo
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Sempre difficile dare una risposta "soddisfacente".
    Tutto dipende da come "regolarizzate e verbalizzate" la cosa.
     
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  3. Pitiuso

    Pitiuso Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Aspettando opportuna conferma da legali esperti, credo che pagato l'F23 per interrompere il carico fiscale, poi non sia più possibile ottenere uno sfratto per morosità, che mi dicono più ..... rapido, ma bisogni procedere per ottenere una liberazione tout court, che mi dicono .... se possibile ancor più lenta.
    sarebbe interessante a proposito conoscere esempi di come "regolarizzare e verbalizzare" la cosa
     
  4. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Potrebbe fare al più presto una lettera che annulli la disdetta.
     
  5. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    L'F24 (ex F23) si paga dopo la data di risoluzione, non prima.
     
  6. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    se non è stato pagato f.24 per la risoluzione del contratto, potrebbe continuare ad abitare con il contratto in essere, senza nessun problema per l'ADE, il problema sarà che dovrà inviare altra disdetta per un eventuale rilascio anticipato
     
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  7. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    senza nessun problema per il locatore!
     
  8. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Siccome temi che l'inquilino non sia regolare nei pagamenti, ti suggerisco la seguente strategia che io come proprietaria avevo applicato in un caso analogo.

    Mantieni valida la sua lettera di disdetta e alla scadenza del preavviso (30 giugno) risolvi il contratto all'AdE presentando il mod. RLI. Se non hai optato per la cedolare secca devi anche pagare l'imposta di risoluzione.
    Se dal 1° luglio l'inquilino occupa ancora l'appartamento ti deve pagare l'indennità di occupazione, di importo uguale al canone di locazione. E' importante che tu gli rilasci una ricevuta per "indennità di occupazione ex art. 1591 Codice Civile per il mese di...). Se ricevi il pagamento tramite bonifico con una causale diversa (affitto / canone di locazione) scrivigli che trattieni la somma a titolo di indennità di occupazione.
    Così è evidente l'intenzione reciproca di non continuare il rapporto locativo: la sua intenzione è documentata dalla lettera di disdetta, la tua dal fatto che incassi l'indennità di occupazione e non il canone.
    Se in seguito l'inquilino tarda troppo a rilasciare l'immobile dovrai necessariamente iniziare un'azione legale di sfratto per finita locazione.
    Oppure, se ti ispira nuovamente fiducia e vuoi continuare la locazione con lui, potete stipulare un nuovo contratto.

    Nel mio caso tutto si è risolto pacificamente: dopo tre mesi di "occupazione senza titolo" (nel senso che il contratto era risolto) durante i quali l'inquilino mi ha pagato l'indennità di occupazione, ha lasciato l'appartamento spontaneamente avendo trovato un'altra abitazione.
     
    Ultima modifica: 18 Maggio 2015
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  9. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    l'indennità di occupazione, può essere maggiorata anche del 20%
     
  10. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    In quali casi? Grazie.
     
  11. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Sì, ma io consiglio di non applicare la maggiorazione del 20%, che è prevista al fine di risarcire il "maggior danno".
    Questo "maggior danno" deve essere provato dal proprietario.
    Per esempio deve dimostrare, con prove oggettive, di non aver potuto stipulare un nuovo contratto di locazione ad un canone maggiore nei mesi successivi alla risoluzione del contratto vecchio; per "colpa" dell'ex inquilino che continuava ad occupare l'appartamento.
     
  12. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Il mio avvocato me la fece applicare.
     
  13. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    L'indennità è un ristoro minimo, forfettizzato del danno.
    Se il conduttore corrisponde la maggiorazione del 20% non ha l'obbligo di risarcire il maggior danno.
    La norma che prevede la corresponsione di un canone maggiorato del 20% a titolo di indennità d'occupazione, ha però effetto solo sulle locazioni a uso abitativo e soltanto entro il campo oggettivo di applicazione dei comuni ad alta densità/tensione abitativa come individuati dall'art. 6, comma 1 della legge n. 431/1998.
     
    Ultima modifica: 18 Maggio 2015
  14. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Sarebbe interessante sapere quali furono i motivi che, nel tuo caso, resero applicabile la maggiorazione.
     
  15. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    - locazione a uso abitativo
    - in uno dei comuni individuati dall'art. 1 del D.L. n. 551/1988.
     

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