pierosolo

Nuovo Iscritto
Salve,
ho acquistato casa a aprile 2011 da una persona che mi ha venduto l’appartamento prima che siano trascorsi i 5 anni. Pochi giorni fa sono venuto a conoscenza tramite un amico, che il vecchio proprietario della mia casa non ha nessuna intenzione di comprare una nuova, in quanto vive in un’abitazione del figlio.
Il mio notaio, persona disgustosa e avida mi ha preso in giro fino all’ultimo giorno non verificando assolutamente la documentazione inviata (abbiamo dovuto rimandare il rogito più volte perché ogni volta mancava qualcosa o qualcosa non era in regola). Naturalmente non si sarà neanche reso conto che il vecchio proprietario ha venduto la sua casa prima dei 5 anni e non ha trattenuto l’aliquota del 10% da versare all’erario in caso non riacquisti entro l’anno.
Se ho capito bene il vecchio proprietario perderà i requisiti per l'applicazione della tassa di registro, ipotecaria e catastale con agevolazioni per prima casa e quindi dovrebbe versare, con sopratasse ed interessi, la differenza tra aliquota normale (10% totale) e quella versata con agevolazione visto che non riacquisterà un immobile uso abitazione principale entro l’anno. Purtroppo tramite il mio amico sono venuto a conoscenza che le multe non seguono la persona che ha commesso l’abuso ma la casa e a pagare i circa 20.000 euro sarò io.
A questo punto mi chiedo è possibile rivalersi sul notaio che non ha svolto bene il suo lavoro, o sul vecchio proprietario intimandolo a pagare l’infrazione che ha commesso?
Sono disperato, la cifra è alta e non saprei dove prendere tutti quei soldi in una volta sola quando arriverà “A ME “(la considerò un’ingiustizia, io i miei debiti li ho pagati tutti) la cartella esattoriale.
 

bolognaprogramme

Membro Assiduo
Professionista
Non è assolutamente scontato.

C'è una grossa confusione in proposito. Se vai su Immobilio.it (cugino di Propit) troverai una sacco di discussioni in merito che ti potrebbero tranquillizzare...
 

mariodeb

Nuovo Iscritto
Non sono un competente ma escludo nella maniera più assoluta che sia il compratore
a pagare l'IVA o Limposta di registro ridotta pagata a suo tempo dall'acquirente
Non esiste proprio da nessuna parte
Mario
 

tovrm

Membro Senior
Proprietario Casa
Nella maggioranza dei casi, la vendita di un immobile non produce a carico del venditore alcun obbligo fiscale diretto (salva la responsabilità solidale con il compratore e con il notaio per il pagamento dell’imposta principale di registro, e con il solo compratore per il pagamento delle sanzioni conseguenti all’eventuale occultazione di parte del prezzo).

In alcune ipotesi (es. vendita di un immobile abitativo prima che sia trascorsi cinque anni dall’acquisto qualora non vi si abbia effettivamente vissuto), la plusvalenza realizzata (cioè la differenza tra il prezzo di rivendita e il prezzo di acquisto) rientra tra i c.d. «redditi diversi» che devono essere indicati nella sua dichiarazione dei redditi.

La legge 23 dicembre 2005, n. 266 ha modificato la disciplina sui pagamenti per le plusvalenze immobiliari.

Dal 1° gennaio 2006, chi vende un immobile acquistato (o costruito) da non più di cinque anni ha la facoltà di chiedere all'atto della cessione, con dichiarazione resa al notaio, che sulle plusvalenze realizzate sia applicata un'imposta sostitutiva di quella sul reddito (per le cessioni poste in essere fino al 2 ottobre 2006 si applica l'aliquota sostitutiva del 12,5%, mentre dal 3 ottobre l'aliquota è del 20%), senza dover inserire il guadagno in dichiarazione per assoggettarlo alle aliquote progressive IRPEF.

Il notaio stesso provvederà all'applicazione ed al versamento dell'imposta sostitutiva, ricevendo dal venditore il relativo pagamento, e comunicherà all'Agenzia delle Entrate i dati relativi alla compravendita.

Il mancato pagamento da parte del venditore di quanto dovuto a titolo di decadenza dai benefici fiscali può avere riflessi negativi anche sull'acquirente.
La legge, infatti, prevede che a garanzia del pagamento delle imposte e delle sanzioni, lo Stato possa esercitare un privilegio sugli immobili oggetto dell’atto di compravendita: ciò significa che in caso di mancato pagamento di quanto dovuto, lo Stato potrà espropriare i beni di cui si tratta, anche a danno dei terzi che nel frattempo potrebbero averne acquistato la proprietà.
«Il privilegio si estingue con il decorso di cinque anni dalla data di registrazione» (DPR n. 131/1986).

Quanto alla responsabilità del notaio, secondo il notariato, con argomentazioni piuttosto labili e discutibili, nega che vi possa essere (http://www.notariato.it/it/primo-pi...materiali/dir-trib-legge-finanziaria/3-06.pdf).
A mio modo di vedere (è una mia opinione tutta da provare in un eventuale giudizio), invece, il notaio avrebbe agito con negligenza e/o imprudenza, oltre ad aver violato il dovere della normale diligenza professionale media, esigibile ai sensi dell’art. 1176, comma 2. c.c.. Io dunque ritengo che il notaio sia responsabile degli eventuali danni che dovesse venire a subire l'acquirente a seguito delle sue omissioni.
 

albatros

Membro Attivo
Proprietario Casa
Non mi risulta proprio.A me è capitato di vendere una casa acquistata coi benefici prima casa e di non riacquistare entro l'anno.A parte che il notaio ha preteso un deposito per coprire le imposte non pagate da restituire,ho ricevuto l'avviso di pagamento dopo 4 anni dalla vendita,nel quale sono riportate anche le sanzioni,intestato chiaramente a me in quanto le tasse seguono colui che le deve pagare,non la proprieta' della casa.Non preoccuparti e cambia notaio visto che non ha ottemperato ad un suo dovere.
 

mariodeb

Nuovo Iscritto
Volevo precisare escludo che sia il comratore a dover pagare la multa che verra inflitta
a chi ha venduto irregolarmente prima dei 5 anni.
Abendo avuto lo stesso problema e preso le dovute informazioni ho aspettato che trascorressero i 5
anni esatti prima di fare il rogito. Ma mi è sempre stato detto da commercialisti che in caso
di controllo avrei dovuto pagare io quello che a suo tempo avevo pagato in meno come acquirente di prima casa.
Ciao
 

pierosolo

Nuovo Iscritto
Ho sentito telefonicamente un avvocato (amico di un mio conoscente):
se il venditore non ricompra entro l'anno le tasse e le multe verranno addebitate a me.
L'unico modo per riavere i soldi sarebbe quello di procedere e intentare una causa: sempre se il venditore non si è mangiato già tutti i soldi.
Il vero incopetente si è dimostrato il notaio che non mi ha messo in guardia rispetto al problema, mi verrebbe voglia di spifferare a tutti il nome dell'incompetente e della vecchia bacuccona che hanno seguito la mia pratica, per starne alla larga tutti.(quante me ne hanno combinate..... ma questa dei soldi è stata la mazzata finale).
 

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