Valore Immobile da ristrutturare

[jspoint]

Salve, vorrei che qualcuno mi aiutasse a capire come calcolare il valore di un immobile da ristrutturare, il caso é questo:
Si é deciso di dividere la villetta di famiglia dove attualmente vivo con i genitori in 2 unità abitative, il piano di sotto rimarrebbe ai genitori e il piano di sopra lo acquisterei con regolare compravendita direttamente dai genitori.
Che valore può essere attribuito a questo immobile, considerato che:
1.il piano misura poco meno di 90mq commerciabili (compreso 1 balcone conteggiato al 50%) diviso in 3 camere, 2 servizi e 1 ripostiglio
2.la villetta é stata costruita 35 anni fa
3.devo accollarmi le spese di una pesante ristrutturazione che comprende il completo rifacimento di impianti idraulico e elettrico con allacciamento del gas che ora arriva solo al pianterreno, sostituzione completa di pavimenti ormai datati e creazione di entrata indipendente con prosecuzione della scala verso l'esterno.
Va considerato che ci sono 2 fratelli che vivono già da anni fuori casa e già proprietari di appartamenti acquistati da loro stessi, e che in caso di vendita della casa di famiglia vorrebbero la liquidazione della loro parte.
Ora, prendendo dal sito agenziaterritorio.it un listino del 1° semestre 2010 il valore per mq nel mio comune di Abitazioni civili in stato scadente trovo tra 980 e 1300, mentre in stato normale 1200-1450
Ma si parla sempre di "abitazioni", non va tenuto in conto che ad oggi non si tratta di appartamento finito ma ancora da creare? Che valore va dato secondo voi?

 

[Adriano Giacomelli]

Complimenti, hai già fatto uno studio esaustivo della situazione.
Diciamo che se argomenti, in tale maniera, con i tuoi fratelli, citando le quotazioni del listino Agenzia del territorio, potrai concordare con loro il prezzo giusto. A parere mio, la quotazione 980/1300 si addice ad un immobile bisognoso di opere straordinarie, e di opere necessarie a rendere indipendente la parte superiore.
Se i tuoi fratelli, che per la verità, non centrano nulla, ma sono i tuoi genitori che vendono, convenissero i valori da te messi in campo, tutto fila in armonia, diversamente potrai rivolgerti al libero mercato della tua zona, per acquistare un immobile, come ti piace, e con le finiture che meglio vorrai dare o trovare, ai valori che dovrebbero essere gli stessi del listino dell'Agenzia del territorio.

 

[nuoviorizzonti]

non acquisti "solo" l'appartamento ma anche le pertinenze dell'immobile (giardino ad esempio); una stima corretta è quella di valutare l'immobile nella sua totalità, dividerlo per i mq delle rispettive unità immobiliari e ridurre il risultato finale di un 20% (minor valore per vendita disgiunta);
essendo un fabbricato indipendente non può essere valutato come appartamento

 

[adimecasa]

vedi il listino dei costi di questi immobili a nuovo, calcola quanto spendi a ristrutturarlo a nuovo hai la differenza ciao adimecasa:daccordo:

 

[jspoint]

non acquisti "solo" l'appartamento ma anche le pertinenze dell'immobile (giardino ad esempio); una stima corretta è quella di valutare l'immobile nella sua totalità, dividerlo per i mq delle rispettive unità immobiliari e ridurre il risultato finale di un 20% (minor valore per vendita disgiunta);
essendo un fabbricato indipendente non può essere valutato come appartamento

Scusa ma il giardino e le altre pertinenze mica le acquisto... quelle rimangono in "carico" all'appartemento che verrà creato al piano terra insieme al garage, io avrò una entrata indipendente che mi porta al mio appartamento.
Inoltre mi sembra che hai tralasciato i costi di ristrutturazione ... non ne tieni conto nella valutazione?

