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  1. jspoint

    jspoint Nuovo Iscritto

    Salve, vorrei che qualcuno mi aiutasse a capire come calcolare il valore di un immobile da ristrutturare, il caso é questo:
    Si é deciso di dividere la villetta di famiglia dove attualmente vivo con i genitori in 2 unità abitative, il piano di sotto rimarrebbe ai genitori e il piano di sopra lo acquisterei con regolare compravendita direttamente dai genitori.
    Che valore può essere attribuito a questo immobile, considerato che:
    1.il piano misura poco meno di 90mq commerciabili (compreso 1 balcone conteggiato al 50%) diviso in 3 camere, 2 servizi e 1 ripostiglio
    2.la villetta é stata costruita 35 anni fa
    3.devo accollarmi le spese di una pesante ristrutturazione che comprende il completo rifacimento di impianti idraulico e elettrico con allacciamento del gas che ora arriva solo al pianterreno, sostituzione completa di pavimenti ormai datati e creazione di entrata indipendente con prosecuzione della scala verso l'esterno.
    Va considerato che ci sono 2 fratelli che vivono già da anni fuori casa e già proprietari di appartamenti acquistati da loro stessi, e che in caso di vendita della casa di famiglia vorrebbero la liquidazione della loro parte.
    Ora, prendendo dal sito agenziaterritorio.it un listino del 1° semestre 2010 il valore per mq nel mio comune di Abitazioni civili in stato scadente trovo tra 980 e 1300, mentre in stato normale 1200-1450
    Ma si parla sempre di "abitazioni", non va tenuto in conto che ad oggi non si tratta di appartamento finito ma ancora da creare? Che valore va dato secondo voi?
     
  2. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Complimenti, hai già fatto uno studio esaustivo della situazione.
    Diciamo che se argomenti, in tale maniera, con i tuoi fratelli, citando le quotazioni del listino Agenzia del territorio, potrai concordare con loro il prezzo giusto. A parere mio, la quotazione 980/1300 si addice ad un immobile bisognoso di opere straordinarie, e di opere necessarie a rendere indipendente la parte superiore.
    Se i tuoi fratelli, che per la verità, non centrano nulla, ma sono i tuoi genitori che vendono, convenissero i valori da te messi in campo, tutto fila in armonia, diversamente potrai rivolgerti al libero mercato della tua zona, per acquistare un immobile, come ti piace, e con le finiture che meglio vorrai dare o trovare, ai valori che dovrebbero essere gli stessi del listino dell'Agenzia del territorio.
     
  3. nuoviorizzonti

    nuoviorizzonti Membro Attivo

    Professionista
    non acquisti "solo" l'appartamento ma anche le pertinenze dell'immobile (giardino ad esempio); una stima corretta è quella di valutare l'immobile nella sua totalità, dividerlo per i mq delle rispettive unità immobiliari e ridurre il risultato finale di un 20% (minor valore per vendita disgiunta);
    essendo un fabbricato indipendente non può essere valutato come appartamento
     
  4. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    vedi il listino dei costi di questi immobili a nuovo, calcola quanto spendi a ristrutturarlo a nuovo hai la differenza ciao adimecasa:daccordo:
     
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  5. jspoint

    jspoint Nuovo Iscritto

    Scusa ma il giardino e le altre pertinenze mica le acquisto... quelle rimangono in "carico" all'appartemento che verrà creato al piano terra insieme al garage, io avrò una entrata indipendente che mi porta al mio appartamento.
    Inoltre mi sembra che hai tralasciato i costi di ristrutturazione ... non ne tieni conto nella valutazione?

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    Grazie per i complimenti... però la quotazione tra 980 e 1300 é molto vaga, secondo te dovrei farne una media?

    Aggiunto dopo 7 minuti :

    Questa soluzione in effetti me l'ha suggerita anche un altro geometra con cui ho parlato...
    Il problema é che io devo fare l'atto di compravendita prima di fare la ristrutturazione... e non avendo ancora alcun preventivo non ho idea di quanto verrò a spendere... c'é chi mi ha detto all'incirca 700 eur/Mq può essere un costo abbastanza verosimile?
     
  6. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    La valutazione di 980/1300 è una forchetta di valori, dove il buon senso ti deve aiutare a posizionarti. Tanto più malandato e poco appetibile è il bene, tanto più il valore tenderà a 980 € /mq.
     
  7. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Tieni anche conto che al piano superiore non può essere dato lo stesso valore per metro quadro del piano terra. Quest'ultimo vale decisamente di più. A conferma di ciò, puoi chiedere a qualsiasi costruttore. In questo tipo di costruzioni il piano superiore è equiparato ad un sottotetto e tale deve essere il suo valore.
     
