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  1. pierosolo

    pierosolo Nuovo Iscritto

    Salve,
    ho acquistato casa a aprile 2011 da una persona che mi ha venduto l’appartamento prima che siano trascorsi i 5 anni. Pochi giorni fa sono venuto a conoscenza tramite un amico, che il vecchio proprietario della mia casa non ha nessuna intenzione di comprare una nuova, in quanto vive in un’abitazione del figlio.
    Il mio notaio, persona disgustosa e avida mi ha preso in giro fino all’ultimo giorno non verificando assolutamente la documentazione inviata (abbiamo dovuto rimandare il rogito più volte perché ogni volta mancava qualcosa o qualcosa non era in regola). Naturalmente non si sarà neanche reso conto che il vecchio proprietario ha venduto la sua casa prima dei 5 anni e non ha trattenuto l’aliquota del 10% da versare all’erario in caso non riacquisti entro l’anno.
    Se ho capito bene il vecchio proprietario perderà i requisiti per l'applicazione della tassa di registro, ipotecaria e catastale con agevolazioni per prima casa e quindi dovrebbe versare, con sopratasse ed interessi, la differenza tra aliquota normale (10% totale) e quella versata con agevolazione visto che non riacquisterà un immobile uso abitazione principale entro l’anno. Purtroppo tramite il mio amico sono venuto a conoscenza che le multe non seguono la persona che ha commesso l’abuso ma la casa e a pagare i circa 20.000 euro sarò io.
    A questo punto mi chiedo è possibile rivalersi sul notaio che non ha svolto bene il suo lavoro, o sul vecchio proprietario intimandolo a pagare l’infrazione che ha commesso?
    Sono disperato, la cifra è alta e non saprei dove prendere tutti quei soldi in una volta sola quando arriverà “A ME “(la considerò un’ingiustizia, io i miei debiti li ho pagati tutti) la cartella esattoriale.
     
  2. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    Non è assolutamente scontato.

    C'è una grossa confusione in proposito. Se vai su Immobilio.it (cugino di Propit) troverai una sacco di discussioni in merito che ti potrebbero tranquillizzare...
     
  3. pierosolo

    pierosolo Nuovo Iscritto

    il sito è in manutenzione e non posso accedere.
    Speriamo torni a funzionare
     
  4. mariodeb

    mariodeb Nuovo Iscritto

    Non sono un competente ma escludo nella maniera più assoluta che sia il compratore
    a pagare l'IVA o Limposta di registro ridotta pagata a suo tempo dall'acquirente
    Non esiste proprio da nessuna parte
    Mario
     
  5. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Nella maggioranza dei casi, la vendita di un immobile non produce a carico del venditore alcun obbligo fiscale diretto (salva la responsabilità solidale con il compratore e con il notaio per il pagamento dell’imposta principale di registro, e con il solo compratore per il pagamento delle sanzioni conseguenti all’eventuale occultazione di parte del prezzo).

    In alcune ipotesi (es. vendita di un immobile abitativo prima che sia trascorsi cinque anni dall’acquisto qualora non vi si abbia effettivamente vissuto), la plusvalenza realizzata (cioè la differenza tra il prezzo di rivendita e il prezzo di acquisto) rientra tra i c.d. «redditi diversi» che devono essere indicati nella sua dichiarazione dei redditi.

    La legge 23 dicembre 2005, n. 266 ha modificato la disciplina sui pagamenti per le plusvalenze immobiliari.

    Dal 1° gennaio 2006, chi vende un immobile acquistato (o costruito) da non più di cinque anni ha la facoltà di chiedere all'atto della cessione, con dichiarazione resa al notaio, che sulle plusvalenze realizzate sia applicata un'imposta sostitutiva di quella sul reddito (per le cessioni poste in essere fino al 2 ottobre 2006 si applica l'aliquota sostitutiva del 12,5%, mentre dal 3 ottobre l'aliquota è del 20%), senza dover inserire il guadagno in dichiarazione per assoggettarlo alle aliquote progressive IRPEF.

    Il notaio stesso provvederà all'applicazione ed al versamento dell'imposta sostitutiva, ricevendo dal venditore il relativo pagamento, e comunicherà all'Agenzia delle Entrate i dati relativi alla compravendita.

