Valutare un fabbricato F3+F5.

[nalon]

Devo valutare il seguente immobile:

Edificio di n.3 piani fuori terra più lastrico solaio edificabile.
Al piano terra garage.
Al piano primo ingresso con scala esterna, scala interna di accesso al secondo piano.
Secondo piano con quattro luci (quattro lati finestre e/o balconi).
Lastrico solaio sull'intero secondo piano, edificabile.

Al catasto è censito come: foglio X; particella Y; subalterno 3; piano T,1,2,,3; categoria F/3;
foglio X; particella Y; subalterno 4; piano 3; categoria F/5.

L'intera superficie di medesimo intestatario, è di 220 mq.

Non esiste nessun tipo di opera urbanizzazione per l'edificio in questione ma ci sono edifici abitati confinanti.

Ovviamente nessun tipo di impianto esistente.

Esiste certificazione dell'ufficio tecnico comunale, che attesta a seguito di ispezione della Polizia Municipale, che l'edificio è rimasto da oltre 35 anni in corso di costruzione, in parte danneggiato dagli agenti atmosferici ma non pericolante.

Quale valore posso dare, al fine di una vendita o di una donazione, o di una eventuale successione, per non incorrere in accertamento dell'Agenzia delle Entrate?

Inoltre:
se intendessimo procedere a vendita per un importo simbolico di 5000 euro, a cosa andremmo incontro?

Grazie

 

[griz]

dal punto di vista estimativo il valore potrebbe essere riferito alla stima del valore di ricostruzione, stimare cioè le opere realizzate applicando un coefficiente di vetustà ma se si tratta solo di struttura la vetustà è opinabile. Una verifica di ritorno potrebbe essere stimare il valore del fabbricato finito deducendo il valore delle opere da realizzare
per una stima dal punto di vista fiscale tenderei ad operare come sopra ma parametrando al mq verificando poi ch eil valore non risulti troppo elevato rispetto ai valori catastali in zona
in questo caso più che in altri il valore è un'opinione

 

[Gianco]

Per poter dare un parere sul valore dell'immobile in corso di costruzione i dati che ci fornisci sono troppo limitati. Il dato più importante è conoscere il mercato locale, poi è occorre sapere dove è situato all'interno del territorio comunale, viabilità, esposizione, posizione altimetrica, panorama, servizi presenti nei pressi, zona d'espansione o zona agricola, superficie e forma del lotto, volumetria edificabile, stato di conservazione del grezzo e non ultima possibilità edificatoria attuale. Come vedi sono tantissimi i parametri che intervengono nella stima di un immobile. La stima più veloce è quella che ha proposto griz, ma è consigliabile tenere presente anche quello che ho elencato io.

 

[nalon]

Salve.
Grazie a chi ha già risposto.

L'A.d.e. consiglierebbe di dichiarare in un atto di vendita il reale prezzo convenuto ed invocare la tassazione dell'atto ai sensi della legge n.154 del 1988. A seguito di ciò, decorsi due o tre anni si procederà d'ufficio alla verifica dell'accatastamento con rendita da parte di chi ha ricevuto il bene.

Il mercato è particolare, Cirò Marina(KR) come i servizi della zona e le zone, per l'OMI i valori alla data di ieri 3 marzo 2014 sono:

Abitazione di tipo economico stato conservativo Normale minimo €/mq 390 massimo 510;

Abitazione civile stato conservativo Normale €/mq 670/770.

L'immobile in questione è altamente deteriorato, sono visibili i ferri di armatura (arrugginiti) dei balconi. Ci sono buchi nella muratura. E probabilmente qualche trave pericolante all'interno.

Io sarei intenzionato a partire dal prezzo di 500 al mq abbattendolo almeno del 70% considerando che bisogna rimetterlo in sicurezza per poi procedere a renderlo abitabile a partire dai collegamenti fognari.

Per cui mi chiedevo, dichiarando un prezzo di vendita di euro 5.000 a cosa vado incontro?

 

[Gianco]

Piccolo errore, se dopo due tre anni dalla stipula e se il fabbricato è nella stessa condizione l'Agenzia delle Entrate dovrà prenderne atto e confermerà il fabbricato in corso di costruzione. Le unità immobiliari dovranno essere dichiarate all'Agenzia delle Entrate entro un mese dalla fine dei lavori. E solo allora avranno una loro rendita catastale, non prima.

 

[nalon]

Grazie. Si vede che il funzionario col quale ho parlato è molto preparato.[DOUBLEPOST=1394153575,1394153520][/DOUBLEPOST]Quindi procediamo per 5000 euro?

 

[Daniele 78]

L'immobile che tu hai descritto @nalon è molto lontano dalla abitazione di tipo economico A/3. Per avvicinar ti di più dovresti prendere i valori degli A/4 (popolari) in quanto gli A/5 (ultra-popolari) e gli A/6 (abitazioni rustiche) sono desuete anche se quest'ultima forse è quella che effettivamente si avvicinerebbe di più.

Tornando al discorso del catasto attuale sono poco d'accordo con il classamento (F/3 = fabbricato in corso di costruzione) mentre sarebbe più corretto un F/2 = unità collabente e ti spiego subito il perché.

Se è vero che entrambe le categorie hanno rendita a 0€ (quindi non pagheresti IMU), nell'F/3 non paghi il fabbricato ma paghi comunque l'area su cui sorge come area edificabile (e ci paghi l'IMU).

Su un F/2 non paghi IMU neanche come area edificabile.

Perché questa differenza?? Perché l'F/3 di solito è un nuovo immobile non ancora completato (al rustico) ma con utenze già collegate e solo da colmare nelle tramezzature interne, massetti, impianti ed altre finiture... Però nuovo o di realizzazione recente.

L'F/2 è un vecchio immobile come il tuo, deteriorato dove ormai le finiture sono andate rovinate e dove (a differenza dell'F/3) mancano utenze e le strutture iniziano a dar segni di deterioramento. Insomma non dico che ti cade in testa domattina però non sta messo benissimo e il costo per rimetterlo in funzione con lo stesso grado di finitura dell'F/3 è sicuramente superiore.