  8. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    al piano primo vale un 10% in più del piano terra, per sapere cosa spendi per ristrutturare dipende di tante cose in linea di massima se devi fare un intervento generale puoi arrivare anche dagli 800 ai 1000 euro mq. tutto dipende dalle premesse ciao :daccordo:
     
  9. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Una valutazione per operare un conguaglio con i fratelli, non dovrà tenere conto dei costi di ristrutturazione, che sono un "abito sartoriale" che ognuno si ritaglia. L'analisi deve vertere sui valori di mercato per immobili affini, nelle medesime condizioni e, solo eventualmente stilare una scala di deprezzamento o apprezzamenti in base ad alcune osservazioni oggettive:
    A) Il fatto che sono necessarie opere per separarla dalla casa dei genitori, quindi nuove scale o altro, è un deprezzamento.
    B) Molto comoda con mezzi pubblici, molto bella, con uno scoperto che si arriva a separare e ad intestare a titolo esclusivo, uno scoperto che permette, sia pur indiviso, di posteggiare, di fare una piscina, o altro.
    A e B sono considerazioni che posso far propendere la valutazione verso la parte più bassa della "forchetta" prezzi, o verso l'alto.
     
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  10. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sarei d'accordo se si trattasse di un abitazione normale. Ma qui parliamo di una villetta unifamiliare.
    Provate a chiedere a un costruttore perché preferisce costruire villette con due piani fuori terra ed uno interrato e non villette la cui superficie si sviluppa tutta su un unico piano fuori terra.
     
  11. nuoviorizzonti

    nuoviorizzonti Membro Attivo

    Professionista
    se si deve pagare una quota ai fratelli si considerano i valori dell'osservatorio immobiliare :shock:..... al contrario i fratelli guarderanno il valore commerciale (che non è lo stesso).... il contenzioso è assicurato;
    il valore da attribuire è quello di mercato.
    Quanto vale il piano che intendi ristrutturare a valore di mercato? (ossia se lo dovessi vendere così com'è)
    se il valore di mercato fosse (come scritto e secondo le tariffe dell'osservatorio) 1000€/mq.... lo venderesti per 90000??

    in questi casi consiglio, incaricate un tecnico di fiducia (di tutti) e fate fare una perizia, dividi per 3 e sai cosa dovrai corrispondere ai tuoi fratelli; fatto questo potrai spensere 10, 100, 1000 per ristrutturare e farne ciò che vuoi, (è la cosa più conveniente per te da un punto di vista commerciale)
     
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  12. jspoint

    jspoint Nuovo Iscritto

    scusami, ma il punto é proprio questo: "Quanto vale il piano che intendi ristrutturare a valore di mercato? (ossia se lo dovessi vendere così com'è)"
    come dare un valore di mercato ad un piano di una villetta, che non é abitazione autonoma??
    Cosa intendi "... lo venderesti per 90000??" cioè .. secondo te non riuscirei a venderlo perché troppo alto o non lo venderesti perché troppo basso?
     
  13. nuoviorizzonti

    nuoviorizzonti Membro Attivo

    Professionista
    abbiamo centrato l'argomento...
    una stima corretta viene fatta da un tecnico (perito, geom, ing ecc) sulla base di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del fabbricato; stimare un immobile è estremamente difficile perchè ci sono decine di variabili da tenere in considerazione che non possono essere valutate in un forum da persone che non conoscono la realtà del fabbricato;
    la procedura più corretta è quella di incaricare un "super partes" che non faccia l'interesse di nessuno ma che esprima un valure più verosimile possibile a quello di mercato (solo così soddisfi tutti).
    un alloggio inserito in cun contesto come il tuo (villetta) NON può essere valutato alla stregua di un alloggio in un condominio, tantomeno in base ai mq; allo stesso modo non possono essere presi i valori dell'osservatorio perchè .... si sà... a volte.... non si dichiara proprio tutto... :^^:
    Prima cosa è avere molto chiaro quello che si vuole acquistare, perchè (per correttezza) non penso che acquisti l'alloggio senza le pertinenze e gli accessori (giardino, vani comuni, recinzioni, cancelli ecc).
    Inoltre, il valore dell'alloggio, a fronte di una spesa di ristrutturazione pari 100 potrebbe acquistare un valore di mercato ben superiore alla somma del prezzo di acquisto + le spese e anche questo dovrebbe essere preso in considerazione.
    l'immobile, ripeto, può solo essere valutato da un esperto;
    fatta la valutazione potrete sedervi a un tavolo e definire gli accordi (meglio con 2 righe e con un acconto) :daccordo:
     
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