    Il mancato pagamento da parte del venditore di quanto dovuto a titolo di decadenza dai benefici fiscali può avere riflessi negativi anche sull'acquirente.
    La legge, infatti, prevede che a garanzia del pagamento delle imposte e delle sanzioni, lo Stato possa esercitare un privilegio sugli immobili oggetto dell’atto di compravendita: ciò significa che in caso di mancato pagamento di quanto dovuto, lo Stato potrà espropriare i beni di cui si tratta, anche a danno dei terzi che nel frattempo potrebbero averne acquistato la proprietà.
    «Il privilegio si estingue con il decorso di cinque anni dalla data di registrazione» (DPR n. 131/1986).

    Quanto alla responsabilità del notaio, secondo il notariato, con argomentazioni piuttosto labili e discutibili, nega che vi possa essere (http://www.notariato.it/it/primo-pi...materiali/dir-trib-legge-finanziaria/3-06.pdf).
    A mio modo di vedere (è una mia opinione tutta da provare in un eventuale giudizio), invece, il notaio avrebbe agito con negligenza e/o imprudenza, oltre ad aver violato il dovere della normale diligenza professionale media, esigibile ai sensi dell’art. 1176, comma 2. c.c.. Io dunque ritengo che il notaio sia responsabile degli eventuali danni che dovesse venire a subire l'acquirente a seguito delle sue omissioni.
     
  6. albatros

    albatros Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Non mi risulta proprio.A me è capitato di vendere una casa acquistata coi benefici prima casa e di non riacquistare entro l'anno.A parte che il notaio ha preteso un deposito per coprire le imposte non pagate da restituire,ho ricevuto l'avviso di pagamento dopo 4 anni dalla vendita,nel quale sono riportate anche le sanzioni,intestato chiaramente a me in quanto le tasse seguono colui che le deve pagare,non la proprieta' della casa.Non preoccuparti e cambia notaio visto che non ha ottemperato ad un suo dovere.
     
  7. mariodeb

    mariodeb Nuovo Iscritto

    Volevo precisare escludo che sia il comratore a dover pagare la multa che verra inflitta
    a chi ha venduto irregolarmente prima dei 5 anni.
    Abendo avuto lo stesso problema e preso le dovute informazioni ho aspettato che trascorressero i 5
    anni esatti prima di fare il rogito. Ma mi è sempre stato detto da commercialisti che in caso
    di controllo avrei dovuto pagare io quello che a suo tempo avevo pagato in meno come acquirente di prima casa.
    Ciao
     
  8. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista

    Si, stiamo cambiando piattaforma, ma entro sera dovrebbe essere attivo...

    Lì troverai pareri, sentenze, risposte di varie sedi delle Agenzie delle Entrate, ecc.
     
  9. pierosolo

    pierosolo Nuovo Iscritto

    Ho sentito telefonicamente un avvocato (amico di un mio conoscente):
    se il venditore non ricompra entro l'anno le tasse e le multe verranno addebitate a me.
    L'unico modo per riavere i soldi sarebbe quello di procedere e intentare una causa: sempre se il venditore non si è mangiato già tutti i soldi.
    Il vero incopetente si è dimostrato il notaio che non mi ha messo in guardia rispetto al problema, mi verrebbe voglia di spifferare a tutti il nome dell'incompetente e della vecchia bacuccona che hanno seguito la mia pratica, per starne alla larga tutti.(quante me ne hanno combinate..... ma questa dei soldi è stata la mazzata finale).
     
    A valapril piace questo elemento.
  10. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista

    Non è così o quantomeno non è assolutamente scontato.

    Puoi provare anche a chiedere al notaio di porre il quesito al vostri Ufficio delle Entrate e vedere che risposta danno in merito.

    Non fidarti dei "si dice"
     
  11. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Nel mio post #5 ci sono riferimenti di legge ben precisi. Non è un «si dice», ma un'eventualità concreta espressamente prevista dalla legge. Così come, a mio parere, si potrebbe avviare un'azione di risarcimento danni nei confronti del notaio, oltre che del venditore.

     
  12. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
  13. pierosolo

    pierosolo Nuovo Iscritto

    Grazie, per tutti i link suggeriti.
    Adesso vado a documentarmi.......
     
  14. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ho letto i riferimenti che hai postato e quello che emerge chiaramente è che ognuno cerca di tirare acqua al suo mulino. Confermo, come già detto in precedenza, che mi sembrano deboli le motivazioni addotte dal notariato. Anche la più volte richiamata risposta data dall'AdE, vale quel che vale (ovvero nulla o quasi) anche in virtù delle modalità con cui è stata data (non è considerata una risposta ad interpello, bensì alla stregua di una risposta verbale data da un call center).
    Pertanto l'unica certezza (?) si potrebbe avere a seguito di sentenza da parte di un tribunale, che a quanto pare tutti temono ed evitano (probabilmente anche le parti interessate cercano di non arrivare mai ad una definizione giudiziale, vista la controvertibilità della materia). L'unica sentenza di cassazione richiamata risale addirittura al 1978 (Cassazione civile, 11 maggio 1978, n. 2294)... non so se qualcuno ne conosce delle altre.
    Se così non fosse, non si spiegherebbe perché quasi tutti i notai continuano a trattenere delle somme in garanzia da svincolare una volta che le imposte e le eventuali sanzioni siano state liquidate.

