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  1. RobyPrimo

    RobyPrimo Nuovo Iscritto

    Immagino che non si tratti di una situazione usuale, ma ecco qua.

    A settembre 2010, su richiesta di un mio amico che mi chiede di fare un favore a un suo conoscente che ha bisogno di un alloggio per poco tempo, affitto a quest'ultimo un appratamento per tre mesi, senza registrare il contratto. E già qui ho commesso un errore. Alla fine dell'anno l'inquilino mi chiede se può rimanere per un altro anno. Stipuliamo uno altro cntratto di un anno, senza registrarlo. E questo è il secondo errore. A dicembre 2011 stessa richiesta dell'inquilino. Stavolta stipulo un contratto di quattro anni e lo faccio registrare all'inquilino stesso.

    Ora l'inquiilino decide di non pagare le spese accessorie (l'appartamento è in un condominio) e, alla mia richiesta, mi dice che si recherà all'agenzia delle entrate e chiederà che il contratto che ha registrato sia dichiarato nullo e che venga sostituito con un contratto di quattro anni con canone pari a tre volte il reddito catastale.

    Ora, a prescindere dalla mia dabbenaggine (è vero che ho avuto guai gravissimi con la salute, ma questo non mi giustifica), davvero è possibile annullare un contratto registrato solo perché prima ce n'era uno non registrato?
     
  2. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    secondo me la nullità di un contratto la può dichiarare solo un giudice. Alla Agenzia delle Entratre si possono fare delle comunicazioni di cessazione e/o variazioni del contratto di affitto. Il nuovo contratto dovrebbe essere firmato da tutti i contraenti per accettazione delle clausole e delle eventuali variazioni. Altrimenti tutti gli inquilini possono andare alla AdE, prima registrano un contratto concordato e poi ci ritornano da soli e lo cambiano.
     
  3. Pino Salerno

    Pino Salerno Nuovo Iscritto

    Professionista
    sono della stessa opinione
     
  4. sotera

    sotera Nuovo Iscritto

    anche secondo me. però è anche vero che purtroppo proprio l'art. 3 del DL 23/2011 sta dando origine a tante di questi assurdi casi (vedi la discussione su questo forum) e per di più con il plauso di molte persone!
     
  5. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    SE L'ULTIMO CONTRATTO LO HAI REGISTRATO E NON ci sono vecchi documenti che certificano gli accordi precedenti non devi temere, tutt'al più ti troverai un contratto 4+4
     
  6. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    iIl rischio è proprio quello: che esista una copia dei contratti precedenti in mano all'inquilino ma mai registrati da dove si evinca una data anteriore a quella dell'attuale contratto. L'inquilino potrebbe anche avere delle ulteriori prove, come pagamento in assegni o a mezzo bonifico, bollette intestate, Tarsu, etc.etc.
    Solo il locatore può sapere queste cose. Ci vuole molta cautela.
     
  7. 55a

    55a Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Per una volta credo che l'inquilino furbone abbia sbagliato i suoi conti.
    In base a quanto dici, lui stesso si è presentato a registrare il contratto. Cosi facendo ha sanato la precedente situazione manifestando la sua volontà di procedere ad una nuova pattuizione.
    Anche se si autoriduce il canone e registra un nuovo contratto successivamente, questo contratto avrà solo la sua firma. Io credo che in caso di giudizio verrà dichiarato moroso, altrimenti sarebbe un controsenso.
     
  8. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Sen'altro vero, ma dubito che ci sia la possibilità di annullare un regolare contratto, regolarmente registrato e già in vigore, sulla base di precedenti scritture private.
    Il contratto attuale è pienamente valido.

    Se le scritture precedenti finiscono all'AdE partirà sicuramente un accertamento fiscale (tanto per il locatore quanto per il conduttore) e multe salatissime, ma dubito che venga annullato il contratto in essere.
    In materia, tuttavia, non sono un esperto, quindi non si prendano le mie parole per oro colato!
     
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  9. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    I contratti precedenti, essendo stati di durata superiore ai 30 giorni e non essendo stati registrati, in base all'art. 1 comma 346 della legge 30 dicembre 2004 n. 311, recante Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato, (ovvero la legge finanziaria per l’anno 2005) sono da considerarsi nulli.
    "... i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati".
    Pertanto, se l'inquilino ha registrato l'ultimo contratto nei termini si è dato la zappa sui piedi in quanto esso è l'unico contratto valido sul quale, eventualmente, egli possa accampare le sue pretese.
    Quali pretese non lo so ... se è un contratto di 4 + 4 anni soggetto alla disciplina dell'art. 2 della Legge 431/98 non credo certo che possa rifiutarsi di pagare le spese condominiali, pena lo sfratto per morosità.
     
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