Aggiunto dopo 2 minuti :

Complimenti, hai già fatto uno studio esaustivo della situazione.
Diciamo che se argomenti, in tale maniera, con i tuoi fratelli, citando le quotazioni del listino Agenzia del territorio, potrai concordare con loro il prezzo giusto. A parere mio, la quotazione 980/1300 si addice ad un immobile bisognoso di opere straordinarie, e di opere necessarie a rendere indipendente la parte superiore.
Se i tuoi fratelli, che per la verità, non centrano nulla, ma sono i tuoi genitori che vendono, convenissero i valori da te messi in campo, tutto fila in armonia, diversamente potrai rivolgerti al libero mercato della tua zona, per acquistare un immobile, come ti piace, e con le finiture che meglio vorrai dare o trovare, ai valori che dovrebbero essere gli stessi del listino dell'Agenzia del territorio.

Grazie per i complimenti... però la quotazione tra 980 e 1300 é molto vaga, secondo te dovrei farne una media?

Aggiunto dopo 7 minuti :

vedi il listino dei costi di questi immobili a nuovo, calcola quanto spendi a ristrutturarlo a nuovo hai la differenza ciao adimecasa:daccordo:

Questa soluzione in effetti me l'ha suggerita anche un altro geometra con cui ho parlato...
Il problema é che io devo fare l'atto di compravendita prima di fare la ristrutturazione... e non avendo ancora alcun preventivo non ho idea di quanto verrò a spendere... c'é chi mi ha detto all'incirca 700 eur/Mq può essere un costo abbastanza verosimile?

 

[Adriano Giacomelli]

La valutazione di 980/1300 è una forchetta di valori, dove il buon senso ti deve aiutare a posizionarti. Tanto più malandato e poco appetibile è il bene, tanto più il valore tenderà a 980 € /mq.

 

[tovrm]

Tieni anche conto che al piano superiore non può essere dato lo stesso valore per metro quadro del piano terra. Quest'ultimo vale decisamente di più. A conferma di ciò, puoi chiedere a qualsiasi costruttore. In questo tipo di costruzioni il piano superiore è equiparato ad un sottotetto e tale deve essere il suo valore.

 

[adimecasa]

al piano primo vale un 10% in più del piano terra, per sapere cosa spendi per ristrutturare dipende di tante cose in linea di massima se devi fare un intervento generale puoi arrivare anche dagli 800 ai 1000 euro mq. tutto dipende dalle premesse ciao :daccordo:

 

[Adriano Giacomelli]

Una valutazione per operare un conguaglio con i fratelli, non dovrà tenere conto dei costi di ristrutturazione, che sono un "abito sartoriale" che ognuno si ritaglia. L'analisi deve vertere sui valori di mercato per immobili affini, nelle medesime condizioni e, solo eventualmente stilare una scala di deprezzamento o apprezzamenti in base ad alcune osservazioni oggettive:
A) Il fatto che sono necessarie opere per separarla dalla casa dei genitori, quindi nuove scale o altro, è un deprezzamento.
B) Molto comoda con mezzi pubblici, molto bella, con uno scoperto che si arriva a separare e ad intestare a titolo esclusivo, uno scoperto che permette, sia pur indiviso, di posteggiare, di fare una piscina, o altro.
A e B sono considerazioni che posso far propendere la valutazione verso la parte più bassa della "forchetta" prezzi, o verso l'alto.

 

[tovrm]

al piano primo vale un 10% in più del piano terra, per sapere cosa spendi per ristrutturare dipende di tante cose in linea di massima se devi fare un intervento generale puoi arrivare anche dagli 800 ai 1000 euro mq. tutto dipende dalle premesse ciao :daccordo:

Sarei d'accordo se si trattasse di un abitazione normale. Ma qui parliamo di una villetta unifamiliare.
Provate a chiedere a un costruttore perché preferisce costruire villette con due piani fuori terra ed uno interrato e non villette la cui superficie si sviluppa tutta su un unico piano fuori terra.