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  1. elenatondi

    elenatondi Nuovo Iscritto

    Buongiorno a tutti.
    Sono a compromesso per l'acquisto di un appartamento con giardino e ingresso indipendente che fa parte di un condominio di un totale di 8.
    La costruzione dovrebbe essere ultimata nel 2012.
    Il mio appartamento era originariamente da progetto semi indipendente, con variazione presentata in comune dovremmo avere l'indipendenza totale.
    Vorrei porre un quesito, essendo voi ferratissimi in materia.
    Non avendo un apertura sul vano scale condominiale è naturale non avere comproprietà nell'androne e vano scale comune oppure no? è meglio che faccia indicare, se possibile nel rogito che non abbiamo tale comproprietà? Mi pogo questa domanda per non avere possibilmente rogne e spese per le scale (pulizia, manutenzione) non usandole.
    Inoltre gli appartamenti che non hanno l'ingresso indipendente accedono al proprio piano dai garage seminterrati tramite ascensore. Anche di quello non ne farei nessun uso poichè noi accederemmo all'appartemento dall'autorimessa tramite scala. E' automatico non avere quota di comproprietà per l'ascensore o deve essere indicato a rogito? Devo controllare anche il futuro regolamento condominiale e la ripartizione dei millesimi? posso se possibile cercare di puntualizzare il tutto fin da compromesso?
    Vi Ringrazio anticipatamente per ogni risposta.
     
  2. Andrea Sini

    Andrea Sini Membro dello Staff

    Professionista
    La comproprietà del vano scale è determinata anche ad esempio dalla presenza del quadro elettrico dove vengono ubicati tutti i contatori, o del gas, ma in genere sono esterni, o dell'acqua. In altre parole per non avere comproprietà del vano scale ed ascensore non dovete avere sessuna utenza all'interno di quei vani.
    E' meglio indicare in compromesso e nel regito che voi appartenete si al condominio per il tetto aree esterne se ci sono fogne se ci sono, ma non per il vano scale atrio ed imp. ascensore.
    Il fatto di non usare un bene condominiale, ma potenzialmente poterlo fare non esime dal pagamento delle spese di gestione del bene stesso. Mi spiego proprio con l'ascensore, voi mi dite che non lo usate e quindi non volete pagare le spese. Questo ragionamento funziona se voi per passare dal garage all'appartamento avete una scala esclusiva vostra e non dovete passare da parti condominiali con accesso all'ascensore.
    Non ci sono automatismi, o meglio, in rogito il notaio indicherà le parti comuni alla vostra unità immobiliare esclusiva descrivendole ed indicando il subalterno di appartenenza. Pertanto s enel rogito manca il subalterno che identifica il vano scale e il vano ascensore, voi non avete diritti su quelle parti ma neanche oneri.
    L'esperienza insegna che è meglio avere un compromesso che già riporti questa situazione chiaramente, in questo caso non avremo l'identificativo catastale sub per il vano scale ma basterà dire che quell'unità ha accesso autonomo pertanto scale ed ascensore ... ...
    Per il regolamento è esatto cio che dici, controllate che ci sia questa esclusione della vostra unità, attenzione che se il costruttore vi da un regolamento contrattuale lo accettate nel momento che andate a rogitare l'immobile, pertanto informatevi prima.
    Deve essere puntualizzato tutto sul compromesso per darvi amggiori garanzie.
    Un altro aspetto: se prima di voi sono già stati fatti altri compromessi bisogna controllare che sia ststo ndicato anche in quelli l'esclusione della singola unità dalla comunione di alcune parti, diversamente il venditore deve chiedere l'autorizzazione a tutti coloro che hanno già sottoscritto un preliminare, per poter escludervi dall acomunione.
     
  3. elenatondi

    elenatondi Nuovo Iscritto

    gentilissimo.
    E' stato molto chiaro. Mi informero' sulla presenza contatori, quadri elettrici, caldaia centralizzata ecc.
    Una domanda che pero' mi viene di conseguenza: se appurassimo fossero presenti saremmo quindi costretti a pagare come se ne facessimo un uso abituale o è possibile che i millesimi o il regolamento condominiale ne tenga conto?
    Possibile richedere al costruttore di avere le letture anche da nostro appartamento per esserne esclusi?
    Scusate se vi assillo ma immagino quanto possano essere rognosi (e costosi) i vani comuni e se possibile ne starei fuori volentieri....
    grazie
    elena
     
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  4. Andrea Sini

    Andrea Sini Membro dello Staff

    Professionista
    Il regolamento può disciplinare questo diverso uso semplicemtne dicendo che per quanto riguardala voce di spesa della luce, pulizia e manutenzione del vano scale ecc.ecc. la proprietà x cpon millesimi y pagherà il x % della quota mentre il restante y% viene ripartito tra gli altri. Questo è molto più semplice farlo con un regolamento contrattuale.
    Non è possibile avere le letture e quindi i contatori all'nterno delle unità esclusive in quanto gli enti eroganti non lo consentono.
    Attenzione che al compromesso deve essere allegata un aplanimetria di tutti i piano che evidenzi quali sono le parti comuni a tutti o ad una sola parte di proprietà esclusive.
     
  5. elenatondi

    elenatondi Nuovo Iscritto

    grazie tante.:applauso:
    molto gentile.
    buona giornata.
     
  6. elenatondi

    elenatondi Nuovo Iscritto

    ho un'altro tassello: mi è stato detto che secondo l'articolo 1123 3 comma del codice civile NON USANDO parti comuni non sono obbligata a sostetnere le spese di ordinaria manutenzione (luce,pulizia). questo sia per le scale che per l'ascensore.
    Vi risulta?
    grazie
    elena
     
  7. Andrea Sini

    Andrea Sini Membro dello Staff

    Professionista
    Esatto, il concetto dell' art. 1123 CC è lo spirito che mi ha fatto rispondere positivamente.
    Però attenzione: è valido solo nel caso in cui anche potenzialmente non ci sia nessuna possibilità di usare detto bene comune. Non basta dire io non lo uso, ci deve essere una situazione oggettiva che ne impedisca l'uso.
     
    A Marco Costa piace questo elemento.
  8. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    altro tassello:
    l'utilizzo dell'androne condominiale e' considerato tale anche quando vi e' la sola presenza del blocco buche lettere di tutte le unita' del condominio (compresi i negozi che avendo solo vetrina su strada non utilizzerebbero le scale) oppure un passaggio al giardino condominiale o ad uno stenditoio nel sottotetto (con aggravio spese ascensore) o alle cantine nel seminterrato
    cc art. 1123 3comma
    "Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità."
    certo se esiste un condominio con tre scale l'alloggio paga solo le spese della scala utilizzata sempre che non siano spese riconducibili ad una parte comune di tutti (ad es il rifacimento delle finestre scala che fanno parte della facciata comune a tutti)

    PS nessuno dei condomini puo' esimersi dal pagare le spese asserendo di non essere interessato ad utilizzare una determinata parte comune

    saluti Marco
     
  9. elenatondi

    elenatondi Nuovo Iscritto

    GRAZIE,molto gentili.
    Controllerò se è presente anche solo l'uso potenziale.
    buona giornata
    elena
     
  10. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    Secondo me, se c'è l'ascensore che va al piano garage, non puoi essere esentata dal pagamento del condominio.

    Naturalmente, pagherai in base ai millesimi ascensore, che tengono conto del piano.

    Non solo, ma è una parte comune anche quella del corsello dei garage e delle eventuali cantine, per cui dubito molto.

    Silvana
     

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