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  1. gigi10

    gigi10 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno,

    volevo chiedere un parere: un amico possiede un negozio che ha affittato ad un controparte molto affidabile e ne ricava (solo come esempio) 10.000€ all'anno, cifra ritenuta soddisfacente.
    Ora sta pensando di venderlo e mi chiedeva se il fatto di avere in essere questo contratto di affitto comporta di fatto una valutazione implicita del valore.
    Cioè, ci sono formule, metodi o altro che forniscano una valutazione dell'immobile sulla base della rendita in essere?
    Grazie anticipato per i vostri pareri
     
  2. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    se lo mette in vendita deve dare il diritto di prelazione al locatario comunicandone a mezzo a.r. o u. g., - per la svalutazione certamente esiste bisogna vedere quanto scade il contratto
     
  3. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se l'acquirente è intenzionato ad utilizzarlo in prima persona, la presenza di un inquilino la vede come un gravame, motivo per il quale il suo interesse diminuisce influenzando sul prezzo che è disposto a pagare. Viceversa se lo vede come investimento, essendo affittato ad un canone remunerabile ad un inquilino affidabile è un pregio per cui potrebbe anche accettare un ritocco del prezzo verso l'alto.
     
  4. gigi10

    gigi10 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie per l'aiuto, però la mia domanda era leggermente diversa e provo a spiegarmi meglio: se considero ad esempio un Btp (o altri titoli) che rende 1.000 ogni anno, con una certa durata, e sul mercato il tasso di interesse e' intorno al 1,5%, e' abbastanza semplice definire il valore attuale di questo titolo.
    Mi chiedevo se esistesse qualcosa del genere per gli immobili: questo immobile e' in grado di generare un certo reddito (visto che lo sta facendo), garantito per un certo periodo, e presumibilmente in grado di continuare anche in futuro con lo stesso affittuario o altri.
    Nei confronti di un investitore (l'affittuario non e' interessato a comprare) si può discutere del valore sulla base di qualche regola condivisa?
    Non dico matematicamente come per un titolo mobiliare, ma se c'e' qualcosa di simile che si possa usare per discutere su basi un po' più oggettive.

    Spero di essermi spiegato meglio.

    Grazie ancora
     
  5. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    tu pensi solo al reddito che può essere percepito dal bene ma le tasse che gravano sollo stesso bene non le consideri?
    Il tuo amico vende delle mura non l'attività che c'é dentro: certo il posto, la metratura hanno la loro importanza, ma risalire al valore commerciale di vendita delle mura partendo solo dalla capitalizzazione del reddito che può generare credo che porti ad avere un prezzo sballato tanto è vero che non si usa più solo il reddito neanche nella valorizzazione di una azienda per la sua cessione.
     
  6. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Per poter ottenere il valore dell'immobile con la capitalizzazione del beneficio fondiario è necessario determinare il bf con un analisi certosina dei costi e dei benefici sostenuti con l'amministrazione dello stesso. Per avere questo valore hai bisogno di un professionista che s'intenda di contabilità. Quanto fin qui asserito appartiene alle mie reminiscenze scolastiche.
     
  7. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    corretto! l'idea che un bene possa valere on base a quanto reddito produce è corretta ma il reddito deve essere ben valutato in quanto vi sono molti valori da sottrarre, è un criterio di stima ma solitamente è secondo in termini di consideraqzione al probabile valore di mercato
     
    A Luigi Criscuolo piace questo elemento.
  8. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Griz, d'accordo con te, ma gigi10 voleva poter determinare il valore in funzione della rendita e l'unico sistema che conosco è quello che ho accennato.
     
  9. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    certo, stavo semplicemente cercando di ribadire e approfondire il concetto da te espresso :)
     
  10. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    la formula che si potrebbe applicare è quella di valorizzare una rendita (R), annua, posticipata (anche se all'interno di ogni anno le rate sono mensili ed anticipate), per la durata di (n) anni, al tasso di interesse (i)

    V0 = R (1-vn)/i

    Dove
    V0 è il valore attuale
    R è il valore della rendita annuale posticipata
    v è uguale a (1-i)-1
    i è il tasso di interesse
    n è il numero degli anni in cui si considera la rendita

    Tuttavia questa formula porta ad avere un valore inferiore al montante finale che uno avrebbe se aspettasse le scadenze della rendita.
     
  11. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    La formula proposta è un'accumulazione iniziale di una rendita R per n anni.
    La rendita dovrebbe essere considerata al netto delle spese di manutenzione e di amministrazione e delle tasse. Questo grossolanamente parlando.
     
  12. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    mi sembra di aver capito che @gigi10 vuole usare la rendita per aumentare il valore di mercato del negozio. A mio parere questo porta la determinazione del prezzo di vendita fuori mercato perché il valore di mercato di un negozio già tiene conto della sua rendita. Per esempio un negozio, localizzato in una zona centrale cittadina, dove magari ci sono molti uffici, affittato ad una banca, ammesso che la banca non sia interessata a rilevare i locali in cui è in affitto ( è questo potrebbe significare che quella filiale nel tempo potrebbe essere spostata) ha un valore di mercato che senz'altro è superiore ad un negozio di metratura analoga affittato ad una società di vendita di materiali per elettricità.
     
  13. gigi10

    gigi10 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie a tutti per l'aiuto.
    Ho capito qualcosa in più del tema.
    Saluti
     

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