    Richiamo infine un passaggio dalle discussioni sopra richiamate che deve far riflettere: «qualora lo Stato agisca sull’immobile mediante il privilegio, l’assenza di deposito, in mancanza di prova contraria, genera una responsabilità professionale del notaio, il quale dovrà avere quindi cura di farsi rilasciare una liberatoria dall’acquirente, essendo ovviamente quest’ultimo libero di fidarsi personalmente del venditore o comunque di non volere subordinare al deposito della somma la stipula dell’atto notarile»... con tutte le implicazioni che ne seguono.
     
  15. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    Si, è una questione molto controversa e affatto scontata, nè in un senso nè nell'altro...
     
  16. valapril

    valapril Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Il vero incopetente si è dimostrato il notaio che non mi ha messo in guardia rispetto al problema, mi verrebbe voglia di spifferare a tutti il nome dell'incompetente e della vecchia bacuccona che hanno seguito la mia pratica, per starne alla larga tutti.
    Sono vissuto nella convinzione dell'affidabilità e della quasi infallibilità dei notai, ma questa mia convinzione ha subito terremoti da quando ho comprato con rogito una casa col box non sanato. Poi due anni fa ho venduto un appartamento ereditato che aveva la proprietà di una quota dell'appartamento del portiere. Peccato che la quota del portire non era accatastata e il mio notaio non riusciva a risolvere il problema e il notaio del compratore rifiutava di redigere l'atto. In mezzo a questi due professionisti eravamo io e il compratore che non sapevamo come risolvere il problema. Anch'io avrei voglia di rendere pubblici i nomi di questi notai e di s******arli, ma sembra che controllare quelle piccolezze (che rendono impossibile un atto) non sia loro compito.
     
  17. giolucianipinsi

    giolucianipinsi Membro Ordinario

    Da cittadino italiano, fai malissimo a fidarti dell'infallibilità di chicchessia. Sotto le Alpi, come scritto da altri, tutto è opinabile e nulla è scontato. Nei panni tuoi, avrei già speso i 12 € di raccomandate a.r. al notaio e al venditore, nelle quali li ritieni responsabili in solido di ogni eventuale onere fiscale ti venisse richiesto per motivi estranei alla tua responsabilità, invitando il notaio ad acquisire, entro 10 giorni dal ricevimento della raccomandata, le idonee garanzie e/o depositi da parte dell'acquirente. Così ti cauteli con data certa e metti per iscritto un peperoncino in quel posto al notaio. Se poi arriveranno accertamenti fiscali, tieni la copia della raccomandata e delle ricevute di ritorno in cassetta di sicurezza, allora sì ci sarà da muovere gli avvocati. Ma forse non ti sto dando il consiglio migliore, non sono un competente, sono solo solidale con chi viene fregato. In Italia siamo la maggioranza. E in qualità di contribuenti anche non accertati, siamo la totalità, ad essere sempre e comunque fregati.
     
  18. valapril

    valapril Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Hai ragione, il fatto è che il notaio , nel momento in cui mi sono accorto dell'irregolarità del mio atto di acquisto, era passato a miglior vita e quindi mi sarebbe rimasto il venditore che però erano due fratelli, ecc. Meliora video deteriora sequor. o no?
     
  19. giolucianipinsi

    giolucianipinsi Membro Ordinario

    Quando sarai tu a passare a miglior vita, il fisco non sarà clemente coi tuoi eredi. Li inseguirà uno ad uno fino al recupero dell'ultimo cent. Quindi vedi se è possibile radicare in qualche modo le tue richieste verso le controparti, al limite con raccomandata all'ordine notarile. Purtroppo, se il venditore è diventato uccel di bosco e il notaio è defunto, in caso di aggressioni del fisco verso di te, avrai bisogno di ben altro sostegno di quello che può darti questo forum... In bocca al lupo!
     
  20. valapril

    valapril Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ti ringrazio molto per i consigli che hai dato a me, ma che potranno servire anche a tutti i fruitori di questo forum. Grazie ancora e "alla prossima". valapril
     

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